Giao lưu trực tuyến: Cấp giấy chứng nhận cho nhà chung cư

Liên quan đến phí bảo trì chung cư, thỏa thuận nộp phí bảo trì trong hợp đồng mua bán căn hộ, phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thuộc thẩm quyền hướng dẫn của Sở Xây dựng. Đề nghị bạn liên hệ Sở Xây dựng để được hướng dẫn theo quy định.

Câu trả lời chung cho các độc giả hỏi về trường hợp chung cư Phú Thạnh 

Trường hợp chủ đầu tư trì hoãn không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thì sẽ bị xem xét xử lý vi pham theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Đề nghị bạn tham khảo thật kỹ thông tin chủ đầu tư có uy tín, năng lực thực hiện dự án đầu tư để lựa chọn. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định chủ đầu tư phải được Ngân hàng bảo lãnh để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Quá trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư phải thực hiện qua các giai đoạn: xin được giao đất, xin phê duyệt dự án đầu tư, tổ chức thi công xây dựng, hoàn công, lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua. Qua các giai đoạn này, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của nhà nước thì việc cấp giấy chứng nhận cho người mua sẽ được thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ,  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, trường hợp này chủ đầu tư đã thực hiện không đúng theo quy định, có vi phạm trong quá trình xây dựng không đúng giấy phép xây dựng. Vì vậy, cư dân phải đề nghị chủ đầu tư liên hệ với Sở Xây dựng xem xét giải quyết việc cho tồn tại đối với phần xây dựng sai phép. Trên cơ sở đó văn phòng đăng ký mới có đủ cơ sở để cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ. 

 Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.

Giấy chứng nhận được cấp năm 1994 (giấy trắng) không phải là GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, GCN quyền sử dụng đất (giấy đỏ) theo Luật đất đai năm 1993, 2003, do đó không phải là trường hợp cấp đổi GCN. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Củ Chi trả lời bạn như vậy là đúng. 

Mời bạn xem phần giải đáp (phía dưới) câu hỏi tương tự cho độc giả Nguyễn Minh Tâm (Quận 7) tôi đã trả lời.

Đề nghị bạn liên hệ Ban Quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư (nếu chưa thành lập Ban Quản trị) để xem xét việc bảo trì chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ là của chủ đầu tư. Trường hợp người mua nhà có nhu cầu tự nộp hồ sơ thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ để người mua tự liên hệ cơ quan cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ; Thành phần hồ sơ được quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Người mua nhà chỉ đóng lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Đề nghị bạn liên hệ chủ đầu tư để yêu cầu lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Trường hợp chủ đầu tư trì hoãn không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thì xem xét xử lý vi pham theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ.

Trường hợp của bạn thuộc thẩm quyền hướng dẫn giải quyết của Sở Xây dựng (Phòng Quản lý nhà và Công sở), đề nghị ban liên hệ Sở Xây dựng, số 60 Trương Định quận 3 để được hướng dẫn.

Theo quy định pháp luật thì việc nộp tiền sử dụng đất là trách nhiệm của chủ đầu tư, số tiền sử dụng đất phải nộp đã được hạch toán vào giá bán căn hộ chung cư, người mua căn hộ chung cư không phải đóng tiền sử dụng đất.

Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu rõ trách nhiệm nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ là của chủ đầu tư. Trường hợp người mua nhà có nhu cầu tự nộp hồ sơ thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ để người mua tự liên hệ cơ quan cấp giấy chứng nhận nộp hồ sơ.

Trường hợp chủ đầu tư trì hoãn không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thì xem xét xử lý vi pham theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP.

Trường hợp chủ đầu tư đã bán căn hộ chung cư cho người mua nhưng đang thế chấp ngân hàng (quyền sử dụng đất và căn hộ hình thành trong tương lai) thì Sở Tài nguyên và Môi trường đã trình Ủy ban nhân dân Thành phố báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường và Thủ tướng Chính phủ xem xét theo hướng giải quyết cấp giấy chứng nhận cho người mua nếu đã trả đủ tiền cho chủ đầu tư.

Trường hợp này nếu chủ đầu tư đã chuyển nhượng nhà, đất cho người mua thì phải cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Chỉ cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đối với các trường hợp chưa bán, chưa cho thuê mua nhà.

Quá trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư phải thực hiện qua các giai đoạn: xin được giao đất, xin phê duyệt dự án đầu tư, tổ chức thi công xây dựng, hoàn công, lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua. Qua các giai đoạn này, nếu chủ đầu tư thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của nhà nước thì việc cấp giấy chứng nhận cho người mua sẽ được thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ,  quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.

Tuy nhiên, thực tế có những chủ đầu tư thực hiện không đúng theo quy định, có vi phạm trong quá trình xây dựng không đúng giấy phép xây dựng, có những vi phạm phần công trình xây dựng không thể được tồn tại hoặc có vi phạm trong quá trình huy động vốn, thời điểm bán nhà cho người mua hoặc thế chấp với ngân hàng quyền sử dụng đất và phần công trình đang xây dựng (tài sản hình thành trong tương lai). Sau khi bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư vẫn không thực hiện được việc giải chấp với ngân hàng nên việc cấp giấy đã gặp những khó khăn trong việc công nhận công trình được đưa vào sử dụng theo giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy chứng nhận khi tài sản chưa được giải chấp với ngân hàng. Vì vậy người mua căn hộ cần phải xem xét để tránh gặp phải các vi phạm của chủ đầu tư như đã nêu trên. 

Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đối với căn hộ chung cư khi thể hiện trên giấy chứng nhận thì diện tích đất phải thể hiện rõ phần diện tích sử dụng chung; phần diện tích căn hộ là diện tích sử dụng riêng của chủ sở hữu theo quy định và theo hợp đồng chuyển nhượng căn hộ.  

Theo  Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp người mua nhà là Việt kiều, người nước ngoài nếu có đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì diện tích đất, nhà ở sẽ được thể hiện như đã nêu trên. 

Trường hợp của bạn thuộc thẩm quyền hướng dẫn giải quyết của Sở Xây dựng (Phòng Quản lý nhà và Công sở), đề nghị ban liên hệ Sở Xây dựng, số 60 Trương Định quận 3 để được hướng dẫn.

Trường hợp em bạn đã lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật thì phải cung cấp thông tin cho cơ quan cấp giấy chứng nhận. Cơ quan cấp giấy chứng nhận sẽ xem xét cấp lại giấy chứng nhận đã bị mất để bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng. 

 Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM đang trả lời  câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: Huyền Vi

Theo quy định pháp luật thì việc nộp tiền sử dụng đất là trách nhiệm của chủ đầu tư. Khi thực hiện dự án chủ đầu tư đã hạch toán tiền sử dụng đất phải nộp vào giá bán căn hộ chung cư. Vì vậy, người mua căn hộ chung cư không phải đóng tiền sử dụng đất. Ông (bà) cần đề nghị chủ đầu tư giải thích và thể hiện rõ trên hợp đồng trước khi ký hợp đồng giao dịch.

Hiện nay pháp luật đất đai về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng chỗ đậu xe trong phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư chưa có quy định cụ thể (và cũng đã được thể hiện tại nội dung bài viết “Cấp Giấy cho chỗ đậu xe Phú Mỹ Hưng” và “Vẫn cấp Giấy đỏ chỗ đậu xe ở chung cư (?)” của báo Pháp luật số ra ngày 18 tháng 6 năm 2015 và ngày 27 tháng 7 năm 2015).

Theo quan điểm của Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu chỗ để xe ô tô (diện tích sàn xây dựng) thuộc  quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư, đã được Ủy ban nhân dân thành phố cấp giấy phép, chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, nay chủ đầu tư bán cho ông (bà) thì về nguyên tắc ông (bà) được cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, như đã nêu trên, hiện nay việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp này chưa có quy định cụ thể nên Sở Tài nguyên và Môi trường đề nghị ông (bà) cung cấp đầy đủ hồ sơ, để trên cơ sở đó, Sở sẽ xin ý kiến của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng có văn bản hướng dẫn để giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho ông (bà) và những trường hợp tương tự khác.

 Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.

Theo điểm a khoản 1 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Ðất đai năm 2013, “sau khi hoàn thành công trình”, để cấp Giấy chứng cho người mua nhà ở, nhận chuyển quyền sử dụng đất, “chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ” trong đó có “chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật)”.

Như vậy, đối với trường hợp mua nhà ở và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà và nhận chuyển quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và các khoản thuế khác (nếu có).

Hiện nay, thành phố đang nghiên cứu đề xuất hướng giải quyết đối với trường hợp chủ đầu tư đã bán nhà, đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đã thế chấp với ngân hàng, không giao giấy chứng nhận để cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Đối với dự án nhà chung cư số 327/9 đường Nơ Trang Long, phường 11, quận Bình Thạnh do Công ty TNHH Một thành viên Địa ốc Bình Thạnh làm chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra, đôn đốc Công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất để sớm xem xét giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ.

Ông (bà) mua căn hộ chung cư với diện tích ghi trong Hợp đồng là 70,0 m² nhưng nay khi đo đạc thực tế để cấp Giấy chứng nhận thì diện tích là 73,0 m². Trường hợp này, ông (bà) có thể yêu cầu chủ đầu tư phối hợp với đơn vị đo đạc tiến hành kiểm tra lại để xác định chính xác diện tích; chủ đầu tư (là một bên trong quan hệ dân sự) có trách nhiệm thực hiện và giải thích cụ thể với ông (bà) về sự khác biệt diện tích này.

Việc đo vẽ căn hộ chung cư để cấp giấy chứng nhận được thực hiện đồng loạt cho toàn bộ chung cư (để thống nhất khi cấp giấy chứng nhận) dựa trên hiện trạng xây dựng và hồ sơ thiết kế, thi công.

 Các khách mời đang trao đổi nội dung để trả lời các câu hỏi của bạn đọc gửi đến chương trình giao lưu trực tuyến. Ảnh: Huyền Vi

Hiện nay việc luân chuyển hồ sơ để thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo Quy chế phối hợp trao đổi thông tin giữa cơ quan Thuế và cơ quan Tài nguyên và Môi trường ký ngày 06 tháng 5 năm 2015 giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Cục Thuế thành phố.

Khi thực hiện Quy chế này, người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại một cơ quan là Văn phòng Đăng ký đất đai (hoặc cơ quan Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) mà không phải liên hệ với cơ quan thuế (trừ trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào kho bạc Nhà nước). Cơ quan thuế và cơ quan cấp giấy chứng nhận trao đổi thông tin bằng dữ liệu điện tử, sau khi người dân nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính từ cơ quan cấp giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cơ quan thuế sẽ xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chuyển bằng dữ liệu điện tử cho cơ quan cấp giấy chứng nhận và người dân liên hệ cơ quan cấp giấy chứng nhận để nhận giấy chứng nhận.  

Tiền sử dụng đất được xác định theo mục đích sử dụng đất. Theo đó, “đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là nhà chung cư) bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư, đất xây dựng các công trình hạ tầng”. Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền (Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Tuy nhiên trước đây (trước ngày Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành), theo điểm 1 và 2 Mục V Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, “đất làm đường giao thông mà đường giao thông đó kết nối với hệ thống giao thông công cộng và không bị ngăn cách bằng gác chắn hoặc bất cứ hình thức gì để hạn chế việc đi lại trong phạm vi công trình, dự án đầu tư” và “đất sử dụng làm công viên, khu vui chơi giải trí, cơ sở giáo dục, đào tạo, y tế, văn hoá, thể dục thể thao hoặc dưới các hình thức khác nhưng không nhằm mục đích kinh doanh và được sử dụng chung cho mọi người trong và ngoài khu đô thị, khu dân cư nông thôn” thì được xác định là đất sử dụng cho mục đích công cộng và không phải nộp tiền sử dụng đất, “đất sử dụng trong hàng rào hoặc các hình thức ngăn cách khác của khu chung cư, khu nhà biệt thự, khu nhà liên kế, trung tâm thương mại, khu du lịch thì không được xác định là đất sử dụng cho mục đích công cộng theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP” và phải nộp tiền sử dụng đất.  

Pháp luật nhà ở hiện nay không có khái niệm “chung cư mini”. Theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014, “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Như vậy, nếu “chung cư mini” mà ông (bà) mô tả nếu đáp ứng tiêu chí tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu trên, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có quyền chuyển nhượng căn hộ và người mua căn hộ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Văn phòng Đăng ký đất đai thành lập theo Quyết định số 2602/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố và đã bắt đầu hoạt động từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.

Về cấp Giấy chứng nhận, người dân ở quận – huyện nào thì sẽ nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận – huyện đó.

Riêng trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà tại các Dự án phát triển nhà (theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố (số 12 đường Phan Đăng Lưu, phường 6, quận Bình Thạnh) sẽ trực tiếp nhận và giải quyết hồ sơ và trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận.

Theo khoản 3 Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở, “chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký”.

Do đó, ông (bà) có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ để nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố số 12 đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Bình Thạnh.

Quy định pháp luật về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phân biệt việc cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ với bên bán nhà nhà ở xã hội thì người sở hữu nhà ở xã hội được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

 Các chuyên viên của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đang trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: Huyền Vi