Đua cam kết lợi nhuận kèm… đẩy giá
Khoảng cuối năm 2015, Fusion Suites Danang Beach triển khai bán hàng kèm chương trình bảo đảm lợi nhuận thuê 6% /năm trong 5 năm. Con số khá hấp dẫn ở thời điểm đó.
Tuy nhiên, chưa đến 1 năm sau, cũng tại thị trường Đà Nẵng, đã xuất hiện dự án mới, đưa ra cam kết lợi nhuận gấp đôi, 12%/năm trong vòng 8 năm. Phải chăng có đột biến về lợi nhuận từ khai thác kinh doanh của các khu nghỉ dưỡng?
Dự án bất động sản du lịch giải trí bỏ hoang ven biển Đà Nẵng
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của CBRE Việt Nam, việc tung ra cam kết lợi nhuận thu về cho người mua với tỷ lệ lên đến 12%/năm hoặc cao hơn, nhằm mục đích thu hút khách hàng quan tâm đến dự án. Điều này hoàn toàn không chứng tỏ là tình hình lợi nhuận khai thác kinh doanh từ các khu nghỉ dưỡng đang gia tăng nhanh chóng.
Nhiều chuyên gia đánh giá, việc cam kết lợi nhuận cao ở các dự án nghỉ dưỡng chỉ là bài toán tài chính. Chủ đầu tư có thể tăng giá bán gấp đôi, để bù vào lợi nhuận cam kết quá cao so với lợi nhuận thực, mà bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo ra.
“Việc đẩy giá bán lên cao chỉ thực hiện được khi bất động sản đó có yếu tố đặc biệt về mặt vị trí, thiết kế, mô hình vận hành… Từ đó, khách hàng không thể so sánh giá trực tiếp với những sản phẩm tương tự.
Hoặc, khi xu hướng cam kết lợi nhuận cao, đã được những “ông trùm” tạo ra thì các dự án khác trong khu vực, cũng ăn theo xu hướng này, tạo lập mặt bằng giá bán cao cho toàn khu vực và khách hàng khó nhận ra” - ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Việt An Hòa, chia sẻ.
Cocobay đang hình thành với cam kết lợi nhuận lên đến 12%
Bà Dương Thùy Dung cũng cho rằng, việc chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cao là để người mua thấy lợi suất đầu tư hơn so với lãi suất ngân hàng. Khi nâng mức cam kết lợi nhuận cho khách hàng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư phải tính toán bài toán kinh doanh của mình. Từ đó, có thể nâng mức giá bán lên, và mức giá này cần được tính toán sao cho phù hợp.
Cần tỉnh táo với cách chia lợi nhuận
“Nhiều dự án nghỉ dưỡng bán sản phẩm kèm với chương trình hợp tác kinh doanh, phân chia lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên đến 80%. Tuy nhiên, đây chỉ là cái bẫy.Thực tế, chi phí nội thất, quản lý, vận hành, sửa chữa... do chủ đầu tư áp đặt, có thể chiếm hết doanh thu khai thác từ bất động sản nghỉ dưỡng tham gia vào chương trình hợp tác. Do vậy, sau thời gian cam kết lợi nhuận, khách hàng gần như tay trắng, có tài sản nhưng đã giao cho người khác quản lý và không thu được lợi nhuận nữa” - chị Ngọc Tuyền, 1 nhà đầu tư lo ngại.
Bà Dương Thùy Dung lưu ý, nếu phần cam kết lợi nhuận với tỷ lệ khách hàng thu về lên đến 80%, mà bao gồm quá nhiều chi phí như vận hành, bảo trì hoạt động, tu sửa, quản lý... người mua sẽ còn thu lại lợi nhuận rất thấp.
Đây cũng là một khía cạnh mà người mua, nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng cần phải tỉnh táo. Việc cam kết chia sẻ lợi nhuận 80%:20%, người mua cần làm rõ với chủ đầu tư là lợi nhuận gộp hay lợi nhuận ròng.
Lợi nhuận = Doanh thu - Chi phí, người mua cần làm rõ khoản chi phí này bao gồm những hạng mục chi phí nào mà người mua phải gánh, khoản chi phí nào do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.
Tất cả các điều khoản này cần được nêu rõ trong hợp đồng mua bán hoặc trong phụ lục hợp đồng để tránh những trường hợp người mua gánh chịu thiệt thòi về sau.
Bất động sản du lịch giải trí vẫn chưa “trưởng thành”
Ông Marco Van Aggele, Tổng giám đốc Tập đoàn Serenity Holding, cho rằng, tình hình kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam vẫn còn chưa thật sự “trưởng thành” so với các nước khác trong khu vực. Hiện tượng thị trường tăng, giảm đột ngột hay xảy ra.
Hơn nữa, tình hình kinh doanh cho thuê khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng vẫn còn lệ thuộc vào lượt khách du lịch quốc tế và trong nước theo các chuyến bay đến các điểm du lịch. Những doanh nghiệp cố gắng mở rộng cơ hội và giới thiệu những điểm đến mới cho thị trường, luôn gặp phải nhiều trở ngại và thách thức.
“Trong hơn 10 năm hoạt động tại Việt Nam, chúng tôi quan sát và nhận thấy rằng thị trường phát triển, nở ra rất nhanh sau những mùa du lịch hoạt động tốt. Và sau đó, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này bắt chước ý tưởng, cách vận hành tương tự.
Tuy nhiên, trong những thời điểm lượng khách gia tăng đáng kể,bản thân thị trường cần điều chỉnh giá phòng để phù hợp với sự cạnh tranh.
Cơ hội tại Việt Nam luôn là làm sao để xác định được làn sóng tiếp theo của các dự án, hơn là phải nổi trội so với các nước trong khu vực. Trong bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào, cách tiếp cận một dự án theo cách tạo ra ý tưởng có thể vận hành lâu dài là điều vô cùng quan trọng, dù đó là Đà Nẵng, Nha Trang hay Phú Quốc” - ông Marco Van Aggele chia sẻ.
Theo bà Dương Thùy Dung, các căn cứ để đánh giá một dự án nghỉ dưỡng có tiềm năng khai thác, mang đến lợi nhuận tốt bao gồm vị trí, thiết kế, chiến lược vận hành, khai thác kinh doanh... của khu nghỉ.
Hiện nay, để chọn đầu tư vào một dự án, người mua nên xem xét năng lực của chủ đầu tư, chọn vị trí các dự án có mặt tiền hướng biển, vị trí dự án có nằm trong điểm du lịch hấp dẫn đang thu hút khách du lịch trong nước và quốc tế hay không, các chính sách thúc đẩy phát triển du lịch của địa phương.
“Đặc biệt, chọn lựa đơn vị quản lý - vận hành khu nghỉ là rất quan trọng. Hiện nay, các khu nghỉ được vận hành theo đúng tiêu chuẩn quốc tế, khai thác công suất phòng sẽ tốt và đem đến lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.Các chủ đầu tư có thể đưa ra mức giá khác nhau, tùy theo bài toán kinh doanh, và theo tôi nghĩ, mức cam kết lợi nhuận trên 10% sẽ không dễ thực hiện. Vì như thế, chủ đầu tư phải làm bài toán kinh doanh và có thể phải gồng, để đảm bảo công suất phòng, tình hình kinh doanh trong quá trình vận hành và khai thác” - bà Dương Thùy Dung lưu ý.
