Tăng thuế chỉ là một giải pháp

Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg yêu cầu các bộ, ngành liên quan thực hiện ngay các biện pháp đồng bộ nhằm hạ nhiệt giá bất động sản. Trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất nhưng không sử dụng.

Đánh thuế bao nhiêu là hợp lý?

Theo kế hoạch, dự thảo sẽ được trình Chính phủ trong quý I năm 2008. Nhiều chuyên gia dự báo nếu dự thảo được áp dụng sẽ tác động tới thị trường bất động sản đang lên cơn sốt như hiện nay.

Trước đó, khi giá nhà đất gây cơn sốt, tháng 10-2007, Chính phủ cũng đã yêu cầu các bộ Xây dựng, Tài chính nghiên cứu điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, thuế sở hữu bất động sản theo nguyên tắc đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều bất động sản để hạn chế đầu cơ. Ông Ngô Trí Long, Viện phó Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng thuế lũy tiến sẽ giúp hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà đất xuống thấp hơn, đồng thời tăng hiệu quả sử dụng đất. Hiện tình trạng nhà đầu cơ mua nhà, đất rồi bỏ trống chờ giá tăng không còn là chuyện lạ. Thực tế tại TP.HCM, mỗi khi chủ đầu tư giới thiệu bán hay tổ chức bốc thăm dự án, rất nhiều người không có nhu cầu về nhà đất vẫn cố mua bằng được.

Trong một cuộc hội thảo về nhà, đất gần đây, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định khi thuế lũy tiến được áp dụng, giá cả trên thị trường sẽ không lập tức về ngay giá trị thực của nó. Tuy nhiên về lâu dài, thị trường sẽ dần đi vào quỹ đạo và giá sẽ dần giảm xuống.

Ông Đặng Hùng Võ đề xuất có thể áp thuế ngay từ căn nhà thứ hai cũng như diện tích nhà đất không sử dụng hết của căn thứ nhất. Theo ông, với những hộ có diện tích nằm trong hạn mức sử dụng, thuế suất áp dụng có thể là 0%. Với diện tích gấp đôi hạn mức sử dụng theo quy định của Luật Đất đai đối với hộ gia đình, ví dụ tại nội thị Hà Nội là 120 m2, thuế suất có thể là 5% và tăng lên với các diện tích tiếp theo. Với hạn mức càng cao, thuế suất sẽ càng lớn. Theo ông, chỉ cần áp dụng thuế theo mức giá đất trên bảng giá do UBND các tỉnh ban hành, hiện tương đương 60%-70% giá thị trường là có thể hạn chế hiện tượng đầu cơ.

Tuy nhiên, theo ông Ngô Trí Long, việc áp dụng thuế thông qua hạn mức sử dụng phải tính đến các vị trí khác nhau cũng như mật độ dân số và giá đất tại các khu vực. Bên cạnh đó, mục đích sử dụng đất cũng cần được xem xét. “Việc áp dụng thuế lũy tiến cần được tính toán kỹ lưỡng để không làm ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường bất động sản. Sau những cơn sốt đất vài năm trước, một số biện pháp được áp dụng, kết quả là đẩy thị trường vào một đợt đóng băng” - ông Long nói.

Doanh nghiệp “tay ngang” sẽ bỏ cuộc

Trước thông tin trên, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ủng hộ nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ nhưng cũng có doanh nghiệp lo ngại việc đánh thuế lũy tiến sẽ khiến họ thêm khó khăn. Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản nhận định việc áp dụng thuế lũy tiến vô hình trung sẽ sinh ra nhiều thủ thuật lách loại thuế này. Thay vì làm hợp đồng mua bán, các cá nhân giao dịch sẽ thông đồng chuyển đổi thành hợp đồng cho, tặng để phải đóng ít thuế hơn. Đơn cử, một căn nhà được bán một tỷ đồng nhưng bên bán làm hợp đồng cho, tặng bên mua hoặc khai giá bán nhà đến mức thấp nhất và số thuế phải đóng còn rất ít.

Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Thanh Bình, cho rằng khi thuế suất bất động sản cao, giới đầu cơ đương nhiên không chịu thiệt mà sẽ cộng thêm các khoản phí vào giá bán. Khi giá bán được đẩy lên cao hơn, người có nhu cầu nhà, đất thực sự đành chấp nhận đứng... ngoài cuộc. Lúc đó sẽ dẫn đến nghịch lý là giá vẫn nóng nhưng giao dịch giảm, thị trường tiềm ẩn nguy cơ đóng băng, ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng họ đang phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp là 28%. Nếu lại phải đóng thêm thuế lũy tiến thì sẽ dẫn đến thuế chồng thuế. Trong kinh doanh, không một doanh nghiệp nào chấp nhận lỗ và tất yếu gánh nặng này sẽ dồn lên vai người mua nhà.

Tuy nhiên, một chuyên gia hiện đang làm việc tại một tập đoàn bất động sản của Malaysia có dự án đầu tư tại Việt Nam cho rằng xét về tổng quan, việc đánh thuế lũy tiến sẽ tốt cho thị trường bởi giá nhà, đất sẽ trở về giá trị thật. Ông này cho hay thời gian vừa qua, có nhiều doanh nghiệp kiếm quá nhiều lợi nhuận từ dự án bất động sản. Không hiếm dự án đáng lẽ ra giá chỉ bốn đến năm triệu đồng/m2 nhưng được đẩy lên 15-20 triệu đồng/m2. Ông này cho rằng nếu việc đánh thuế lũy tiến được áp dụng tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới thị trường, giống như tác động của Chỉ thị 03 trong lĩnh vực ngân hàng. Qua đó buộc doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh chiến lược cho phù hợp. Vị này dự báo có thể một số doanh nghiệp không đủ khả năng hay từ trước giờ kinh doanh bất động sản theo kiểu tay ngang sẽ nhảy sang đầu tư vào lĩnh vực khác.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), khẳng định thuế chỉ là một biện pháp nhằm kềm hãm giá. Theo ông, để giải quyết việc giá nhà đất tăng thì phải tăng cung. Thực tế trong mấy năm qua, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM luôn tăng cao nhưng lại có rất ít dự án được triển khai hoặc tiến độ triển khai rất chậm.