Tòa xử hợp đồng giả cách ra sao?

Tháng 12-2012, ông LTG nộp đơn khởi kiện yêu cầu TAND quận 11 (TP.HCM) buộc vợ chồng ông TAT phải giao một căn nhà ở đường Hòa Hảo (phường 7). Theo ông G., ông mua căn nhà này của vợ chồng ông T. với giá 2 tỉ đồng, đã giao tiền, đã công chứng hợp đồng hồi tháng 5-2010 và đã tiến hành làm thủ tục trước bạ, sang tên...

Từ vay tiền đến mất nhà

Bị kiện, vợ chồng ông T. nói chỉ đứng tên nhà giùm ông HAP. Việc ký hợp đồng mua bán nhà với ông G. là làm theo lời ông P. Vợ chồng ông không hề nhận bất kỳ khoản tiền nào trong giao dịch này nên không có trách nhiệm gì về việc giao nhà bởi thực tế người đang quản lý, sử dụng nhà là bà LTB.

Được tòa xác định là người liên quan, bà B. khẳng định mình là nạn nhân. Bà vốn là chủ nhà, kẹt tiền nên mới vay bà HTCH 500 triệu đồng. Để đảm bảo khoản vay, hai bên ký hợp đồng mua bán nhà, thỏa thuận bà H. không được bán nhà cho người khác trong vòng một năm. Tháng 5-2009, hai bên đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán nhà trị giá 500 triệu đồng và bà B. đã nhận tiền. Đến tháng 1-2010, bà H. viết cam kết sẽ trả lại giấy tờ nhà cho bà B. nhưng sau đó biệt tăm biệt tích. Bà B. nói mong được nhận lại giấy tờ bản chính của căn nhà.

Còn ông P. trình bày: Ông mua nhà của bà H. với giá 1,8 tỉ đồng rồi nhờ vợ chồng ông T. đứng tên. Sau đó, ông vay ông G. 2 tỉ đồng và nói vợ chồng ông T. làm hợp đồng bán nhà cho ông G. để đảm bảo cho khoản vay. Hai bên thỏa thuận nếu quá ba tháng ông P. không trả nợ thì hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực. Ông P. thừa nhận hiện căn nhà bà B. đang ở, từ khi giao dịch với bà H. thì ông chưa đến nhận nhà...

Làm rõ hợp đồng giả cách

Tháng 2-2013, TAND quận 11 xử sơ thẩm, phân tích: Tháng 5-2009, bà B. ký hợp đồng bán nhà cho bà H. với giá 500 triệu đồng. Cùng ngày, bà H. cho bà B. vay 500 triệu đồng và cam kết không bán nhà trong vòng một năm. Như vậy tính đến tháng 5-2010, bà H. mới có quyền định đoạt căn nhà. Tuy nhiên, mới chỉ ba ngày sau, bà H. đã bán nhà, làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông T. theo yêu cầu của ông P. Đến tháng 5-2010, căn nhà lại được vợ chồng ông T. bán cho ông G. theo yêu cầu của ông P.

Theo TAND quận 11, dù hợp đồng mua bán nhà giữa bà H. và bà B. có đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Nhưng việc bà H. vi phạm cam kết không bán nhà cho người khác trong vòng một năm cho thấy thực chất hợp đồng mua bán nhà chỉ nhằm che giấu một giao dịch khác là vay tài sản. Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do giả tạo, còn giao dịch bị che giấu là hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực. Do hợp đồng mua bán nhà đầu tiên này vô hiệu nên các hợp đồng mua bán nhà kế tiếp (giữa bà H. với vợ chồng ông T., giữa vợ chồng ông T. với ông G.) cũng bị vô hiệu theo. Về nguyên tắc, căn nhà phải được trả lại cho bà B.

Từ đó, tòa buộc bà B. có trách nhiệm trả 693 triệu đồng (gồm 500 triệu đồng tiền gốc và lãi vay của bà H.) trong phần liên đới cùng bà H. trả 1,85 tỉ đồng cho ông G. Bà B. có quyền liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để được sang tên căn nhà từ ông G.

Tín hiệu đáng mừng

Mới đây, bản án sơ thẩm của TAND quận Bình Thạnh đã bị TAND TP.HCM hủy vì một lỗi về tố tụng rất đáng tiếc là không triệu tập cơ quan có trách nhiệm làm thủ tục sang tên căn nhà cho bà B. tham gia vụ án. Dù vậy, về mặt nội dung, bản án này vẫn được nhiều chuyên gia pháp lý đánh giá cao vì đã bóc tách được hợp đồng mua bán nhà giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay mượn tiền.

Theo một thẩm phán Tòa Dân sự TAND TP, chuyện lập hợp đồng mua bán nhà, đất để che giấu giao dịch vay mượn tiền lãi suất cao đã trở nên khá phổ biến. Người vay cần tiền gấp nên chấp thuận những điều kiện bất lợi như ký hợp đồng mua bán nhà, đất, ký nhận số tiền gộp cả lãi suất, đưa giấy tờ nhà, ủy quyền cho bên cho vay toàn quyền giao dịch…

Thực tế, người vay thường khó thoát khỏi thòng lọng vay cắt cổ, lãi mẹ đẻ lãi con. Khi có tranh chấp, người vay khó chứng minh rằng việc mua bán, ủy quyền chỉ là giả cách bởi bên cho vay nắm lợi thế giấy trắng mực đen. “Trước kia có những trường hợp, chúng tôi tin một bên đương sự bị ép làm hợp đồng bán nhà, đất giả cách để che đậy việc cho vay nặng lãi nhưng bất lực bởi phía cho vay lập giấy tờ quá hoàn hảo, đúng luật, cung cấp chứng cứ đầy đủ. Không ít lần, tòa chuyển hồ sơ đề nghị công an làm rõ dấu hiệu cho vay nặng lãi nhưng sau đó công an bảo là không có cơ sở xử lý hình sự” - vị thẩm phán này kể.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, nhiều tòa đã thận trọng, kỹ lưỡng hơn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất có dấu hiệu giả cách. Đã có những tòa sơ thẩm làm rõ được giao dịch vô hiệu như TAND quận 11 trong vụ kiện nói trên. Hoặc không ít vụ, tòa sơ thẩm dễ dãi công nhận hợp đồng thì sau đó đã bị cấp phúc thẩm hủy.

“Đây là một tín hiệu đáng mừng” - luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận xét. Nhưng theo ông, thực trạng này cần phải được giải quyết tận gốc chứ chuyện xét xử của tòa cũng chỉ nhằm xử lý hậu quả xảy ra mà thôi. Cụ thể, các ngân hàng, quỹ tín dụng cần đẩy mạnh hình thức cho vay ưu đãi, thủ tục nhanh chóng, đơn giản đến từng hộ gia đình, giúp người dân trang trải chi tiêu. Song song đó, ngay từ lúc công chứng - nơi “gác cửa” đầu tiên, nếu thấy dấu hiệu bất thường thì các công chứng viên cũng phải đặt nghi vấn, hoãn lại để tìm hiểu cho rõ…

HOÀNG YẾN