Quy định chặt chẽ loại hợp đồng góp vốn
Với tư cách luật sư, tôi cho rằng khi pháp luật đã cấm bán nhà trên giấy thì bất kỳ ai cũng phải có nghĩa vụ thực hiện. Song với tư cách một luật gia, tức một người am hiểu pháp luật, tôi rất băn khoăn về việc cấm cản nói trên.
Loại trừ những trường hợp hơi nóng vội, muốn huy động vốn ngay từ khi dự án chưa có gì, thường các chủ đầu tư sẽ huy động vốn khi có quyết định giao đất. Hiện Bộ luật Dân sự cho phép các bên giao dịch đất đã có quyền sử dụng và những bất động sản sẽ có trong tương lai, vậy tại sao phải buộc những chủ đầu tư đó làm xong hạ tầng mới được “gom” vốn? Nên nhớ, pháp luật đặt ra là để điều chỉnh các quan hệ về dân sự nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai bên giao dịch chứ không nhằm mục đích ngăn cấm. Việc ngăn cấm chỉ nên đặt ra khi hành vi đó gây ra thiệt hại cho cả hai. Ở đây, việc huy động vốn được thực hiện dựa trên sự tự nguyện đồng ý của cả hai bên, vậy sao lại cấm?
Có lẽ để pháp luật được khả thi vì phù hợp với thực tế giao dịch, các cơ quan chức năng nên ban hành những quy định về loại hợp đồng góp vốn nêu trên với những điều khoản chặt chẽ. Bấy giờ, người bán không lo ngại thiếu vốn, người mua cũng yên tâm vì được bảo vệ quyền lợi. Trường hợp muốn ngăn chặn, hạn chế nạn đầu cơ của một số cá nhân, pháp luật sẽ dùng đến chính sách thuế để điều chỉnh thay vì những biện pháp cấm đoán hành chính như hiện nay.
Luật sư NGUYỄN ĐÌNH HÙNG (Đoàn luật sư TP.HCM)
Công khai năng lực kinh doanh của doanh nghiệp
Không một doanh nghiệp địa ốc nào có sẵn trong tay hàng chục, hàng trăm tỷ đồng để kinh doanh bất động sản. Quy định mức vốn pháp định sáu tỷ đồng thực ra cũng chẳng “ép phê” gì vì hiện không có cơ quan nào đi hậu kiểm xem doanh nghiệp có tới số vốn đó hay không.
Theo Nghị định 153, doanh nghiệp chỉ được huy động vốn sau khi làm xong hạ tầng. Song nếu đợi làm xong hạ tầng thì còn gì để nói, bởi lẽ muốn hoàn tất khâu này thì trước đó doanh nghiệp phải bồi thường, giải phóng mặt bằng, phải đóng tiền sử dụng đất..., tức đủ thứ chi phí lớn phát sinh. Doanh nghiệp nào có thể tự xoay xở với các chi phí này nếu không sử dụng vốn ứng trước của khách hàng?
Xem ra thì việc mua bán nhà, đất trên giấy xuất phát từ nhu cầu của cả hai bên theo nguyên tắc các bên cùng có lợi. Tương ứng, các bên có thể tự thỏa thuận thời điểm giao dịch sao cho phù hợp nhất. Nếu không thể làm hợp đồng mua, bán thì các bên có thể làm hợp đồng góp vốn để hợp tác kinh doanh theo phương thức lời ăn lỗ chịu.
Để giải quyết được phần gốc của vấn đề, bảo vệ tuyệt đối quyền lợi của người mua, tôi đề nghị các cơ quan chức năng nên cố gắng nắm bắt đầy đủ các thông tin về năng lực kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản (có thể thông qua việc yêu cầu các doanh nghiệp báo cáo định kỳ hoạt động...). Khi được cung cấp đầy đủ các thông tin về doanh nghiệp, tự khách hàng sẽ có sự chọn lựa nơi “chọn mặt gửi vàng” để hợp tác kinh doanh.
LÊ DUY PHƯƠNG (Tổng Giám đốc Công ty Kinh doanh nhà Lê Vũ)
Thu thuế các lần chuyển nhượng
Cách đây hai tuần, bạn tôi có “mua” giấy tay 500 m2 đất ở quận 2 (đã có “giấy đỏ”) với giá 11 tỷ đồng. Ngay sau đó, bạn tôi sang lại cho người khác với giá 16 tỷ đồng và ôm gọn năm tỷ đồng ngon ơ vì không phải chịu một khoản thuế nào. Nói vậy để thấy vì lợi nhuận và khi không bị một biện pháp chế tài kinh tế nào thì người ta vẫn cứ giao dịch, mua bán trái phép, bất chấp mọi rủi ro.
Trong số các khách hàng mua nhà, đất trên giấy, có không ít người mua đi bán lại. Tất nhiên là phải có lợi thì họ mới tham gia và khi nhà, đất bị mua bán lòng vòng, giá sẽ đội lên rất cao so với giá trị thực của nó. Muốn cấm cho được, nhà nước phải tính toán rất kỹ lưỡng chứ không thể đơn thuần ra quy định cấm là xong. Giải pháp khả thi hơn cả là nhà nước cứ thu thuế ở mỗi lần chuyển nhượng. Bấy giờ, tự các bên phải có sự cân nhắc nhất định trước khi chấp nhận mua bán những sản phẩn chưa hình thành.
Vấn đề còn lại là phải thu thuế như thế nào khi mọi người chỉ sang nhượng giấy tay? Thu ở người dân trong vai trò là người mua, người bán thì rất khó vì họ đâu có giao dịch qua các cơ quan thẩm quyền. Thu của các công ty địa ốc cũng không đơn giản vì họ có thể hủy hợp đồng với người đầu tiên để làm lại hợp đồng mua bán mới với người mua thứ hai, thứ ba hoặc thứ... n. Dẫu sao cũng xin nêu ra đây để các cơ quan thuế tính thêm.
NGUYỄN BÁ LỘC (Quận 7)
Phải thực hiện cho bằng được
Theo tôi, các doanh nghiệp không nên tìm cách trì hoãn, tránh né việc thi hành quy định cấm cản nói trên. Nếu gặp khó khăn về vốn đầu tư, các chủ đầu tư có thể lập công ty cổ phần để kêu gọi sự đóng góp của các cổ đông. Tất nhiên, việc thành lập công ty kiểu này phải theo đúng quy định của Luật Doanh nghiệp. Sau khi dự án được hoàn tất, các cổ đông có thể nhận nền đất, căn nhà hoặc tiền tùy thỏa thuận và hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất, nhà đã nhận.
Phía người mua bình thường cũng nên thực hiện đúng quy định thông qua việc chỉ góp vốn khi doanh nghiệp đã làm xong hạ tầng hoặc mua lại nhà, đất thành phẩm. Nếu có tranh chấp, họ sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi và không phải gánh chịu rủi ro như những người đã làm sai quy định. Bằng cách đó, cả hai bên sẽ góp phần làm thị trường nhà, đất trật tự, nề nếp hơn.
Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG (Công ty Luật TNHH Sài Gòn Luật)
