Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ
(PLO)- Bấy lâu nay, việc di dời - giải tỏa cư dân, xây mới chung cư gặp nhiều khó khăn do Nhà nước, chủ đầu tư, cư dân chưa tìm được tiếng nói chung trong việc bồi thường, bố trí tái định cư, vốn và cơ chế đầu tư.

Thực hiện video trực tuyến: Lâm Thông -Huyền Vi

Sốt ruột trước thực tế trên, mới đây Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng đã chỉ đạo các đơn vị liên quan phải khẩn trương có giải pháp tháo gỡ. Nhằm hiến kế cho TP, ngày 11-6, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức buổi tọa đàm “Giải pháp cải tạo chung cư cũ” nhằm tìm hướng tháo gỡ những khó khăn đang “trói tay” cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp.

Thành phần khách mời là lãnh đạo các sở Xây dựng, Tư pháp, QH-KT, lãnh đạo một số quận, huyện, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản và hai doanh nghiệp bất động sản Đức Khải, Lê Thành.

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 1
Ông Mai Ngọc Phước – Tổng Biên tập báo Pháo Luật TP.HCM phát biểu khai mạc buổi tọa đàm. Ảnh: Hoàng Giang

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 2
Ông Mai Ngọc Phước – Tổng Biên tập báo Pháo Luật TP.HCM (bìa phải) trao hoa cho ông Phạm Ngọc Lâm - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đức Khải, nhà tài trợ chính của tọa đàm. Ảnh: Hoàng Giang

Bồi thường không ổn thì 10 con dấu cũng vô nghĩa

Theo ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM công tác bồi thường chưa gặp nhau giữa dân và chủ đầu tư, tính toán trong phương án bồi thường đôi khi cũng chưa hợp lý.

Ví dụ, chủ đầu tư áp dụng đơn giá căn hộ, ngoài phần đổi ngang thì phần diện tích căn hộ lớn hơn có trường hợp tính theo thị trường có trường hợp bảo toàn vốn. Tuy nhiên, trong trường hợp bảo toàn vốn thì tính luôn tiền tạm cư.

“Cá nhân tôi không đồng tình với cách tính này của chủ đầu tư. Bởi nó có nghĩa là người dân phải trả tiền tạm cư cho chính mình” - ông Tuấn nhấn mạnh.

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 3
Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: Hoàng Giang

Hạch toán thì nhà đầu tư được hạch toán nhưng chỉ tính vào căn hộ thương mại sở hữu riêng của chủ đầu tư để thu hồi vốn nên người dân không chịu là đúng.

Bản chất của phương án bồi thường là lợi ích của cư dân và chủ đầu tư. Nếu phương án bồi thường ngay từ đầu không đáp ứng được thì đóng 10 con dấu người dân cũng không đồng thuận.

2020, giải quyết 50% chung cư xuống cấp

Thủ tục hành chính cũng gây khó khăn cho việc lập phương án đầu tư từ bồi thường giải phóng mặt bằng cho đến đầu tư xây dựng công trình. Để xây dựng dự án mất 2 năm nếu thuận lợi, đây là điều cần phải bàn.

Đến 2020, giải quyết 50% chung cư hư hỏng xuống cấp trên địa bàn. Đặt ra một thử thách lớn cho quận huyện, sở ngành và các nhà đầu tư. Hào hứng ban đầu là cần thiết, 89 chung cư cũ ở quận 1 thì có 21 chung cư diện tích đất xây dựng hơn 1.000 m2. Nếu cộng thêm chung cư diện tích đất đang xây dựng nhỏ hơn 1.000 m2, chiếm 1/3 chung cư ở quận 1. Còn lại chỉ 500, 300 m2 loại này phải di dời.

Chung cư nhỏ khó xây mới

Ông Châu Minh Hiếu, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình, cho biết Tân Bình có 42 căn đa số là chung cư và nhà ở tập thể, đã xuống cấp hư hỏng. Diện tích nhỏ 20-30 m2, kinh phí bảo trì có nhưng hạn hẹp nên càng xuống cấp hơn. Dân cư sống trong đó rất vất vả.

Năm 2010, quận Tân Bình đề xuất cải tạo 9 chung cư. Vướng mắc chung là chung cư có diện tích nhỏ, không đủ để xây dựng chung cư mới, vị trí không thuận lợi nằm trong hẻm nhỏ, không hấp dẫn nhà đầu tư.

Nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh thì không mặn mà, nhà đầu tư nhỏ thì còn yếu và thiếu trong việc giải phóng mặt bằng.

Ví dụ CC 251 kế hoạch theo NĐ 61, khi triển khai thì NĐ34 ra đời, chưa kịp thực hiện thì NĐ101 ra đời. Thủ tục hành chính kéo dài, gây nhiều khó khăn.

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 4
Toàn cảnh buổi tọa đàm Giải pháp cải tạo chung cư cũ do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức sáng 11-6. Ảnh: Hoàng Giang

Đề xuất giải pháp

Thứ nhất: Nhà nước cần có nguồn vốn cho các tổ chức tín dụng tạo thành kênh cho nhà đầu tư vay với lãi suất ưu đãi.

Thứ 2: Thành lập quỹ từ nguồn từ tiền sử dụng đất, tiền bán nhà thuộc sở hữu nhà nước để tạo vốn. Cho bán chỉ định theo giá thị trường các chung cư nhỏ để trả tiền cho chủ đầu tư.

Thứ 3: Thủ tục hành chính cần rút ngắn 50% thời gian thực hiện.

Thứ 4: Không bồi thường bằng tiền cho dân mà tổ chức tạm cư, sau khi xây dựng xong thì bố trí tái định cư. 

Chủ đầu tư nao núng vì không sinh lời

Ông Lương Quý Hòa, Phó phòng Quản lý đô thị quận 1, cho biết khó khăn hiện nay trong việc thu hút nhà đầu tư tham giả đầu tư xây dựng chung cư cũ là hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch tại các chung cư này rất thấp nên đầu tư không sinh lời.

Tại quận 1 có 71 chung cư cũ nằm trong khu 930 ha có hệ số sử dụng đất. Từ 3-6 quận 1 đề xuất giải pháp về phía cơ quan nhà nước cần phải cải cách thủ tục hành chính để giúp chủ đầu tư dễ dàng đầu tư.

Cả ba bên: Nhà nước, nhà đầu tư và người dân cần có tiếng nói chung.

Nhà nước cần tạo điều kiện để chủ đầu tư đẩy nhanh dự án. Chủ đầu tư khi thực hiện bồi thường, tái định cư cần phải hiểu được những khó khăn của người dân. Người dân cũng cần phải có sự thấu hiểu và chia sẻ với nhà đầu tư vì họ không chỉ đầu tư xây dựng chung cư mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt đẹp cho TP, mang lại các giá trị xã hội khác ngoài việc đầu tư tòa nhà.

Đề xuất phân cấp mạnh

Quận 1 cũng đề xuất TP cần phân cấp mạnh để quận chủ động giải quyết các vấn đề có liên quan để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo chung cư.

Sở Xây dựng cũng đề xuất cơ chế phân cấp và ủy quyền triệt để cho quận, huyện rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục từ công nhận chủ đầu tư, phê duyệt phương án....

TP phân cấp mạnh cho quận huyện và các sở hướng dẫn nghiệp vụ thực hiện.

Về giải pháp, thời gian tới, phương thức bồi thường giải phóng mặt bằng, nếu người dân chọn chủ đầu tư thì do dân và nhà đầu tư tự thoả thuận.

Giải phóng mặt bằng luôn là vấn đề nhức nhối

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 5
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP.HCM), trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà Sở Xây dựng, cho rằng công tác khó khăn nhất là bồi thường giải phóng mặt bằng.

Chung cư hư hỏng thì phải di dời ngay nhưng việc bồi thường kéo dài kéo theo giải phóng mặt bằng bế tắc.

Nghị định 101/2015 đã có nhiều nét mới, quy định thời gian giải phóng mặt bằng. Đối với chung cư nguy hiểm thì 3 tháng, chung cư hư hỏng nặng là 12 tháng.

Cộng đồng sở hữu chung cư được quyền lựa chọn nhà đầu tư thực hiện. 

Dân phải được bằng hoặc hơn trước đó

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 6
Ông Phạm Ngọc Lâm – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đức Khải. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

Khi nhà nước tổ chức thực hiện thì sẽ chọn lựa phương thức tái định cư tại chỗ. Nhà nước sẽ đảm bảo cho dân tốt bằng, hơn so với trước đó.

Ý kiến của Phó giám đốc Sở QHKT Nguyễn Thanh Toàn, cải tạo chung cư cũ là chương trình đột phá của TP.

Sở QHKT bám sát các danh mục ưu tiên trong chương trình đột phá. Sắp tới sở sẽ làm việc với các đơn vị về chỉ tiêu quy hoạch.

Sở QHKT cũng cho rằng cần tính toán lại hệ số sử dụng đất cũng như quy mô dân số để thu hút nhà đầu tư.

Đồng lòng, đồng thuận là biện pháp đầu tiên

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 7

Giải pháp của ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc công ty Đức Khải biện pháp đầu tiên phải là sự đồng lòng, đồng thuận của người dân và chính quyền. Giữa người dân và nhà đầu tư cần có niềm tin lẫn nhau

Một số giải pháp được đưa ra:

Về việc chọn chủ đầu tư, để chủ đầu tư tự tìm hiểu, đề xuất, lập ra phương án kinh doanh. Kêu gọi sự hỗ trợ từ nhà nước.

“Chúng tôi đã từng thực hiện dự án 289 Trần Hưng Đạo. Những giải pháp quyết liệt của chính quyền khiến nhà đầu tư yên tâm thực hiện”, ông Lâm nói.

Không lo chủ đầu tư “lời khủng”

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 8
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

Vấn đề vướng mắc lớn là chọn chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội bất động sản TPHCM phát biểu.

Cơ chế chủ sở hữu chung cư được quyền chọn chủ đầu tư, thủ tục còn nhiều nhiêu khê, cần phải gỡ vướng ngay.

Trong các chung cư cũ còn lại, có nhiều chung cư có vị trí tốt như chung cư Nguyễn Thiện Thuật, Cô Giang, Thanh Đa… hiện có nhiều chủ đầu tư quan tâm như Hưng Thịnh, Hà Nội Ngàn Năm... nhưng vướng cơ chế.

Nghị định 101 đã quy định lợi nhuận định mức là 10% nên người dân không cần lo lắng chủ đầu tư “lời khủng”.

Chỉ tiêu dân số đã quá cũ

Chỉ tiêu dân số (cho phép tăng thêm số lượng căn hộ để chủ đâu tư có cơ hội thu hời vốn) hiện nay số liệu thống kê quá cũ.

Thực tế đã hơn 13 tr người nhưng thống kê chỉ hơn 10 triệu người. Do đó, Nghị định 101 về chỉ tiêu dân số cần bổ sung số liệu này.

Cư dân tái định cư phải được ưu đãi

Các chung cư mới xây dựng diện tích không được dưới quy định. So với các chung cư nhỏ hiện tại, số diện tích chênh lệch người dân phải trả. Vấn đề là trả theo giá nào?

Người dân tái định cư cần được vay theo chính sách, lãi suất thấp để mua phần diện tích dôi dư ra của căn hộ

Ông Châu khẳng định DN sẵn sàng tham gia chương trình này nếu có cơ chế. Cần phải để người dân nhìn DN bất động sản không phải là những tên "trọc phú" mà luôn đồng hành với họ. DN hứa đồng hành cùng chương trình cải tạo và xây dựng chung cư cũ.

Rà soát đặc tính từng khu dân cư để tính toán chỉ tiêu dân số

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 9
Ông Nguyễn Thành Phương – Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

Theo ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch quận Phú Nhuận, chỉ tiêu dân số không phải là yếu tố quan trọng nhất mà vấn đề là chọn chủ đầu tư nào, chủ đầu tư có khả năng phù hợp không.

Trong quy hoạch và phân cấp không nên vẽ ra những vòng kim cô để tự giam mình trong đó. Quận huyện và sở ngành có thể uyển chuyển để xử lý vấn đề này.

Qua ý kiến của ông Phương, ông Nguyễn Thanh Toàn – PGĐ sở QHKT cho biết sẽ đề nghị các quận huyện rà soát điều tra dân số. Sở đang cho rà soát lại các khu vực hướng Đông TP như quận 2, 9, Thủ Đức…

Sở đang đề nghị Bộ XD điều chỉnh đối với khu dân cư cải tạo, dân cư xây dựng mới thì chỉ tiêu sẽ phải khác nhau. Đối với những khu vực tái định cư tại chỗ cần phải có chỉ tiêu hợp lí.

Các sở quy hoạch, xây dựng cần phải ngồi lại với quận, huyện trong quá trình thực hiện.

Lợi ích phải minh bạch

Các lợi ích này cũng cần phải công khai minh bạch để tạo sự đồng lòng.

Về thủ tục hành chính, trong tháng 6, TP bắt đầu thực hiện phân cấp phân quyền. Trong đó có vấn đề phân cấp trong đầu tư cải tạo chung cư cũ các quận huyện phải có sự chuẩn bị sẵn sàng để thực hiện.

Trong năm 2016, sở XD đang triển khai với các sở ngành thực hiện cấp GPXD một cửa liên thông. 

Ngoài ra, yếu tố đầu tiên, mang tính quyết định để nhà đầu tư làm hay không làm là chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số. Vì mục tiêu đảm bảo lợi ích, chương trình cải tạo sẽ phải cân nhắc.

Tọa đàm: Giải pháp cải tạo chung cư cũ - ảnh 10
Các phóng viên báo đài đặt câu hỏi với khách mời

Mấu chốt là lợi ích, đặc biệt là lợi ích của người dân

Kết luận buổi tọa đàm, ông Trần Trọng Tuấn nhấn mạnh động lực để đồng hành trong chương trình cải tạo và xây dựng chung cư cũ là vì chất lượng cuộc sống người dân.

Phải đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân tốt bằng hoặc hơn nơi ở cũ.

Nhiều giải pháp đã được đưa ra, xoay quanh vấn đề chính vẫn là đảm bảo lợi ích của các bên tham gia. Dù là kế hoạch ngắn hạn hay dài hạn, nếu đảm bảo lợi ích thì đều khả thi.

Bất cứ ai tham gia chương trình này cũng phải có lợi ích. Nhà nước trong quá trình tổ chức cũng phải vì lợi ích của XH.

Tất cả các quy định về thủ tục, bồi thường, chủ đầu tư…. nếu ko thoả được lợi ích này thì sẽ trở thành lực cản cho quá trình phát triển dự án.

VIỆT HOA