Sốt đất: Trị từ đâu?

Việc thu gom nhà đất được xem là nguyên nhân chính làm sốt thị trường bất động sản thời gian gần đây. Vì thế, nhiều chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp... cho rằng muốn hạ nhiệt giá đất, nhà nước cần minh bạch thủ tục phê duyệt, cấp phép các dự án nhà ở để tăng sản phẩm cho thị trường, đồng thời dùng thuế để điều tiết.

Thủ tục vòng vo, giá leo thang

Có một thực tế hiện nay là dù thị trường bất động sản đang nóng hầm hập nhưng số lượng căn hộ, nền đất giao dịch chủ yếu là những dự án đã công bố cách đây ba, bốn năm. Ước tính tại TP.HCM hiện có gần một ngàn dự án khu dân cư nằm rải rác các quận, huyện.

Tuy nhiên có chưa tới 20% trong số dự án này có hàng đưa ra thị trường. Thực tế ở những khu vực được coi là đang sốt đất như quận 2, 7, 9, Bình Chánh... hàng trăm dự án vẫn còn bỏ hoang. Ghi nhận trên thị trường cho thấy hết 90% giao dịch căn hộ, nền đất chủ yếu là mua đi bán lại.

Ông Lâm Văn Chúc, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phúc Đức, cho biết chính vì thị trường có quá ít sản phẩm nhà đất nên khi có một dự án bất động sản mới công bố là người ta tranh mua.

Thị trường bất động sản sốt nhưng đang vận hành theo đúng quy luật kinh tế thị trường, tức quan hệ cung-cầu. Một khi nền đất, căn hộ khan hiếm thì giá cả tất yếu sẽ bị đẩy lên. Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.

Vì sao thị trường khan hiếm nền đất, căn hộ? Ông Đực cũng chỉ ra thủ phạm là do “con rùa hành chính” ỳ ạch. Quy trình phê duyệt, cấp phép cho một dự án khu dân cư hiện nay quá phức tạp, thời gian có khi kéo dài gần 10 năm.

Hai năm đầu chủ đầu tư phải vượt cửa ải quận, huyện, sở quy hoạch... để được thỏa thuận địa điểm, duyệt quy hoạch kiến trúc. Sau đó qua thêm cửa phòng cháy chữa cháy, môi trường, thiết kế cơ sở... tốn hai năm nữa. Đến lúc được cấp thẩm quyền phê duyệt, có thể khởi công dự án lại mất thêm hai năm nữa.

Như vậy, vị chi một dự án nếu thuận buồm xuôi gió cũng mất khoảng năm năm, bằng nhiệm kỳ công tác một cán bộ lãnh đạo. Đó là chưa nói việc bồi thường, giải phóng mặt bằng chủ đầu tư phải thương lượng với người có đất đến xanh mặt. Do vậy có dự án suốt gần 10 năm chưa khởi động được.

Ngay cách hạ nhiệt giá nhà đất, tiến sĩ Trần Minh Hoàng, Giám đốc Công ty Địa ốc Vinaland, cũng cho rằng tốt nhất vẫn là cải cách hành chính. Ông Hoàng phân tích, xét về mặt kinh tế một dự án ngâm năm năm so với dự án được triển khai sau một năm khác một trời một vực. Cấp phép nhanh thì chủ đầu tư không phải chịu lãi suất ngân hàng..., khi đó giá bán nhà đất cũng sẽ thấp hơn.

Mặt khác, căn hộ, nền đất đưa ra thị trường nhiều tất nhiên không chủ đầu tư nào dám bán với một cái giá trên trời.

Hạ nhiệt nhà đất bằng thuế

Ngoài giải pháp tăng cung cho thị trường, dùng thuế đánh vào hoạt động chuyển nhượng nhà đất cũng được nhiều chuyên gia cho là khả thi. Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Sacomreal, cho rằng những vụ sốt căn hộ vừa qua không phải là sốt ảo.

Hãy nhìn thị trường bất động sản dưới con mắt một người đầu tư. Thị trường khởi sắc là do người dân, Việt kiều, rồi thêm các quỹ đầu tư nước ngoài... cùng đổ vốn vào. Do vậy tại thời điểm này, nhà nước nên để cho thị trường tự điều tiết, đừng dùng chính sách vội. Vì nếu can thiệp không khéo sẽ khiến thị trường đóng băng hoặc tạo ra thêm những đợt nóng lạnh mới.

Nghị định 181 cấm phân lô bán nền trước kia của chính phủ là một bài học về can thiệp vội. Khi đó thị trường bất động sản cũng đang tăng trưởng mạnh, thế rồi nghị định này ra đời đã khiến nhà đất đóng băng một thời gian dài.

Để hạ nhiệt giá đất, cách tốt nhất theo ông Thắng là nhà nước nên dùng chính sách thuế, cụ thể là thuế đánh vào hoạt động chuyển nhượng. Một người mua một căn nhà hai tỷ đồng, sau đó bán lại được 2,5 tỷ đồng thì phần chênh lệch phải chịu thuế là 500 triệu đồng.

Tất nhiên trong phần lãi chịu thuế này, nhà nước phải tính toán làm sao cho chi phí người dân bỏ ra như tiền mua thông tin, yếu tố rủi ro.., ông Thắng phân tích.

Ông Lê Hoàng Châu, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cũng cùng quan điểm khi cho rằng kinh tế thị trường chấp nhận yếu tố đầu cơ nhưng làm sao để nạn đầu cơ không tràn lan, gây ra những cơn sốt ảo. Do vậy trong biện pháp hạ nhiệt giá đất, dùng thuế đánh vào hoạt động đầu cơ cũng là một cách.

Ông Châu dẫn chứng trường hợp dự án Him Lam - Kênh Tẻ, trong hợp đồng mua bán nền giữa Công ty Him Lam với khách hàng, giá ghi chỉ có 10 triệu đồng/m2 nhưng nền đất này bên ngoài qua mua đi bán lại hiện giá đội lên 32 triệu đồng/m2. Như vậy, người mua bán nền đất lòng vòng đã hưởng số tiền chênh lệch gần 22 triệu đồng/m2, trong khi nhà nước không thu được thuế.