Đa phần loại nhà này thuộc các dự án nhà ở và có những đảm bảo nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của tổ chức kinh doanh. Tuy người bán, người mua ít có sự phân biệt nhưng theo pháp luật thì đây là nhà ở hình thành trong tương lai hay nói gọn là nhà ở trong tương lai.  

Đối với nhà ở trong tương lai như đất nền, căn hộ của các dự án, trường hợp nào mua bán, thế chấp… được, trường hợp nào không? Hợp đồng mua bán, thế chấp… có bắt buộc phải công chứng? Các hợp đồng này được đăng ký ra sao và có hiệu lực pháp luật từ khi nào? Người mua cần kiểm tra các loại giấy tờ gì khi góp vốn giao dịch để tránh rủi ro?...

Mời bạn đọc đặt câu hỏi và tham gia giao lưu trực tuyến về chủ đề “Mua bán nhà ở trong tương lai” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức.

- Thời gian: 8 g 30 giờ ngày 16-11-2016.

- Khách mời:

+ Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM.

+ Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM.

+ Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM.

Ngay từ bây giờ, bạn đọc đặt câu hỏi tại đây 

Giao lưu trực tuyến 'Mua bán nhà trong tương lai' - ảnh 1

Bà Nguyễn Thị Thu Tâm – Phó Tổng biên tập báo Pháp Luật TP.HCM tặng hoa cho các khách mời tham gia buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến

cho tôi hỏi: tôi đang muốn mua một căn hộ chung cư của một công ty bất động sản tại TP.HCM, nhưng để làm sao tôi biết được căn hộ đó đang thế chấp quyền sử dụng đất hay k, và nếu như họ đã thế chấp quyền sử dụng đất thì khi mua tôi sẽ gặp rắc rối gì vì thực chất việc mua bán này mới chỉ trên giấy. hãy nêu cho tôi biết những rủi ro khi mua căn hộ như vậy và cach giải quyết khi đã lỡ mua

Đào thị Sâm, 70 , quận Gò Vấp, cán bộ hưu trí

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Việc chị muốn biết quyền sử dụng đất hay dự án nhà ở đã thế chấp hay chưa, chị có thể liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan đăng ký để biết thông tin. Về nguyên tắc, theo quy định của pháp luật, nếu dự án căn hộ đã thế chấp thì chủ đầu tư có quyền bán căn hộ đó sau khi đã giải chấp, rút bớt phần tài sản đã thế chấp.


Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc báo Pháp Luật TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

Còn rủi ro, nếu có, không chỉ mua nhà ở hình thành trong tương lai mới có mà kể cả mua bán nhà ở bình thường có khi cũng gặp rủi ro. Để hạn chế bớt rủi ro, trước khi mua nhà thì người mua cần xem xét, tìm hiểu về pháp lý của dự án đã đầy đủ chưa; năng lực của chủ đầu tư dự án như thế nào; việc bán nhà đã có thông báo của Sở Xây dựng về nhà đủ điều kiện bán hay chưa; dự án có được sự bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính của ngân hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ cam kết hay không,... Trường hợp có tranh chấp xảy ra thì việc đầu tiên cần liên hệ những người có trách nhiệm của chủ đầu tư dự án để thương lượng giải quyết, nếu không thành thì chị có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết tranh chấp theo quy định.

Làm ơn tư vấn cho tôi nên mua căn hộ thô hay chờ hoàn hiện rồi mau thì tốt hơn

Chín, nhân viên phục vụ

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Chào bạn

Việc lựa chọn này hoàn toàn do điều kiện và nhu cầu của từng người nên bạn có thể tùy điệu kiện bản thân để quyết định việc mua nhà thô hay nhà đã hoàn thiện.

Nếu bạn muốn thiết kế nhà theo ý thích của mình và điều kiện tài chính cho phép bạn có thể mua nhà thô, nếu muốn vào ở ngay thì lựa chọn nhà đã hoàn thiện là tốt nhất.

tôi mua một căn hộ nhưng chủ đầu tư không nói rõ về quyền sử dụng đất của ai, đã tiến hành thi công như thế nào, giấy phép xây dựng ra sao, vậy tôi phải làm sao, xin cảm ơn

Hà Văn Quảng, 47, Quận Bình Tân, buôn bán

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư mới được bán.


Ông Nguyễn Thái Hùng (bìa trái), Phó trưởng phòng đăng ký và cấp giấy chứng nhận văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM và ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM tham gia trả lời câu hỏi của bạn đọc. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Tôi muốn biết khi mua nhà chung cư thì diện tích đất của toàn chung cư có được tính chung cho cư dân hay là đất của nhà nước?

Bích, quận 9

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Bạn có thể tham khảo điều Luật này: Căn cứ Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,
Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua;
- Quyền sử dụng đất theo quy định trên là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật;
- Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ;
Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất theo quy định.
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở còn lại ngoài phần diện tích quy định trên thì thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư; chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tôi mua căn hộ 70m2 của dự án chung cư thương mại. vậy khi cấp giấy hồng thì chỉ ghi diện t1ich c8an hộ tôi hay ghi luôn phần chung như công viên, hồ bơi,

Toàn Cầu, quận 12

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Giấy chứng nhận chỉ công nhận diện tích sở hữu riêng, diện tích sử dụng của căn hộ (tính theo kích thước thông thủy) được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 ; Phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014.

Mẹ tôi góp vốn đóng được 6 đợt thành tiền tổng trị giá 80% mua căn hộ ở quận Bình tân. nay mẹ tôi chết thì khi nhận nhà tôi được nhận không. mẹ tôi không có di chúc, tôi là con một , cha tôi có vợ bé khác rồi

Oanh, nhân viên văn phòng

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Công chứng năm 2014 thì trong trường hợp người chết không để lại di chúc thì việc thừa kế được thực hiện theo quy định pháp luật; người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản (trong trường hợp là người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó).


Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM đang trả lời trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Theo quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ thì nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua, thuê mua thì phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hợp pháp kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán, bên cho thuê mua.

Tôi có hộ khẩu ở tỉnh thì khi góp vốn mua căn hộ chung cư thì có đứng tên nhà được không

Phạm Thị Phương, làm du lịch

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Xin trả lời câu hỏi của bạn như sau, pháp luật không quy định phải có hộ khẩu mới được đứng tên nhà, cụ thể:
Căn cứ Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đất đai hướng dẫn thành phần hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở trong các khu dự án như sau:
Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.


Quang cảnh buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tôi muốn biết nếu mua trả góp căn hộ chung cư thì tôi có được mở cơ sở kinh doanh tại căn hộ của mình không vì tôi nghe nói chung cư chỉ chi ở chứ không cho kinh doanh?

Thúy, kinh doanh mỹ phẩm

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Theo khoản 3 Điều 6 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì: Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Nên ông/bà không thể mở cơ sở kinh doanh tại căn hộ của mình trong chung cư mà chỉ được sử dụng để ở.


Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM tham gia buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Xin hỏi thủ tục và lệ phí cấp sổ đỏ?

nguyễn văn thắng, 33 tuổi, công nhân tại Biên Hòa,Đồng Nai

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong dự án được thực hiện như sau:

Trình tự thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với dự án.

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác nhận đủ những điều kiện cấp giấy chứng nhận với dự án, thì liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Về lệ phí là 100 ngàn đông/1 giấy chứng nhận.

 

Tôi góp tiền mua căn hộ chung cư, đóng được 65% nhưng giờ tôi không có tiền đóng nữa. Tôi muốn thanh lý hợp dồng thì chủ đầu tư không chịu. Giờ tôi phải tính sao?

Hằng Nga, buôn bán

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Việc có được thanh lý hay không và thanh lý như thế nào thì cần dựa vào nội dung hợp đồng mua căn hộ chung cư trả góp mà trước đây anh, chị đã ký. Hai bên sẽ thương lượng giải quyết trên cơ sở nội dung hợp đồng đã ký. Trường hợp giả quyết không được thì anh , chị có quyền yêu cầu tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tôi góp tiền 95% mua dự án nhà chung cư thuộc diện kinh doanh ở Gò Vấp. Đầu năm 2017, chủ đầu tư giao nhà. Nếu họ chưa chịu làm giấy tờ nhà tôi tự đi làm được không?

Phạm Văn Tám, kinh doanh

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Chào bạn, xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở quy định: Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. 

Trình tự thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở TN&MT để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với dự án.

Khi Sở TN&MT có văn bản xác nhận đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với dự án, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai TP để nộp một bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy CN cho người mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Cho tôi hỏi, với người có thu nhập khoảng 6-10 triệu/ tháng thì cách nào để có thể mua được căn nhà với giá cả hiện nay quá cao và chênh lệch với mức lương hiện tại ở Việt Nam?

Đặng Phương Mai, 30 tuổi, Bình Thạnh, Nhân viên văn phòng

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Hiện nay, Nhà nước có chủ trương, chính sách về nhà ở xã hội. Theo đó tại Điều 49, 50, 51 Luật Nhà ở năm 2014 quy định một trong những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là người có thu nhập thấp; hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ là giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.


Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến. ẢNH: HOÀNG GIANG.

Để được hưởng chính sách về nhà ở xã hội thì cá nhân phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở (chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống…), về cư trú (phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này), về thu nhập (thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của pháp luật…).

Tôi góp tiền mua nhà đầy đủ nhưng tới hạn giao nhà là quý 3 năm 2016 nhưng họ vẫn chưa giao nhà đúng hẹn. Giờ tôi lấy hợp đồng góp vốn đem công chứng bán cho người khác thì công chứng có chứng được không?

Phạm Bùi Thắng, kinh doanh

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Theo thông tư số 19 ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng, trong đó tại khoản 1 điều 32 có quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại: "Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền". Căn cứ quy định này, nếu nhà của ông chưa nộp để xin cấp Giấy chứng nhận thì ông có thể mang hợp đồng góp vốn tới công chứng để chứng nhận. Sau khi công chứng, nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán thì bên nhận chuyển nhượng nộp một bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo khoản 3 điều 33 của Thông tư nêu trên.

Tôi được giao nhà ở hơn một năm mà chủ đ0ầu tư chưa chịu làm giấy hồng. vậy tôi tự đi làm ma 2kho6ng cần chờ đợi họ được khop6ng. nộp hồ sơ ở đâu

Cường, Bình Chánh

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014: Thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư dự án nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua trừ trường hợp người mua tự lập thủ tục cấp giấy. Trình tự thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để nộp hồ sơ đề nghị xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với dự án.

Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xác nhận đủ những điều kiện cấp giấy chứng nhận với dự án, thì liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để nộp một bộ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người mua.


Ông Nguyễn Thái Hùng - Phó trưởng phòng đăng ký và cấp giấy chứng nhận văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

TP có chủ trương hay hành động gì để tháo gỡ cấp sổ hồng cho dân mua nhà Chung cư không hay chỉ nói cho vui là chính.

Minh Thư, 37 tuổi, Q7

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND TP.HCM có chỉ đạo để làm việc với các ngân hàng nhằm rà soát, đề nghị bên thế chấp (doanh nghiệp kinh doanh bất đống sản) có đăng ký rút bớt tài sản hoặc bổ sung tài sản khác để xóa đăng ký thế chấp đối với những tài sản đã bán cho người  mua.

Sau khi ngân hàng đã xóa đăng ký thế chấp thì cơ quan cấp giấy sẽ cấp giấy chứng nhận cho người mua.

Trong thời gian tới, để thực hiện tốt các quy định của  Luật Nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản 2014, thì người mua nhà khi mua cần xem xét căn hộ đã đủ điều kiện được bán theo Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 chưa (tức là phải có văn bản xác nhận đủ điều kiện để bán nhà của Sở Xây dựng). Đồng thời phải xem xét chủ đầu tư có được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng theo Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản (để trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết).

Cùng với đó, chủ đầu tư phải có trách nhiệm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua theo Điều 26 của Luật nhà ở 2014.

Tôi có câu hỏi mong các vị khách mời giải đáp giúp như sau: Tôi mua nhà chung cư và muốn mua chỗ để xe ô tô nhưng khi tìm hiểu thông tin thì nhân viên kinh doanh trả lời như sau: - Chưa ký hợp đồng cùng lúc với hợp đồng mua bán căn hộ được mà phải chờ thống kê có bao nhiêu người mua chỗ để xe ô tô rồi bốc thăm vì có thể số chỗ không đủ - Chủ đầu tư cũng chưa biết là người mua chỗ để xe ô tô có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu phần diện tích này và nội dung của giấy ra sao cũng chưa biết. Như vậy chủ đầu tư có làm đúng luật không ạ? Chân thành cảm ơn

Hoàng Minh, 33, thành phố Hồ Chí Minh, kinh doanh

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Chào bạn, xin trả lời như sau: Chủ đầu tư đã làm đúng luật.
Điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
Khoản 4, Điều 8 Thông tư 02/2016/TT-BXD về Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư, cũng quy định rõ:
Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;
Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này.

Tôi ký tên một mình đứng ra mua căn hộ, giờ đi thế chấp ra công chứng thì có cần chồng tôi ký tên hay không?

PHượng, nội trợ

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Việc chồng chị có phải ký tên cùng hay không khi thế chấp thì cần phải dựa vào thời điểm, căn hộ chỉ được tạo lập là trước khi kết hôn hay trong thời gian hôn nhân. Nếu căn hộ này chỉ mua trước khi kết hôn thì đó là tài sản riêng, chị có quyền thế chấp; ngược lại, nếu căn hộ tuy một mình chị ký tên nhưng thời điểm ký tên mua trong thời gian hôn nhân thì đây là tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy, việc thế chấp cần phải có ý kiến của chồng chị.

Tôi ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để xây dựng chung cư. Góp được 65% số tiền mua căn hộ. Nay sức khoẻ không tốt tôi làm di chúc để lại tài sản này được không thì có được công chứng chứng nhận không? Thủ tục ra sao?  

Ông Nguyễn Thiên Cường (quận 8, TP.HCM)

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Có thể làm di chúc để lại số tiền mà anh/chị đã trả góp cho Công ty (hoặc để lại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng góp vốn/ mua trả góp). Khi yêu cầu công chứng di chúc, trừ trường hợp tính mạng người lập di chúc bị đe doạ thì không cần phải xuất trình đầy đủ giấy tờ, còn những trường hợp bình thường khác còn lại, anh/chị cần phải có đầy đủ các giấy tờ như: Chứng minh hoặc Hộ chiếu; Hợp đồng mua trả góp, kèm biên lai nộp tiền; Nếu người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được; không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải có người làm chứng; Nếu người lập di chúc  lớn tuổi thì nên có Giấy khám sức khoẻ của cơ quan y tế cấp huyện trở lên…(theo điều 40 và  điều 56 Luật công chứng 2014; điều 658 BLDS 2005).


Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời câu hỏi của bạn đọc báo Pháp Luật TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

Tôi được giao nhà ở quận 9 rồi nhưng chưa được cấp giấy hồng thì có đem bán được không hay phải đợi có giấy chủ quyền nhà thì mới được ký bán? 

Hằng Nga

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định một trong những điều kiện nhà ở tham gia giao dịch là phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp sau đây thì không yêu cầu phải có giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ chứng minh: Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; Tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương; Mua bán, thuê mua nhà sỡ hữu nhà nước; nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nêu trên, Chính phủ có quy định cụ thể tại Điều 72    Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015.

Tôi có ý định muốn mua căn hộ dự án, trả theo tiến độ. Xin tư vấn giúp tôi phương thức để mua nhà dự án an toàn nhất. Xin cảm ơn.

Nguyễn Văn Vạn, 42 - Văn Phòng

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Đề tiến hành mua căn hộ dự án, trả theo tiến độ, bạn có thể tham khảo các quy định dưới đây để mua căn hộ được an toàn:
Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
-Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
-Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Ngoài ra, Điều 57 quy định về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai nêu rõ:
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
-Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Về hình thức hợp đồng, bạn có thể tham khảo tìm hiểu tại nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 6 và Điều 7)

Mẹ tôi mua một nền đất trong dự án và đã nộp 90% tiền nhưng mới nhận được nền đất chưa xây nhà. Nay mẹ tôi dùng hợp đồng góp vốn để ra công chứng tặng cho nó cho tôi được không. Vì chủ đầu tư không chịu sang tên hợp đồng qua cho tôi? 

Thiên Hùng Phạm

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Chưa làm thủ tục tặng cho được, vì nền đất nói trên chưa có giấy chứng nhận và chưa đáp ứng các điều kiện để tham gia giao dịch theo quy định tại Điều 188 Luất Đất đai 2013 và Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Tôi góp mua căn hộ chung cư được 60%. Đóng được hơn một năm nhưng chưa nhận được nhà. Nay tôi cần tiền có thể ra công chứng chuyển nhượng cho người khác được không hay cần phải có ý kiến của chủ đầu tư? 

Tú Nguyễn

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Bạn có  thể ra công chứng chuyển nhượng hợp đồng trả góp mua căn hộ chung cư trước rồi sau đó bên nhận chuyển nhượng liên hệ với chủ đầu tư để đề nghị xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng.

Tôi dự định mua căn hộ trả góp ba năm mới xong thì khi hai bên ký hợp đồng mua bán có ra công chứng ký hay là chỉ hai bên mua bán tự ký hợp đồng với nhau? 

Nguyễn Thị Trà

Ông Nguyễn Trí Hòa, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản (có hiệu lực từ 2015) thì đối với các Hợp đồng kinh doanh bất động sản (như mua bán nhà, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…) phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận, trừ trường hợp mua bán nhà hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Căn cứ quy định trên, có thể hiểu: nếu anh/chị mua nhà trả góp của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua có thể tới công chứng/chứng thực, nếu có thoả thuận, ngược lại, nếu không phải mua nhà của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì pháp luật quy định hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng/chứng thực.

 Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy tờ gì để chứng minh là dự án này đủ điều kiện bán và để hợp đồng không bị vô hiệu?

Hang Nga

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.

Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua,  thì chủ đầu tư mới được bán. 


Ông Nguyễn Minh Hiếu (giữa) - Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp, TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

 

Tôi đã xem mẫu căn hộ và đồng ý mua một căn có hai  phòng ngủ. Khi đọc hợp đồng do chủ đầu tư đưa thì tôi muốn sửa một vài chỗ thì họ nói đây là hợp đồng mẫu do bên bán được quyền soạn không thay đổi được. Điều này có đúng pháp luật không? 

Trần Thị Bích Lê

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì "Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 388) và “việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng” (Điều 389). Đồng thời, theo Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung theo quy định tại Điều 121.

Do đó, việc bên bán không đồng ý để bên mua thỏa thuận sửa đổi nội dung hợp đồng (trong trường hợp nội dung sửa không vi phạm các quy định của Bộ luận Dân sự và Luật Nhà ở nêu trên) là chưa đúng quy định pháp luật.

Tôi có ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đợt 1 thanh toán 30% nhà, 4 đợt tiếp theo mỗi lần 10% nhưng chủ đầu tư nói nếu lần tiếp theo tôi đóng vượt mức thì sẽ có chiết khấu 5% giá trị nhà. Pháp luật có quy định cụ thể việc thanh toán tiền này không?

Phạm Thị Lụa

Ông Nguyễn Minh Hiếu, Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp trả lời:

Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.


Ông Nguyễn Minh Hiếu - Giám đốc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận Gò Vấp, TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG

 Vừa qua, thấy nhiều chủ đầu tư đã thế chấp tài sản cho ngân hàng nên tôi thấy lo. Tháng 1/2017, là chúng tôi được nhận căn hộ góp vốn đã 4 năm. Làm sao chúng tôi biết được chủ đầu tư có thế chấp nhà cho ngân hàng hay không. Có cách nào kiểm tra được không?

Tuyết

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Trường hợp bà là người đã mua căn hộ chung cư của chủ đầu tư dự án chung cư, nếu muốn biết thông tin liên quan đến căn hộ chung cư của mình có bị thế chấp cho Ngân hàng hay không, đề nghị bà liên hệ Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố để được cung cấp thông tin liên quan đến căn hộ chung cư của bà đã mua.

Điều 73 Luật Hôn nhân Gia đình năm 2014 có quy định: "đối với giao dịch liên quan đến tài sản và bất động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, tài sản đưa vào kinh doanh của con chưa thành niên... thì phải có sự thỏa thuận của cha mẹ". Trường hợp trên của ông, nếu mẹ trẻ vị thành niên đã mất và trẻ vị thành niên đó đã được cấp CMND thì việc đứa trẻ đó đứng tên chung với cha trong việc mua trả góp căn hộ chung cư, về mặt pháp luật không có gì trở ngại.

Mẹ tôi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án nhà ở thương mại với chủ đầu tư và đã đóng được 40% giá trị hợp đồng. Hiện nay, mẹ tôi đang cần vốn làm ăn, nên bà muốn chuyển giao quyền mua căn nhà cho người khác được không? 

Bích Thư

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Tại Điều 123 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”.

Hiện nay, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 32, 33, 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. 

Tôi muốn biết trong hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì có bắt buộc ghi phần diện tích sở hữu chung hay chỉ ghi phần diện tích sở hữu riêng của căn hộ. Tính diện tích bán thì lọt lòng hay tính cả phần tường chung.

Thành Tâm

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

+ Về các loại hợp đồng mẫu và áp dụng hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ.

+ Theo Mẫu số 1 - Hợp đồng mua bán, công trình xây dựng có sẳn (hoặc hình thành trong tương lai) ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP nêu trên, nếu mua bán nhà ở là căn hộ nhà chung cư chủ đầu tư phải thông báo cho bên mua biết rõ các quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng của căn hộ mua bán và quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.


Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM tham gia buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tôi đã mua căn hộ tại một dự án nhà ở được bốn năm. Nay tôi muốn chuyển nhượng căn hộ này cho người khác. Vậy khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, tôi cần giấy tờ gì và khi đi công chứng có bắt buộc phải đến tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có nhà ở không?

 

Phùng Thị Cẩm (quận tân Phú, TP.HCM)

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Tại Điều 123 Luật Nhà ở  năm 2014 quy định: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”

Hiện nay, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định tại Điều 32, 33, 34 Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng. Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. 

Tôi có người bạn muốn mượn của tôi một số tiền làm vốn kinh doanh dịp hàng tết. Để làm tin, người này đề nghị thế chấp căn hộ chung cư  hình thành trong tương lai để đảm bảo việc trả nợ. Vậy bạn tôi có thể đi đăng ký thế chấp tài sản này cho tôi được không? 

Hà Phương

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 năm thì: "Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó".

Bên cạnh đó, Khoản 8, Điều 81 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: "Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, việc thế chấp... nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở... và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; các trường hợp thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở,. nhà ở hình thành trong tương lai và các quyền tài sản liên quan đến nhà ởkhông đúng với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này thì không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận".

Do đó, việc thế chấp “căn hộ chung cư hình thành trong tương lai” mà bên nhận thế chấp là cá nhân như trong trường hợp trên là không phù hợp với quy định pháp luật.

Trước đây, tôi và chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ 50m2. Hai năm sau, tôi nhận nhà và được cấp giấy chứng nhận. Nay tôi đi mua căn hộ chung cư khác thì chủ đầu tư yêu cầu phải đi công chứng hợp đồng góp vốn. Pháp luật có bắt buộc phải đi công chứng hay chỉ cần hay bên ký hợp đồng với nhau là được? 

Nguyễn Văn Chín, Bình Chánh, TP.HCM

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì: "Trường hợp góp vốn hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Đối với trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".


Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM tham gia buổi giao lưu. Ảnh: HOÀNG GIANG

Khi ký hợp đồng góp vốn thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi nào? Bởi lẽ, khi góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai góp tới 6 đợt mới được giao nhà?

Thiên Ân

Ông Phan Thanh Tùng, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp - Sở Tư pháp TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì: "Trường hợp góp vốn hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

 Đối với trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu".

Tôi thấy chủ đầu tư rao bán căn hộ 12 tầng nhưng góp tiền hai năm sau mới có nhà. Tìm tới chỗ căn hộ đang rao bán này tôi chỉ thấy họ quây tôn xung quanh và có cái móng nhà rồi để đó. Trường hợp này, mua nhà được chưa? 

Nguyễn Văn Bé Năm (xã Phạm Văn Hai, huyện Bình chánh, Tp.HCM)

Ông Phạm Gia Hòa, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM trả lời:

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Như vậy, sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, thì chủ đầu tư mới được bán.

Gửi câu hỏi ở đây