“Các quy định liên quan đến thời điểm và hình thức huy động vốn, thu tiền từ khách hàng của chủ đầu tư chưa tạo ra cơ chế thuận lợi cho các chủ đầu tư huy động vốn có hiệu quả cho dự án nhà ở, cũng như chưa bảo vệ an toàn cho lợi ích của khách hàng”. Bộ Xây dựng đánh giá như thế tại hội nghị đánh giá hoạt động sàn giao dịch bất động sản (BĐS) do Bộ tổ chức ngày 15-9.
Góp vốn mua căn hộ nên qua ngân hàng
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, đầu tư dự án nhà ở đòi hỏi vốn lớn, trong khi đó phần lớn doanh nghiệp (DN) ở ta là DN nhỏ, không có đủ vốn để làm từ đầu đến cuối. Cho huy động vốn sớm vừa tạo điều kiện cho DN, vừa đáp ứng nhu cầu góp vốn vào dự án nhà ở của người dân.
“Nói lý thì anh góp vốn để chia lợi nhuận chứ không phải mua nhà. Nhưng trong điều kiện cung về nhà thấp hơn cầu như hiện nay thì người ta góp vốn để nhằm vào quyền được mua nhà. Cần phải tính đến nhu cầu chính đáng của người dân” - ông Nam nói.
Vấn đề là làm sao để người dân không bị lừa khi góp vốn, vì đã có trường hợp DN huy động vốn nói là để đầu tư vào dự án nhà ở A nhưng lại đầu tư vào dự án B. Nhiều ý kiến cho rằng việc huy động vốn của người mua nên thông qua ngân hàng. Chính ngân hàng sẽ kiểm soát tốt nhất việc sử dụng tiền góp vốn vào mục đích gì.
Góp vốn trước 10-4 thì được
Theo Luật Kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh khi mua bán, cho thuê BĐS bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch. Vậy, với trường hợp góp vốn kèm theo quyền mua BĐS (lúc ấy BĐS căn hộ chưa hình thành) thì giải quyết ra sao?
Ông Nam cho rằng người góp vốn là người được quyền ưu tiên mua căn hộ. Vì vậy nên dành một phần trong dự án để DN được tự bán cho người góp vốn, phần BĐS còn lại thì buộc phải qua sàn. “Nên cho DN đưa 50% lượng hàng hóa ra thị trường nhưng không phải qua sàn” - ông Phạm Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT Công ty Taseco, đề xuất.
Tuy nhiên, nếu làm vậy thì bên mua và bên bán lại bị mắc kẹt. Bởi theo quy định tại Thông tư 01/2009 của Bộ Xây dựng, BĐS thuộc diện buộc phải qua sàn thì phải giao dịch qua sàn mới được làm thủ tục cấp giấy chủ quyền. Theo ông Nam, các hợp đồng góp vốn có hứa quyền ưu tiên mua nhà trước khi Thông tư 01/2009 có hiệu lực (trước ngày 10-4) thì sẽ được xem xét chuyển tiếp. Còn đối với các trường hợp sau thời điểm thông tư có hiệu lực là vi phạm.
Thông tin “ma” và dự án “giấy”
Theo Luật Kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi mua bán, cho thuê BĐS thì phải qua sàn giao dịch, còn các giao dịch khác của người dân thì không bắt buộc. Trong thực tế, các chủ đầu tư tìm nhiều cách né tránh việc giao dịch qua sàn. Do vậy, tỷ lệ các giao dịch được thực hiện qua sàn hiện nay chỉ chiếm 15%-20% tổng giao dịch.
Theo Bộ Xây dựng, điều kiện được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, thủ tục thành lập sàn giao dịch BĐS, việc đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS đơn giản, nhiều khi quá dễ dãi. Đó là nguyên nhân khiến trình độ của đội ngũ kinh doanh dịch vụ BĐS chưa cao.
Thực tế cho thấy thông tin nhà, đất ở sàn giao dịch nhiều khi là thông tin “ma”, dự án “giấy”. “Có BĐS đưa lên sàn nhưng khi hỏi ra mới biết chủ đầu tư chưa hề bán” - ông Nam cho biết.
Theo ông Nam, các hợp đồng công chứng nhà đất cần phải được đưa lên mạng. Đây là kênh thông tin giúp người dân, nhà đầu tư nắm được tình trạng căn nhà, thửa đất cụ thể và các giao dịch trên một thửa đất, căn hộ. Đồng thời, các sàn giao dịch cần tăng cường liên kết, trao đổi thông tin... Điều này góp phần loại bỏ thông tin sai.
| Sàn giao dịch ế ẩm Cả nước hiện có hơn 200 sàn giao dịch BĐS, trong đó chủ yếu là TP.HCM có hơn 120 sàn, Hà Nội có hơn 80 sàn. Giao dịch qua sàn từ đầu năm đến nay, theo con số thống kê chưa đầy đủ là trên 3.500 giao dịch, trong đó chủ yếu là ở TP.HCM với trên 3.000 giao dịch. Tỷ lệ giao dịch được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS chỉ chiếm 15%-20% tổng giao dịch. |
HOÀNG VÂN
