Hiến pháp, Luật Đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Bộ luật Dân sự lại quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước.

“Phức tạp nhất, gây khiếu kiện nhiều nhất, số người đi khiếu kiện đông nhất, tham nhũng nhiều nhất chính là từ đất đai” - ông Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), phát biểu trong hội thảo Hoàn thiện báo cáo rà soát về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và Luật Đấu thầu ngày 25-8.

“Sở hữu toàn dân”: Mênh mông, trừu tượng

“Không có vấn đề nào khó nói và phức tạp như sở hữu về đất đai” - TS Trần Quang Huy, giảng viên ĐH Luật Hà Nội, phát biểu. Theo ông Huy, Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 đến Luật Đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2005 lại xác định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước (Điều 200). Hai khái niệm này khác nhau, vì sở hữu toàn dân là nói đến một chế độ sở hữu, còn sở hữu Nhà nước lại là một hình thức sở hữu cụ thể. Sự không thống nhất này đem đến nhiều vướng mắc trong lý luận và thực tiễn.

“Sắp tới, khi hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự được sửa đổi cần thống nhất quy định này. Sở hữu toàn dân là khái niệm mênh mông và hư ảo, để rõ ràng thì cần thống nhất đất đai thuộc sở hữu Nhà nước” - ông Huy kiến nghị.

ThS Nguyễn Thị Cam, Công ty Luật TNHH Đất Luật, cũng nhận định luật đang quy định không rõ ràng về chủ sở hữu đất đai. Thực tế, người sử dụng đất gần như có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, còn Nhà nước về danh nghĩa là chủ sở hữu nhưng trong tay không có gì cả. “Nếu chấp nhận tư nhân hóa đất đai, phải tính đến việc giải quyết những vấn đề về quyền sở hữu tư nhân do lịch sử để lại” - bà Cam lưu ý.

Bà Cam đề xuất để không “xới tung lịch sử”, nên chọn phương án sửa đổi quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước. Khi chọn phương án này, ngoài việc thống nhất giữa hiến pháp và các luật, luật còn phải thể hiện được vai trò bình đẳng giữa Nhà nước (chủ sở hữu) với người sử dụng đất (người mua quyền sử dụng đất để kinh doanh, sử dụng có thời hạn). Đây là quan hệ dân sự chứ không phải hành chính như hiện nay.

Thực tế, người sử dụng đất gần như có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu khi có giấy chứng nhận về nhà, đất. Ảnh: HTD

“Quyền ưu tiên mua” thay cho “thu hồi đất”

“Tại sao có khiếu kiện đông người về bồi thường, thu hồi đất đai? Vì còn có sự không minh bạch, không công bằng, thỏa đáng cho những người có đất. Chẳng hạn khi quy hoạch khu Nam 3.000 ha, nếu đất quy hoạch làm công trình công cộng cũng được bồi thường như đất quy hoạch là dự án nhà ở, kinh doanh thì làm sao có khiếu nại” - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu bày tỏ. Theo ông, để khắc phục thực trạng này, không gì khác hơn là hoàn thiện chính sách về đất đai.

ThS Nguyễn Thị Cẩm Vân (Sở TN&MT TP) cho rằng luật có quy định trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất, trường hợp nào Nhà nước không thu hồi mà doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân. Thế nhưng thực tế không có ranh giới rõ ràng giữa hai trường hợp. Theo bà Vân, tại một hội thảo gần đây của Bộ TN&MT, các chuyên gia tranh cãi rất nhiều về vấn đề này. Một số ý kiến cho rằng nên thu hồi hết, một số khác cho rằng Nhà nước không nên thu hồi tại những khu vực không khuyến khích.

“Để giải quyết, tôi cho rằng nên bổ sung quy định quyền ưu tiên mua của Nhà nước. Quyền được mua khác với ra quyết định thu hồi, vì thu hồi là Nhà nước áp giá buộc người bị thu hồi phải chấp hành” - bà Vân bày tỏ.

Ông Trần Hữu Huỳnh, Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho biết các ý kiến đóng góp nêu trên sẽ được tổng hợp trong bản báo cáo sau cùng để gửi các bộ, ngành, Chính phủ và các ủy ban Quốc hội xem xét.

Đang có nhiều quan điểm đề nghị xem xét lại quy định sở hữu đất đai, nhất là sự mâu thuẫn giữa Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Hiện Ban chỉ đạo nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai đã nhận được ý kiến đóng góp của tất cả tỉnh, thành và bộ, ngành. Dự kiến đến năm 2013, Luật Đất đai sẽ được sửa đổi toàn diện.

Ông NGUYỄN VĂN MINH, Phó Chủ tịch chuyên trách Hiệp hội Bất động sản VN, nguyên thành viên Ban nghiên cứu Luật Đất đai 2003

Quy định doanh nghiệp phải bồi thường 100% khiến xảy ra tình trạng doanh nghiệp thì “đàm” mà dân thì “phán”. Do đụng đâu tránh đó nên tạo ra những khu dân cư chữ U, chữ E. Phải có sự can thiệp của Nhà nước khi doanh nghiệp đã thương lượng bồi thường được 80%.

Ông NGUYỄN CẢNH HÀ, Giám đốc Công ty An Thiên Lý

Luật Đất đai quy định thu hồi đất nếu dự án không triển khai trong 12 tháng nhưng thực tế rất khó thực hiện, bởi không thể tính được chi phí đầu tư của doanh nghiệp để hoàn trả. Trường hợp này nên áp dụng biện pháp kinh tế hơn là hành chính.

ThS NGUYỄN THỊ CẨM VÂN, Sở TN&MT TP.HCM

CẨM TÚ