Chuộc hay mua lại?
Mặc dù đã thỏa thuận sẽ chuộc đất theo số tiền đã vay nhưng tòa vẫn buộc nguyên đơn trả tiền theo giá thực tế.

Năm 1990, ông Phạm Văn Gương (huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh) ký với ông M. “giao kèo cho mướn ruộng”. Theo đó, ông M. cho ông Gương mượn 28 chỉ vàng để được canh tác trên gần 8.400 m2 đất của ông Gương trong thời hạn bảy năm (1990-1997). Ông Gương đồng ý: “Sau khi mãn giao kèo, vợ chồng tôi được quyền chuộc lại đất, nếu không chuộc thì ông M. được làm chủ vĩnh viễn. Số tiền chuộc bằng số vàng đã nhận, tức là 28 chỉ vàng 24k”.

Chuộc đất không thành

Đến năm 1996, ông M. đề nghị ông Gương làm giấy sang nhượng đất nhưng ông Gương không chịu vì bản thân không bán đất. Mãn hạn bảy năm, phía ông Gương không có tiền chuộc đất. Năm 2002, ông Gương đến chuộc đất nhưng bị... đuổi về. Lời qua tiếng lại ông Gương mới biết ông M. đã được cấp “giấy đỏ” cho phần đất trên. Cho rằng quyền sử dụng đất của mình đã bị xâm phạm, vợ chồng ông Gương khởi kiện.

Ông M. qua đời năm 2004. Tháng 9-2006, TAND huyện Trảng Bàng xét xử sơ thẩm vụ án và xác định đó là tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa, bị đơn (là vợ và con của ông M.) không đồng ý trả đất. Theo họ, hết năm 1997 mà vợ chồng ông Gương không đến chuộc đất nên họ trở thành chủ đất vĩnh viễn đúng như giao kèo. Ông M. cũng đã được cấp “giấy đỏ” vào tháng 1-1998. Bị đơn cho biết thực chất các bên mua bán đất nhưng lại làm giấy giao kèo mướn ruộng vì lúc đó cha của nguyên đơn đang đổ bệnh. Nếu biết tin con mình bán đất, ông ấy sẽ chết.

Cấp sơ thẩm nhận định hai bên giao kèo bên cho thuê có quyền chuộc đất sau khi hết hạn bảy năm. Thực tế thì vào năm 2002, bên cho thuê đã đến chuộc đất. Bị đơn nói thực chất các bên mua bán đất nhưng không có chứng cứ chứng minh. Hơn nữa, một người con của ông M. lại thừa nhận khoảng đầu năm 1997, mình cùng cha đến nhà nguyên đơn để yêu cầu làm giấy bán đất. Điều này chứng tỏ giao kèo của các bên là thuê chứ không phải mua bán.

Vì thế, cấp sơ thẩm tuyên buộc bị đơn trả đất cho nguyên đơn, đồng thời kiến nghị UBND huyện Trảng Bàng hủy “giấy đỏ” đã cấp cho ông M. Bị đơn kháng cáo với yêu cầu nếu muốn chuộc đất, nguyên đơn phải trả hơn 400 triệu đồng tiền đất tính theo giá thực tế.

Tháng 11-2006, TAND tỉnh Tây Ninh xử phúc thẩm vụ án, xác định đây là tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cho rằng tòa cấp dưới tách đất và tiền thành hai vụ kiện khác nhau là sai phạm không thể khắc phục, cấp phúc thẩm quyết định hủy án sơ thẩm, giao TAND huyện Trảng Bàng giải quyết lại vụ án.

Tính tiền chuộc theo giá thực tế

Tháng 4-2007, TAND huyện Trảng Bàng sơ thẩm lại vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, buộc bị đơn trả đất cho nguyên đơn, còn nguyên đơn phải trả cho bị đơn hơn 400 triệu đồng. Nhận định của cấp sơ thẩm lần này cũng khác trước. Cụ thể, nguyên đơn hoàn toàn có lỗi khi không chuộc đất sau khi hết thời hạn bảy năm. Thế nên sau đó ông M. mới được cấp “giấy đỏ”. Hơn nữa, 28 chỉ vàng 24k cho gần 8.400 m2 đất là phù hợp với giá chuyển nhượng tại thời điểm đó. Nay nguyên đơn muốn chuộc đất thì phải hoàn trả cho bị đơn một khoản tiền tính theo giá thực tế.

Không đồng ý, vợ chồng ông Gương kháng cáo lên TAND tỉnh Tây Ninh. Tháng 9-2007, tòa này mở phiên xử phúc thẩm, xác định đây là tranh chấp đòi quyền sử dụng đất. Cấp phúc thẩm nhận định: “Năm 1997, tuy hết thời hạn chuộc đất nhưng gia đình ông Gương đã không chuộc lại. Như vậy, quyền sử dụng đất đã mặc nhiên thuộc về ông M.”. Vậy là tòa này quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Xem xét kỹ bản “giao kèo cho mướn ruộng” ký năm 1990, không ít người cho rằng nhận định của cấp phúc thẩm là sai lệch. Theo giấy này, bảy năm là khoảng thời gian mà ông M. được quyền canh tác trên đất. Nếu muốn chuộc đất, vợ chồng ông Gương phải chờ hết bảy năm. Giấy giao kèo không buộc chủ đất phải chuộc đất trong khoảng thời gian nào sau năm 1997. Tức bất cứ khi nào sau năm 1997, vợ chồng ông Gương đều có thể đặt vấn đề chuộc đất và bên kia buộc phải chấp nhận.

Mặt khác, cách xét xử của các cấp tòa chưa công bằng đối với nguyên đơn. Khi giao kèo, bên có đất nhưng không có tiền, bên có tiền nhưng muốn sử dụng đất. Họ thỏa thuận “đổi chác” thứ mình có cho nhau trong một khoảng thời gian và mỗi bên đều có lợi. Liệu có nghịch lý hay không khi bị đơn được hưởng lợi trên đất của nguyên đơn hơn 15 năm, nay nguyên đơn phải chuộc lại theo giá thực tế, tựa như phải mua đất?

Tiến sĩ Nguyễn Thị Hoài Phương, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM:

Nên tuyên giao dịch vô hiệu

Khi xử phúc thẩm lần hai, TAND tỉnh Tây Ninh xác định quan hệ pháp luật tranh chấp khác với cấp sơ thẩm nhưng không hủy án sơ thẩm mà lại y án là sai phạm nghiêm trọng thứ nhất.

Thứ hai, giấy tay hai bên viết năm 1990 thực chất là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, giao dịch này không được chấp nhận và bị coi là vô hiệu nên không thể làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Trên thực tế, họ đã thực hiện giao dịch với nhau. Khi phát sinh tranh chấp, tòa phải giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Tức đất của ai thì trả cho người đó, vàng của ai thì trả cho người đó.

Thay vì hủy án sơ thẩm, cấp phúc thẩm lại tuyên một bản án sai. Vì vậy, bản án này cần được kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm theo hướng hủy án để xét xử lại.

THỤY CHÂU