Mua tài sản ngay tình, bị ‘níu áo’ vì vướng quy định
(PL)- Mua nhà ngay tình, suýt bị ách thủ tục chuyển quyền sở hữu do chủ nhà cũ nợ tiền án phí.

Ông Nguyễn Hữu Toàn (ngụ số 11 đường 26, phường Linh Đông, quận Thủ Đức, TP.HCM) vừa suýt mất một số tiền oan vì mua phải căn nhà người chủ trước chưa thi hành nghĩa vụ đóng án phí.

Suýt bị phát mại nhà vì chủ cũ nợ án phí

Theo ông Toàn, công ty ông đang có nhu cầu mua nhà làm văn phòng và được giới thiệu mua căn nhà trên. Căn nhà đang thế chấp cho Ngân hàng ACB, chủ nhà không trả nợ đúng hạn nên bị ngân hàng kiện ra tòa. Tháng 10-2014, TAND quận Thủ Đức ra quyết định công nhận sự thỏa thuận và chủ nhà đồng ý trả nợ cho ngân hàng. Thông qua ngân hàng, ông Toàn và chủ nhà gặp nhau thương lượng giá cả và thực hiện giao dịch mua, bán. Tháng 4-2015, căn nhà trên được cập nhật biến động sang tên công ty do ông Toàn là người đại diện. Ông Toàn chuyển văn phòng về làm việc và sinh sống tại căn nhà mới này. Đến tháng 8-2015, ông Toàn bất ngờ nhận được giấy triệu tập và quyết định của Chi cục Thi hành án (THA) quận Thủ Đức về việc tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản trên. Lý do là chủ nhà cũ chưa thực hiện nghĩa vụ án phí với số tiền 41 triệu đồng.

“Các cơ quan liên quan đều cho biết nếu người chủ cũ không chịu đóng án phí thì căn nhà này vẫn tiếp tục bị ngăn chặn và có khi bị phát mại để THA. Tôi không biết phải xử trí sao. May mà mới đây tôi đã tìm được vợ chồng chủ nhà cũ và yêu cầu họ phải hoàn thành nghĩa vụ đóng án phí. Người này đồng ý đóng một phần, tôi phải hỗ trợ một phần để nộp cho xong chuyện. số tiền chủ nhà cũ nợ án phí ít, đặt trường hợp số nợ khá nhiều thì phải cưỡng chế căn nhà. Pháp luật là để bảo vệ người dân nhưng tôi thấy nếu quy định kiểu này thì rất thiệt thòi cho những người mua nhà ngay tình” - ông Toàn bức xúc.

Mua tài sản ngay tình, bị ‘níu áo’ vì vướng quy định - ảnh 1

Ông Toàn bên căn nhà từng bị yêu cầu ngưng chuyển dịch, mua bán do người chủ trước nợ tiền án phí. Ảnh: N. HIỀN

Do quy định hiện hành

Trao đổi với PV, ông Lê Minh Tánh, Chi cục trưởng Chi cục THA dân sự quận Thủ Đức, cho biết quyết định của TAND quận Thủ Đức ban hành ngày 24-10-2014 nhưng đến ngày 21-5-2015 cơ quan THA mới nhận được quyết định này. Căn cứ vào công văn của chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Thủ Đức, cơ quan THA ra quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản. Sở dĩ có điều này là do khoản 1 Điều 24 Nghị định 62/2015 quy định kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải THA chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để THA và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ THA thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để THA… “Việc thực hiện quy định trên để tránh trường hợp người phải THA tẩu tán tài sản. Về lý thì chúng tôi buộc phải làm nhưng về tình tôi thấy làm như vậy rất thiệt thòi cho người thứ ba mua ngay tình, cụ thể là trường hợp của ông Toàn” - ông Tánh giải thích.

Nghị định 62/2015 luôn gây khó cho người thứ ba

trước đây khoản 1 Điều 6 Thông tư liên tịch 14/2010 của Bộ Tư pháp - VKSND Tối cao - TAND Tối cao hướng dẫn rằng kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải THA bán, chuyển đổi,… tài sản của mình cho người khác nhưng không sử dụng khoản tiền thu đó để THA thì tài sản đã bán vẫn bị kê biên để THA. Sau đó, Nghị định 62/2015 ra đời có “nới” hơn Thông tư liên tịch 14/2010 ở điểm chỉ áp dụng khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tuy nhiên, quy định trên vẫn bất cập, nó có lợi cho người được THA, tạo thuận tiện cho cơ quan THA nhưng lại chưa bảo đảm quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người thứ ba mua nhà, đất ngay tình. Theo Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự thì khi giao dịch mua bán thành công, đúng thủ tục thì tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu. Nghị định 62/2015 cần sửa đổi để phù hợp hơn, theo hướng nếu người phải THA có dấu hiệu tẩu tán tài sản hoặc không hoàn thành nghĩa vụ tài chính luật định thì nên xử lý đối với người ấy, đừng áp dụng nguyên tắc như Nghị định 62/2015 vì dễ gây thiệt hại cho người thứ ba

TS Nguyễn Văn Tiếngiảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM

NGUYỄN HIỀN