Giao lưu trực tuyến 'Xử lý các tranh chấp nhà ở'
(PLO)- Nhà chưa có giấy chủ quyền thì kiện ra tòa được không? Nếu hợp đồng nhà ở không có công chứng thì hướng giải quyết sẽ khác hơn hay sao?...

 

 

Giao lưu trực tuyến 'Xử lý các tranh chấp nhà ở' - ảnh 1
Các khách mời tham gia buổi giao lưu trực tuyến

Đối với các giao dịch nhà ở (mua bán, tặng cho, cho thuê…), khi có tranh chấp thì thương lượng, hòa giải thế nào? Nhà chung của vợ chồng khi ly hôn chia ra sao, nhà góp vốn chưa xong có được phân chia? Nhà chưa có giấy chủ quyền thì kiện ra tòa được không? Nếu hợp đồng nhà ở không có công chứng thì hướng giải quyết sẽ khác hơn hay sao?...

Giao lưu trực tuyến 'Xử lý các tranh chấp nhà ở' - ảnh 2
Bà Nguyễn Thị Thu tâm, Phó Tổng Biên tập báo Pháp luật TP.HCM phát biểu tại buổi giao lưu trực tuyến

 

Mời bạn đọc đặt câu hỏi và tham gia giao lưu trực tuyến về chủ đề “Xử lý hiệu quả các tranh chấp nhà” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức.

- Thời gian: 8 giờ 30 ngày 23-11-2016.

- Khách mời:

+ Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM.

+ Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM.

Ngay từ bây giờ, bạn đọc đặt câu hỏi tại đây 

 

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến

Tôi có một căn nhà trước mua bằng giấy tay, không tranh chấp, ở ổn định từ lâu, nay muốn sang nhượng, người mua muốn khi giao dịch trả tiền mua nhà khi trao tiền ra trước Ủy Ban Nhân Dân Phường ký tên để xác nhận việc này, UBND Phường có chấp nhận xác nhận việc trao đổi tiền bạc này được không?

Quỳnh, Tân Trụ, Long an, buôn bán

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Không.

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy trọng trường hợp này, việc mua bán nhà nếu có cũng là vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về nhà ở.

Gia đình chồng tôi có 3 em anh trai, hiện giờ mẹ chồng em bị bệnh tai biến nằm một chỗ. Bà có một căn nhà trong diện bị giải tỏa, trước khi bị bệnh bà có lập di chúc có nội dung: Nếu ai chưa có nhà riêng thì sẽ ở lại trong căn nhà của bà không để lại cho riêng ai mà để thờ cúng tổ tiên. Nếu 3 anh em đều tranh chấp nhà thì tính sao cho hợp lý. Hiện giờ cả 3 người đều ở đây

Phương, bán đồ cúng

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 648 BLDS thì một trong các Quyền của người lập di chúc, đó là: Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng.

Ngoài ra, Điều 670 BLDS quy định như sau:

Điều 670. Di sản dùng vào việc thờ cúng

1. Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trong trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng.

Trong trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.

Do hiện nay mẹ bạn vẫn còn sống nên việc định đoạt tài sản thuộc quyền của mẹ bạn, các anh em không có quyền tranh chấp.

Cha mẹ tôi ở ngôi nhà này được 14 năm. Nay họ đã chết và anh em tôi tiếp tục ở nhà này thì có người ở đâu lại đòi nhà. họ kiện ra tòa đòi nhà cho ở nhờ mà cha mẹ tôi là người được chủ nhà cho ở nhờ. Giờ tôi phải làm sao dù chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nha 2nhu7ng to6ic ó hộ khẩu ở nhà này từ đó tới giờ

Xí muội, quận 6, TP.HCM

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Đầu tiên phải xác định dù bạn có hộ khẩu tại căn nhà này nhưng nó không phải là cơ sở pháp lý để xác định là bạn có quyền sở hữu nhà. Trong trường hợp nếu cha mẹ bạn có ký các giấy tờ về việc ở nhờ căn nhà nêu trên thì tòa án sẽ thụ lý giải quyết tranh chấp. Bạn có thể yêu cầu tòa án xem xét đến công sức giữ gìn và các chi phí sửa chữa và bảo quản căn nhà trong suốt thời kỳ gia đình bạn ở nhờ.

Tôi và nhà hàng xóm đều mua nhà bằng giấy tay. Cả hai nhà đều chưa được cấp giấy tờ nhà. Nay cả hai sử dụng tường chung bị nứt, tôi muốn sửa lại nhưng bên kia không chịu. Giờ tính sao cho ổn thỏa.

Cường, xe ôm

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Khoản 2, Điều 266 BLDS quy định Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản: Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trong trường hợp này, các bên nên thương lượng với nhau. Trường hợp không thỏa thuận được thì làm đơn gửi tới UBND cấp xã để hòa giải. Nếu không thành thì khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

vợ chồng em chưa có nhà và ở cùng gia đình nhà chồng. Em có đóng góp tiề xây dựng sửa chữa nhà nhưng giờ nhà thuộc diện bị giải tỏa. Em chồng nói khi nhận tiền đề bù sẽ không cho vợ chồng tôi. Vậy trường hợp này phải giải quyết ra sao?

Thúy, huyện Hóc môn

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Câu hỏi của bạn không xác định rõ căn nhà mà bạn đang ở thuộc quyền sở hữu của ai. Trong trường hợp căn nhà thuộc quyền sở hữu của em chồng bạn thì khi nhận được tiền đền bù, bạn có thể yêu cầu em chồng của bạn thanh toán lại số tiền bạn đóng góp (phải có cơ sở chứng minh phần đóng góp). Nếu em chồng bạn không đồng ý thì bạn có thể khởi kiện ra tòa.

Tôi mua nhà có lối đi chung với nhà bà P. (tôi không có một lối đi khác). Khi cấp giấy sở hữu nhà thì lối đi này nằm trong giấy bà P. tôi phải tính sao đây?

PHượng, bán quần áo chợ Tân Bình, TP.HCM

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 275 BLDS thì Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Trường hợp trước khi mua nhà đã có lối đi nhưng nay bà P được cấp GCN bao gồm cả lối đi thì bạn khiếu nại tới UBND nơi đã cấp GCN cho bà P để được giải quyết.

Tôi có đặt cọc để mua một căn nhà chưa có giấy chứng nhận. Nay tôi không muốn mua nữa nhưng bên bán không đồng ý trả lại tiền nhận cọc. Luật sư chỉ giúp tôi là nên làm cách nào để tôi đỡ bị thiệt hại nhất? 

LÊ THỊ NĂM (quận Thủ Đức, TP.HCM)

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp này, do người bán chưa được cấp giấy chứng nhận nên không có quyền giao dịch đối với tài sản này.

Hơn nữa nếu quá thời hạn quy định trong giấy đặt cọc mà bên bán không thể hoàn tất thủ tục mua bán thì bên bán phải có nghĩa vụ trả lại bên đặt cọc số tiền đã nhận.

Trong trường hợp này các bên nên thương lượng với nhau. Nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Tôi có căn nhà cho thuê và có hợp đồng thuê 2 bên thời hạn 1 năm. Vừa qua người thuê nhà hỏi tôi làm tạm trú nhưng tôi bảo là mang hợp đồng thuê nhà ra trình báo phường là được. Làm Như vậy có được? Có các ảnh hưởng gì đến tôi? Xin cảm ơn nhiều.

Nguyễn Minh Cảnh, TpHCM, Kỹ sư Viễn Thông

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Khoản 3, Điều 30 Luật cư trú: Người đến đăng ký tạm trú phải xuất trình giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó đã đăng ký thường trú; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở đó; nộp phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, bản khai nhân khẩu; trường hợp chỗ ở hợp pháp là nhà do thuê, mượn hoặc ở nhờ của cá nhân thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý bằng văn bản.

Ngoài ra, Khoản 1, Điều 16 Thông tư số 35 năm 2014 của Bộ Công an quy định về đăng ký tạm trú như sau:

1. Hồ sơ đăng ký tạm trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu (đối với các trường hợp phải khai bản khai nhân khẩu);

b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 31/2014/NĐ-CP (trừ trường hợp được chủ hộ có sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú đồng ý cho đăng ký tạm trú thì không cần xuất trình giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp). Trường hợp chỗ ở hợp pháp do thuê, mượn, ở nhờ thì phải được người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình và ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ, tên; trường hợp người cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ đã có ý kiến bằng văn bản đồng ý cho đăng ký tạm trú vào chỗ ở của mình thì không phải ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu.

Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó thường trú.

2. Người tạm trú được chủ hộ đồng ý cho nhập vào sổ tạm trú hoặc đồng ý cho đăng ký tạm trú tại nơi thường trú của chủ hộ thì việc đồng ý phải được ghi vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu, ký, ghi rõ họ tên và ngày, tháng, năm.

3. Người đăng ký tạm trú nộp hồ sơ đăng ký tạm trú tại Công an xã, phường, thị trấn.

Như vậy, ngoài những giấy tờ trên thì chủ nhà xác nhận vào vào phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu mới đủ điều kiện đăng ký tạm trú.


Các luật sư tham gia trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Khi có tranh chấp đất đai giữa anh em trong gia đình thì có buộc phải qua tổ khu phố ấp để hòa giải hay là được quyền khởi kiện ra tòa án để giải quyết.

Thủy, Huyện Nhà Bè, TP.HCM

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo quy định pháp luật về đất đai, trước khi khởi kiện ra tòa thì buộc phải hòa giải cơ sở tại UBND phường, xã nơi có phần đất đang tranh chấp.

Nhà tôi xây xong nhưng chưa hoàn công. Giờ bị tranh chấp thừa kế thì phần tiền xây dựng nhà của tôi bỏ ra xây mới nhà giờ tính sao

Cẩm loan, Bán phụ tùng xe máy

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Nhà chưa hoàn công thì trên giấy chứng nhận chưa được cập nhật hiện trạng mới. Trong trường hợp nếu có tranh chấp về thừa kế đối với căn nhà nêu trên thì bạn có thể yêu cầu tòa án xem xét, định giá phần tài sản được xây mới để đề nghị tòa án công nhận phần giá trị tài sản trên đất thuộc về bạn. Sau đó, mới xem xét đến việc chia di sản thừa kế.

Chào Ông. Tôi có mua căn nhà của anh A tại thị trấn Hóc môn vào tháng 10/2016 công chứng tại VP Công chứng Trung Tâm, Q3, TpHCM. tôi đã nộp thuế và nộp hs đăng bộ sang tên tại VPĐK chi nhánh hóc môn. Trong quá trình thụ lý thì lại có người gởi đơn ngăn chặn không cho giải quyết hs này. Lý do ngăn chặn là 2 ông B, C (cậu ruột anh A) cho rằng căn nhà trên là do các ông và mẹ của A đồng thừa kế từ bà ngoại A (bà ngoại A cho tiền để mẹ A và các ông mua căn nhà trên để các anh chị em ở chung_ mẹ A đứng tên trên GCN). Mẹ và bà ngoại của A đã chết từ lâu. Cần nói thêm A nhận thừa kế từ mẹ A(đã được khai nhận di sản thừa kế và ghi nhận trên GCN tên của A, ngoài A ra không còn ai trong hàng thừa kế) VPĐK chi nhánh hóc môn đã có công văn trả lời cho ông B, C là không có cơ sở ngăn chặn theo quy định của pháp luật vì đơn ngăn chặn này không do các cơ quan có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Và VPĐK chi nhánh hóc môn sẽ giải quyết hs đăng bộ trên cho tôi. Tuy nhiên, khi hs chuyển về UBND thị trấn hóc môn để xác nhận hiện trang, tình trạng tranh chấp thì cán bộ địa chính cho rằng có tranh chấp (theo đơn ngăn chặn) nên không giải quyết cho tôi. MẶC DÙ CÓ CĂN CỨ CHO RẰNG VPĐK chi nhánh hóc môn sẽ giải quyết hs đăng bộ trên cho tôi. Đã có thư mời ông B, C và anh A lên UBND để lập biên bản về việc không có tranh chấp nhưng 2 ông B, C cố tình không lên. Hồ sơ của tôi đang bị ngưng lại, tôi đã trả gần hết số tiền theo hợp đồng 1ty4/1ty6 mà hiện nay chưa nhận được nhà. Vậy bây giờ tôi phải làm sao?

Hong Quan, 61/8T Pham van chieu, f14, q go vap

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Trong trường hợp ông B, ông C cố tình không lên, bạn có thể yêu cầu UBND thị trấn Hóc Môn lập biên bản vắng mặt ông B, ông C (là người khiếu nại). Trong trường hợp này, nếu người khiếu nại vắng mặt thì UBND thị trấn Hóc Môn sẽ giải quyết hồ sơ của bạn.

Trong trường hợp ông B, ông C có mặt thì UBND thị trấn Hóc Môn cũng không có quyền giải quyết tranh chấp này vì theo quy định của pháp luật, thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà đất khi đã được cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của tòa án.


Quang cảnh buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Tôi muốn biết mua nhà bằng giấy tay không có người làm chứng thì khi tranh chấp kiện ra tòa án thì tòa có thụ lý đơn khởi kiện và giải quyết không?

Phạm Văn, buôn bán hoa kiểng

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo quy định của pháp luật, khi mua nhà bằng giấy tay và có phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa để yêu cầu tòa giải quyết. Việc có hay không có người làm chứng chỉ là cơ sở để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

Tôi mua miếng đất sang tên chính chủ rồi. Hai tháng sau có thông báo của huyện là không được sang nhượng, sửa chữa vì lý do anh em nhà chủ cũ tranh chấp, Trung Ương yêu cầu dừng hết. Đến nay đã 3 năm không xử lý tôi phải làm sao?

Hoàng Xuân

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 168 Luật đất đai quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp của bạn đã có GCN nên được thực hiện các quyền của mình. Quyền này có thể bị hạn chế bởi các quyết định của các cơ quan tiến hành tố tụng áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại Chương 8 BLTTDS.

tôi có mảnh đất trước khi lấy vợ. nay cưới vợ về chúng tôi cất nhà trên đó. Tiền mua đất là của tôi, tiền xây nhà là của vợ. vậy giờ chúng tôi ly hôn thì chia tài sản sao cho hợp lý đỡ tranh chấp?

Nam, nhân viên kinh doanh quận 9

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Trước tiên, xác định mảnh đất là tài sản riêng của bạn trước thời kỳ hôn nhân. Số tiền xây nhà có thể xác định là tài sản riêng của vợ bạn trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy trong trường hợp này, đã xác định rõ tài sản chung riêng của vợ chồng bạn. Trong trường hợp ly hôn thì tốt nhất vợ chồng bạn nên tự thỏa thuận việc phân chia tài sản để tránh phải tranh chấp.


Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Bà ngoại tôi có hai người con là Mẹ tôi và Dì, căn nhà Dì tôi đang ở là tài sản duy nhất bà Ngoại tôi để lại, sau khi Mẹ tôi ra riêng, Dì ở đó xem như là từ đường bà Ngoai để lại, nhưng không có di chúc trước khi ngoại mất là chia nhà cho ai. Dì tôi hiện nay đã hợp thức hóa giấy tờ nhà đứng tên mình và rao bán căn nhà từ đường mà ngoại để lại. Mẹ tôi rất trăn trở và muốn cang thiệp không được bán ( vì muốn giữ lại từ đường thờ cúng và bảo tôn mái ấm cho con cháu mai sau). Nhưng Mẹ tôi không biết phải làm sao ? Vậy xin tư vấn giúp Mẹ tôi làm cách nào để ngăn nhờ chính quyển cang thiệp đễ Dì tôi kg được bán căn nhà từ đường trên. Xin cảm ơn !

Minh Dan, Thủ Đức

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Do bạn không nói rõ thời điểm bà ngoại mất nên không rõ còn có thời hiệu khởi kiện về thừa kế hay không?

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự thì thời hiệu khởi kiện thừa kế là 10 năm. Nếu vẫn trong thời hiệu khởi kiện thì mẹ của bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu tòa án hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho dì của bạn và yêu cầu tòa án chia di sản thừa kế của bà ngoại bạn để lại.

Ba tôi thế chấp sổ hồng vay vốn ngân hàng buôn bán quần áo và giờ không có khả năng chi trả. Ngân hàng đã kêu ba tôi lên để tính phương án xử lý ngôi nhà mà ba tôi đã thế chấp. Giờ nếu tôi đứng ra trả nợ vay hàng tháng thay cho ba tôi thì làm cách nào khi trả nợ xong thì tôi được quyền đứng tên căn nhà này. Vì ba tôi có vợ bé nên tôi sợ tôi trả tiền xong thì ba tôi lấy lại nhà từ ngân hàng?

Ngọc

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Với nội dung mà bạn cần tư vấn có phần khó khả thi. Tuy nhiên, bạn và ba bạn có thể lập một bản cam kết và thỏa thuận với các nội dung: bạn sẽ thay ba bạn trả khoản nợ vay cho ngân hàng với điều kiện ba bạn cam kết sau khi bạn thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ thay, ba bạn phải làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà mà ba bạn đang thế chấp tại ngân hàng sang cho bạn. Bạn có thể liên hệ các Văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng ghi nhận nội dung thỏa thuận cam kết nêu trên (vi bằng sẽ được đăng ký tại Sở Tư Pháp). Sau đó, bạn cùng với ba bạn liên hệ với Ngân hàng để trao đổi phương án xử lý nợ, theo đó bạn có thể trình bày việc thỏa thuận cam kết giữa bạn và ba bạn cho phía Ngân hàng biết; đồng thời gởi kèm vi bằng cho phía ngân hàng, đề nghị Ngân hàng xác nhận (ghi nhận, với tư cách người làm chứng (nếu Ngân hàng đồng ý)) về việc bạn đứng ra trả nợ thay ba bạn theo cam kết của bạn và ba bạn.

Dù vậy, bạn cần cân nhắc những trường hợp rủi ro có thể xảy ra như: sau khi bạn trả nợ thay cho ba bạn xong, ba bạn không thực hiện cam kết chuyển nhượng căn nhà nêu trên cho bạn thì lúc này bạn sẽ phải kiện ba bạn ra Tòa để yêu cầu giải quyết thỏa thuận giữa bạn và ba bạn. 

Vợ chồng tôi có làm hợp đồng tặng cho nhà cho vợ chồng người con trai và chúng đã làm xong thủ tục sang tên. Nay do gia đình mâu thuẫn nên vợ chồng tôi muốn lấy lại nhà nhưng vợ chồng con trai tôi không đồng ý trả lại. Có người khuyên tôi không nên kiện ra tòa vì khả năng thua kiện rất nhiều nên  chúng tôi còn bị mất tiền án phí. Tôi muốn nghe ý kiến tư vấn của luật sư để biết cách xử lý phù hợp?

ngochuytran@...

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Nếu khi ký hợp đồng tặng cho con nhà mà thỏa các điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS thì giao dịch này hoàn toàn hợp pháp. Sau khi hoàn tất các thủ tục tặng cho thì con ông bà đã xác lập quyền sở hữu về nhà ở theo quy định của pháp luật và người con được pháp luật bảo vệ.

Trường hợp ông bà khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà và chứng minh được việc tặng cho con căn nhà là do giả tạo, nhầm lẫn, lừa dối, bị đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì tòa án có thể tuyên hủy giao dịch trên.

Vợ chồng tôi tranh chấp tài sản chung gồm căn nhà và miếng đất, còn việc ly hôn thì cả hai đều đồng ý ly hôn. Nay toà kêu đóng tiền định giá tài sản. Thật ra thì tài sản phải chia là đương nhiên. Vậy có cách nào để chúng tôi có thể chia tài sản trên mà đỡ tốn tiền chi phí hay không?

Hằng

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

 Nếu vợ chồng bạn có thể thỏa thuận với nhau về việc phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn thì vợ chồng bạn có quyền rút yêu cầu phân chia tài sản chung của vợ chồng để tự thỏa thuận mà không yêu cầu Tòa án giải quyết (theo quy định tại khoản 2 Điều 71 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: Nguyên đơn (người khởi kiện) có quyền thay đổi nội dung yêu cầu khởi kiện; rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện). Như vậy, vợ chồng bạn có thể đỡ tốn chi phí về định giá tài sản và án phí. 

Tôi thuê nhà trả bằng USD và hợp đồng thuê nhà này không đi công chứng. Nay chủ nhà đòi lại nhà trước thời hạn mà không chịu bồi thường. Theo luật sư, tôi có nên đi kiện? Nếu tôi kiện ra tòa thì liệu tôi có thắng kiện? 

BÁCH THẮNG (quận 1, TP.HCM)

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối quy định hạn chế sử dụng ngoại hối

Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Như vậy, việc các bên ký hợp đồng thuê nhà bằng USD là trái với quy định của pháp luật nên hợp đồng này bị vô hiệu một phần. Do hiện nay chủ nhà không muốn tiếp tục cho thuê nên việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp và yêu cầu bồi thường thiệt hại có thể bạn không đạt được mục đích.


Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM (bìa phải) tham gia giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Tôi có căn nhà cho thuê với thời hạn 6 năm. Hợp đồng viết tay và không có công chứng. Từ tháng 9-10-2016 đến nay bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà. Tôi đề nghị họ trả nhà thì họ không hợp tác. Giờ tôi phải làm sao để lấy lại nhà?

Tuấn

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì không rõ thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà là thời điểm nào. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) có quy định: hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Do đó, hợp đồng thuê nhà viết tay và không có công chứng giữa các bên vẫn được pháp luật công nhận.

Nếu bên thuê không thực hiện việc trả tiền thuê theo thỏa thuận, bên cho thuê hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Lưu ý: Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Vì vậy, muốn lấy lại nhà cho thuê, bạn cần phải thông báo với bên thuê về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu hết thời hạn thông báo mà bên thuê vẫn cố tình không trả lại nhà, bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết yêu cầu đòi nhà cho thuê.

cô ruột của tôi có mua một căn nhà vào năm 2013 nằm trên đất nông nghiệp ở phường 10, thành phố đà lạt, phần này có diện tích khoảng 500m vuông, nằm trên một giấy chủ quyền có tổng diện tích khoảng 2000 mét vuông. Khi mua đặc cọc và giao dịch tiền bạc xong thì chủ đất mới cho biết phần đất này là đất nông nghiệp và đã quá hạn sử dụng từ lâu và không thể gia hạn nên không thể tiến hành hợp thức hóa cho cô tôi mà chỉ có thể chấp nhận mua bán trên giấy tay thôi, sau này, cô tôi có ý bán lại thì bị chủ đất ép giá và bảo là phần đất này thuộc về đất quy hoạch rừng phòng hộ, giờ không thể mua bán chờ đền bù. Nay cô tôi do chờ đợi lâu mỏi mòn và đã mất vào tháng 8/2016. Gia đình muốn làm thừa kế để nhận di sản này với mục đích có thể tùy nghi sử dụng, mua bán, sang nhượng thì không được do giấy mua bán giấy tay, giờ gia đình phải làm sao?

Phạm Ngọc Quỳnh Dao, 48, Thành phố Tân An, Tỉnh Long An

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Do cô của bạn mua bán bằng giấy tay nên giao dịch trên là vô hiệu. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thể thương lượng được với nhau thì khởi kiện ra tòa để giải quyết. 

Ngoài ra, theo Điều 168 Luật đất đai thì thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Như quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để thực hiện. Do vậy, hiện nay gia đình bạn chưa được pháp luật công nhận quyền sử dụng đối phần đất này.

Tôi mua nhà và về ở được bốn tháng thì phát sinh tranh chấp. Nhà bên cạnh cho rằng chủ đất trước đã lấn ranh đất của họ và họ buộc tôi trả đất nhưng tôi đã lỡ xây dựng nhà kiên cố nên không thể trả. Trường hợp này tôi thương lượng trả tiền, nếu họ không chịu thì khi ra toà tôi cũng đồng ý trả tiền chứ không trả đất được không? 

phanbinhthuyDN@...

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Nếu việc phải trả đất gây thiệt hại lớn thì tòa án sẽ công nhận phần đất này cho bên đang sử dụng, và người sử dụng phải trả cho chủ đất giá trị tương ứng.


Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Năm 2009 tôi có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá 400 triệu đồng. Sau đó tôi xây nhà và được cấp giấy chứng nhận xong, nhưng tôi chưa trả xong tiền mua đất (nợ 45 triệu). Nay bên bán kiện ra toà đòi huỷ hợp đồng chuyển nhượng và đòi huỷ giấy chứng nhận của tôi. Tôi đề nghị trả đủ tiền thiếu 45 triệu nhưng bên kia không chịu. Giờ tôi phải tính sao cho hợp lý?   - 

Trần Thị Lý

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo quy định các bên phải thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên đã ký kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hiện tại, bạn vẫn còn nợ tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó, bạn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp trên, bạn nên thỏa thuận với bên chuyển nhượng để thanh toán đầy đủ khoản tiền còn nợ cộng với khoản tiền lãi phát sinh do việc chậm trả.

Tôi mua nhà có công chứng và đăng bộ sang tên xong từ năm 2015. Nay có người tranh chấp và UBND quận đòi huỷ giấy hồng của tôi. Trường hợp nào uỷ ban được huỷ giấy vì tôi mua nhà hợp pháp, ngay tình?

LÊ THỊ MAI (quận Tân Bình, TP.HCM)

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật đất đai quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, đối với trường hợp này người được cấp GCN đã chuyển nhượng cho bạn thì UBND không được quyền thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trong trường hợp các bên có tranh chấp thì tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

 

Tôi được bàn giao căn hộ chung cư ở vào tháng 2-2015 đến nay thì phát hiện vết thấm. Muốn khiếu nại thì khiếu nại ở đâu giải quyết. Nếu họ giải quyết không thoả đáng có được đi kiện đòi lại tiền nhà hay không?

Nguyễn Thị Hiền, buôn bán quận Bình Tân, TP.HCM

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 20 luật kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) thì bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua.

Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2015) đối với nhà chung cư thì thời hạn bảo hành được tính từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng.

Do đó, khi phát hiện nhà có vết thấm chủ sở hữu căn hộ có quyền yêu cầu bên bán thực hiện việc bảo hành, sửa chữa theo quy định của pháp luật. Trường hợp không được giải quyết hoặc giải quyết không thoả đáng, chủ sỡ hữu căn hộ hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Toà án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.


Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM (bìa trái) tham gia giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Nguồn gốc đất là của ông nội tôi để lại cho cha tôi sử dụng từ năm 1975. Sau đó, năm 2001, 2002 cha tôi cho đất (bằng giấy tay) cho các anh em tôi tự cất nhà ở vào năm 2002, nay các anh em tôi đã được cấp giấy chứng nhận nhà đất, còn tôi đến nay chưa làm giấy chứng nhận. Mẹ tôi chết năm 1995, cha tôi chết năm 2009. nay các anh em tôi tranh chấp chia thừa kế phần đất tôi đang sử dụng, vì chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Xin hỏi, phần đất tôi đang sử dụng có phải là di sản của cha tôi để lại?

Trần Văn Dũng, 54 tuổi, Thủ Đức, Tp. HCM- Mua bán

Luật sư Tô Ngọc Minh Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo câu hỏi của anh thì vẫn chưa rõ thời điểm các anh chị em của anh được cấp giấy chứng nhận nhà đất vào thời điểm nào, trước hay sau khi ba của anh mất?

Trong trường hợp giấy chứng nhận được cấp trước thời điểm ba của anh mất, thì phần đất của anh chị em anh không phải di sản của ba anh để lại.

Trong trường hợp  giấy chứng nhận được cấp sau khi ba của anh mất, thì phần đất của anh chị em anh là di sản của ba anh để lại. Anh cũng phải xem việc phân chia đất có nhận được thỏa thuận của các anh chị em hay không? Nếu đã có sự thỏa thuận phân chia đất của cha để lại thì phần đất của anh không phải là di sản thừa kế nữa, vì đã có sự thỏa thuận phân chia giữa các anh em.

Nhà chưa có giấy chứng nhận thì khi bị tranh chấp cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Như ở trường hợp cụ thể của tôi, vợ chồng tôi có đứng tên mua nhà chung cư nhưng nay chưa trả hết tiền và chưa được cấp giấy chứng nhận. Vợ chồng tôi mới đây đã ly hôn nhưng chưa thỏa thuận được việc phân chia nhà. Vậy tôi có thể nộp đơn khởi kiện ra tòa được không? Hồ sơ khởi kiện cần có giấy tờ gì?

Minh Huệ

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 33 Luật hôn nhân gia đình thì nếu căn hộ trên do vợ, chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn sẽ được chia theo quy định tại Điều 59. Nếu các bên không thỏa thuận được thì tòa án sẽ giải quyết chia theo giá trị, bên nhận nhà sẽ phải thanh toán cho bên kia phần giá trị tương ứng mà họ được hưởng, đồng thời tòa án cũng xem xét trách nhiệm đối với phần còn chưa trả hết cho chủ đầu tư.

Tôi mua nhà giấy tay và đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận. Vừa qua, chủ nhà cũ có đến yêu cầu tôi trả thêm một số tiền nếu không đòi lại nhà. Trường hợp này tôi phải làm sao để bảo vệ nhà mình? 

TRẦN ĐÌNH (Tiền Giang)

Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 118 Luật nhà ở thì việc mua bán nhà ở phải tuân theo quy định của pháp luật. Điều kiện mua bán nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, có một số trường hợp mua bán bằng giấy tay nhưng các bên đã thực hiện việc giao nhận tiền – nhà thì tùy từng thời điểm giao dịch, tùy trường hợp cụ thể mà tòa án công nhận giao dịch đó nếu các bên tranh chấp tại tòa án. Bạn có thể tham khảo mục II 2 Nghị quyết 02 năm 2004 của HĐTP TANDTC.

Trong trường hợp này, các bên thương lượng và hòan tất các thủ tục theo quy định của pháp luật để được pháp luật bảo vệ.


Luật sư Lê Văn Hoan, Đoàn Luật sư TP.HCM tham gia giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Gửi câu hỏi ở đây