Khốn khổ vì thông tư 14 - Bài cuối: Khi nào tháo gỡ?

Ông Nguyễn Thanh Thủy thừa nhận những người mua nhà, đất của người đang bị kiện tụng, đang phải thi hành án (THA) có thể gặp rủi ro là nhà, đất có khả năng bị cơ quan THA kê biên. Ông lý giải rằng một khi đã có bản án, quyết định sơ thẩm của tòa buộc trả nợ mà lại đi bán tài sản là hành vi cố tình tẩu tán tài sản nhằm chối bỏ trách nghiệm trả nợ, cần phải bị ngăn chặn, kê biên, xử lý tài sản để THA.

Không máy móc kê biên?

Đi vào cụ thể, ông Thủy cho rằng các cơ quan THA chỉ kê biên tài sản khi xác định tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ cũ. “Tôi tin THA rất thận trọng, không máy móc kê biên để THA cho xong việc mình mà để khó, để khổ cho dân. Vấn đề khó nhất là phải xác định được ai là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp của nhà, đất để kê biên đúng tài sản của người phải THA” - ông Thủy nói.

Ông Thủy cũng cho rằng gặp trường hợp này, người mua nhà, đất ngay tình có quyền kiện chủ cũ ra tòa để tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Lúc đó cơ quan THA sẽ tham gia tố tụng với tư cách là bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nếu tòa phán quyết người mua đã là chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp thì tất nhiên cơ quan THA phải chấp hành, không được phép kê biên, bán đấu giá nhà để thanh toán nợ nần của chủ cũ. Còn nếu tòa phán quyết tại thời điểm đó chủ cũ vẫn có quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất (tức giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng chưa hoàn thành) thì cơ quan THA sẽ tiếp tục kê biên nhà, đất và bán đấu giá để THA.

Ông Chu Hùng Dương, một người mua nhà ngay tình từng bị cơ quan THA kê biên. Ảnh: THANH TÙNG

Thực tế ra sao?

Trao đổi, nhiều chuyên gia đồng ý với quan điểm của ông Thủy là phải có biện pháp ngăn chặn hành vi cố tình tẩu tán tài sản nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, biện pháp ngăn chặn này phải đúng luật và không được xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người thứ ba ngay tình.

“Tôi rất đồng tình với nhiều ý kiến đã phát biểu trên Pháp Luật TP.HCM mấy ngày qua là quy định kê biên, xử lý tài sản để THA trong Thông tư 14 xâm phạm nguyên tắc bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân, trái nhiều quy định về xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trong BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở. Mặt khác, chúng ta không thể nhân danh việc bảo vệ người được THA để gạt bỏ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà, đất ngay tình được” - luật sư Cao Minh Triết (Đoàn Luật sư tỉnh Tiền Giang) khẳng định.

Bên cạnh đó, một chấp hành viên ở TP.HCM cho biết Thông tư 14 không quy định cơ quan THA dân sự chỉ kê biên tài sản khi xác định tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ cũ như ông Nguyễn Thanh Thủy nói. Vì vậy trên thực tế, mọi trường hợp mua nhà sau khi vụ kiện của người bán đã có bản án, quyết định sơ thẩm đều có thể bị cơ quan THA kê biên.

TS Nguyễn Văn Tiến (giảng viên khoa Luật Dân sự Trường ĐH Luật TP.HCM) phân tích: Nếu căn cứ vào Thông tư 14 thì chấp hành viên không có nghĩa vụ phải xác định xem tại thời điểm kê biên, tài sản có còn thuộc sở hữu của người phải THA hay không. Thông tư không hề hướng dẫn cho chấp hành viên là thời điểm nào thì quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất vẫn còn thuộc về người bán. Thực tế, các chấp hành viên cũng không “dại dột” làm chuyện này bởi họ phải tìm hiểu, viện dẫn các điều khoản trong BLDS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cùng các nghị định liên quan. Khi đó, hầu hết trường hợp chắc chắn sẽ không kê biên được bởi chỉ cần hồ sơ chuyển nhượng được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất là xem như người mua đã xác lập xong quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Kiện không dễ

Về hướng dẫn người mua khởi kiện chủ cũ để xác định ai có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất hợp pháp, một thẩm phán TAND TP.HCM cho biết thực tế không đơn giản như vậy. Thứ nhất, nhiều người mua không muốn kiện tụng khi họ đang quản lý nhà, đất bởi kiện thì dù có thắng cũng không biết đến khi nào mới lấy lại được tiền khi bản thân người bán đang nợ nần, đang bị cơ quan THA “xiết”. Do đó, người mua thường chọn con đường khiếu nại. Thứ hai, dù họ có kiện thì tòa cũng phải xác định xem hai bên có tranh chấp gì không. Ở đây giữa người mua với người bán không có tranh chấp gì vì việc mua bán đã xong, thực chất chỉ có tranh chấp giữa người mua với cơ quan THA nên nhiều tòa sẽ không thụ lý.

Liên quan đến hiệu lực của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất có công chứng, ông Nguyễn Trí Hòa (Trưởng phòng Công chứng số 4, TP.HCM) khẳng định hợp đồng công chứng hợp pháp chỉ bị vô hiệu bởi tòa chứ không phải bất cứ cơ quan nào khác như cơ quan THA.

Theo ông Hòa, ngoài quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Công chứng thì Điều 8 Phần 2 Các nguyên tắc cơ bản của hệ công chứng Latin (Công ước về công chứng mà Việt Nam tham gia) cũng ghi nhận: “Các văn bản công chứng có hiệu lực mang tính hợp pháp và chính xác, chỉ có thể khiếu nại bằng tòa án. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ hiển nhiên và giá trị thi hành”. Như vậy, một hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất đã được công chứng một cách hợp pháp thì phải được thi hành.

Chấp hành viên cũng băn khoăn

“Thú thật những người trực tiếp làm công tác THA mỗi khi phải áp dụng Thông tư 14 để kê biên nhà của người thứ ba cũng băn khoăn vì biết họ bị thiệt thòi. Tuy nhiên, ở hướng ngược lại, nếu chấp hành viên không kê biên thì lại vi phạm quy định và không hoàn thành nhiệm vụ ” - ông Võ Thành Danh, Chi cục trưởng Chi cục THA dân sự quận 8 (TP.HCM), tâm sự.

Theo ông Danh, việc áp dụng Thông tư 14 hiện đang gây thiệt thòi lớn cho những người mua nhà, đất ngay tình bởi họ không có một thông tin gì về việc kiện tụng của chủ cũ nếu chủ cũ cố tình giấu. Thực tế nếu người mua muốn tự tìm hiểu, kiểm tra thông tin thì cũng rất khó vì làm sao biết chủ cũ đang bị ai kiện, kiện ở tòa nào. Chưa kể, có tìm tới được tòa thì tòa cũng không cung cấp thông tin do người mua không phải là người liên quan đến vụ án. Trong khi đó, BLDS không cấm người phải THA bán tài sản nếu trước đó tài sản không bị kê biên, ngăn chặn, tức việc mua bán giữa người phải THA và người thứ ba là hợp pháp, không bị bất cứ điều gì cấm cảm cả…

NHÓM PV