Cứ căn nhà thứ hai trở đi là xem như người dân đã vượt hạn mức đất ở, phải nộp tiền sử dụng đất theo mức hai lần bảng giá đất.

Bà Đinh Thị Thanh Bình, ngụ đường Phạm Thế Hiển, phường 6, quận 8, vừa gửi đơn khiếu nại Chi cục Thuế quận này do đã xác định bà sử dụng đất vượt hạn mức đất ở, dẫn đến bà phải nộp hơn 40 triệu đồng tiền sử dụng đất.

Hết được cộng gộp nhiều căn

Bà Bình là chủ sở hữu một căn nhà tại quận 8 với diện tích đất 28 m2, đã được cấp giấy chứng nhận. Nay bà được các anh chị em đồng ý cho hưởng căn nhà do cha mẹ để lại có diện tích đất gần 93 m2. Trong đó có 67 m2 đã được công nhận trong giấy chủ quyền cũ trước đó, phần còn lại là đất thuộc quy hoạch lộ giới (chủ quyền cũ không công nhận, nay thì được).

Theo Chi cục Thuế quận 8, bà Bình phải nộp tiền sử dụng đất cho phần đất mới được công nhận theo mức gấp hai lần bảng giá đất. Lý do là bà đã vượt hạn mức đất ở. Theo Quyết định 64/2011 của UBND TP, phần diện tích vượt hạn mức bằng 50% hạn mức đất ở thì nộp theo hệ số hai lần bảng giá đất. Phần đất bà Bình phải nộp là 26 m2 nằm trong khoảng này nên bà phải nộp hơn 40 triệu đồng.

Làm thủ tục nộp thuế nhà đất tại Chi cục thuế quận 5, TP.HCM. Ảnh: HTD

“Tôi không đồng ý với nhận định trên, bởi cộng cả hai căn nhà mà tôi đang có thì diện tích đất cũng chỉ khoảng 120 m2, trong khi hạn mức đất ở tại quận 8 tới 200 m2” - bà Bình thắc mắc.

Vào năm 2010, cũng trong hoàn cảnh tương tự nhưng ông Trương Tam (ngụ quận 12) lại được Chi cục Thuế quận Gò Vấp cộng diện tích hai mảnh đất lại để xác định vượt hạn mức bao nhiêu. So sánh giữa hai cách xử lý của hai chi cục, trường hợp ông Trương Tam được lợi hơn rất nhiều. Nhưng quan trọng là cách nào đúng?

Quy định một chiều, dân thiệt

Qua tìm hiểu, Chi cục Thuế quận 8 có cơ sở pháp lý khi xác định bà Bình vượt hạn mức đất ở. Bởi Chi cục dựa vào công văn hướng dẫn của Cục Thuế TP.HCM, công văn này xuất phát từ Thông tư 93/2011 của Bộ Tài chính.

Theo Thông tư 93, hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất vượt hạn mức thì phần trong hạn mức được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất. Phần vượt hạn mức phải nộp theo hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, Thông tư 93 cũng nói rõ: “Việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo quy định này chỉ được tính cho một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức”.

Bà Nguyễn Thị Bích Vân, Phó phòng Nghiệp vụ Tổng hợp (Cục Thuế TP.HCM), giải thích: Quy định trên có nghĩa hễ hộ gia đình, cá nhân có căn nhà thứ hai trở đi là đương nhiên toàn bộ diện tích đất của căn nhà này là vượt hạn mức. “Trước đây, một số nơi thực hiện cộng gộp diện tích những căn nhà lại để xác định hạn mức như quận 12, Gò Vấp. Điều này dẫn đến thắc mắc nên thực hiện theo cách nào mới đúng và thống nhất. Do đó Bộ Tài chính mới ban hành Thông tư 93 giải thích rõ như trên” - bà Vân nói.

Như vậy, có thể hiểu chế độ ưu đãi nộp tiền sử dụng đất phần trong hạn mức chỉ áp dụng một lần duy nhất cho hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, bất hợp lý rất lớn là nếu căn nhà thứ nhất do mua hợp pháp (không phải xin công nhận, hợp thức hóa nên không có việc nộp tiền sử dụng đất) thì chủ nhà vẫn bị xem là đã được hưởng chế độ trong-ngoài hạn mức. Do đó, từ căn nhà thứ hai trở đi họ vẫn phải nộp tiền theo trường hợp vượt hạn mức.

Đáng nói là hiện nay việc xác định căn nhà thứ mấy hầu như chỉ dựa vào cam kết của người dân. Quy định trên sẽ khiến nhiều người nảy sinh tâm lý “lách” luật bằng cách không khai thật hoặc nhờ người khác đứng tên nhà nhằm thuận lợi trong việc nộp tiền sử dụng đất. Còn những người ngay tình, đặc biệt là những trường hợp chưa từng hưởng chế độ ưu đãi nộp tiền sử dụng đất lần nào, sẽ bị thiệt thòi. Đây là điều các cơ quan chức năng cần xem lại.

Chỉ thu khi đã miễn lần đầu mới hợp lý

Suy luận của Bộ Tài chính và Cục Thuế TP rằng hễ có căn nhà thứ hai trở đi là thu 100% tiền sử dụng đất chỉ đúng với điều kiện là căn nhà thứ nhất đã được miễn tiền sử dụng đất. Tuyệt đối không được đồng nhất việc miễn tiền sử dụng đất một lần với việc được cấp giấy chứng nhận một lần, bởi có những trường hợp được cấp giấy nhưng đâu được miễn tiền sử dụng đất. Bộ TN&MT cần vào cuộc, có văn bản hướng dẫn để ngành thuế áp dụng cho đúng.

GS-TS ĐẶNG HÙNG VÕ
(Trích Pháp Luật TP.HCM ngày 8-10-2009)

CẨM TÚ