Căn hộ dưới 1 tỉ đồng hãy "coi chừng" Vingroup
(PLO)- Những căn hộ này sẽ được xây dựng ở các huyện ngoại thành của TP.HCM, có tính thanh khoản tốt và thổi sinh khí tốt cho thị trường trong năm 2017 .

Với giá dự kiến cho 7 tỉnh thành là 700 triệu đồng, có nghĩa giá bán ở Sài Gòn và Hà Nội sẽ cao hơn 20 – 30%. Do đó, khi tung ra ở Sài Gòn giá bán ước tính là 840 triệu đồng.

Tỷ suất lợi nhuận bình quân trên thị trường bất động sản là 15% – 20% trên tổng vốn đầu tư đối với điều kiện bình thường và sản phẩm phổ thông thì giá thành sẽ ở mức là 714 triệu đồng.

Hệ số sử dụng đất trung bình là 5. Chi phí xây dựng khoảng 6 triệu đồng/m2 nên giá đất phân bổ khoảng 1,7 triệu đồng/m2 sàn xây dựng. Do đó, với hệ số sử dụng đất là 5 thì giá đất là 8,5 triệu đồng/m2.

Còn hệ số sử dụng đất là 6 thì giá đất là 10,2 triệu đồng/m2. Do vậy, để làm được điều này thì đất có giá 9 –10 triệu đồng/m2. Giá đất này là giá đã bao gồm tiền sử dụng đất và kỳ vọng của người mua.

Giá đất mua đã có tiền sử dụng đất với mức giá 7 – 8 triệu đồng/m2, đất chưa nộp tiền sử dụng đất khoảng 4 – 5 triệu đồng/m2.

Căn hộ dưới 1 tỉ đồng hãy
Mỗi năm,VinCity sẽ tung ra 16.000 căn nhà giá rẻ ở TP.HCM

Vingroup tung ra 200.000 căn trong 5 năm nên mỗi năm sẽ tung ra 40.000 căn. TP.HCM hấp thụ khoảng 40%, tương đương 16.000 căn/năm. Do vậy số lượng diện tích đất cần triển khai là 24ha/năm và để triển khai 5 năm là 120ha.

Với cách làm của Vingroup là tạo ra khu đủ lớn để có các giá trị cộng thêm trong tương lai nên khả năng Vingroup sẽ chọn những khu đất trên 10ha để triển khai

Những khu vực lý tưởng có thể chọn là quận 9: một phần Thành Phố Xanh, khu gần ga cuối Metro… Quận Thủ Đức: dọc theo đại lộ Phạm Văn Đồng và Kha Vạn Cân, Ngô Chí Quốc…

Hóc Môn: khu Bà Điểm , khu chợ Đầu Mối… Bình Chánh: Tỉnh Lộ 10, dọc đường dẫn cao tốc Trung Lương, khu Nguyễn Văn Linh… Nhà Bè: Nguyễn Bình, cuối đường Nguyễn Hữu Thọ…

Còn ở quận 12, Vingroup có thể chọn các khu đất ở đường Lê Văn Khương, khu tái định cư 38 ha … Ở Bình Tân là Khu công nghiệp Tân Tạo , cuối Vĩnh Lộc B…

Với sự thành công của phân khúc cao cấp và nghĩ dưỡng hạng sang thì việc Vingroup mở rộng sang thị trường có nhu cầu thực là hợp lý khi hai phân khúc trên sẽ nhanh chóng bão hòa.

Phân khúc cần nhu cầu ở thật thì công nghệ xây dựng thuộc giản đơn và Vingroup đã sẵn có công ty xây dựng, trộn bê tông, gỗ … nên lợi nhuận sẽ gia tăng theo chuỗi.

Trong xây dựng căn hộ, nếu thiết kế hợp lý thì sẽ tiết kiệm được được chi phí 5%, xây hàng loạt theo modun và số lượng lớn giá xây dựng giảm 5%, công ty xây dựng lợi nhuận 5% – 7%, công ty phụ trợ lợi nhuận 5 – 10%. Nhìn chung lợi thế chuỗi sẽ mang về thêm lợi nhuận 5 – 10%.

Tính khả thi về mặt kinh doanh: sản phẩm giá tốt cộng thêm một khu dân cư đủ độ lớn để đáp ứng không gian cuộc sống, cơ sở hạ tầng xã hội tốt sẽ thuyết phục được những người có nhu cầu mua ở thật và số lượng sản phẩm 16.000 căn hộ.

Tính khả thi về đầu tư: lợi nhuận sẽ đạt mức tốt khi Vingroup vận hành tốt chuỗi xây dựng, cung ứng cho công trình.

Tính khả thi về tài chính: sản phẩm giá tốt, phù hợp với nhu cầu đại chúng nên việc thời gian bán hàng sẽ rút ngắn. Sự tài trợ vốn từ các tổ chức tài chính theo nhiều hình thức nên số vốn tự có bỏ ra cũng không nhiều.

Số lượng căn hộ 16.000 căn/năm sẽ ảnh hưởng lớn với các chủ đẩu tư có căn hộ dưới 1 tỉ. Do đó, thị trường sẽ loại trừ nhanh chóng các chủ đầu tư không uy tín và chất lượng xây dựng kém. Người mua nhà sẽ được hưởng lợi khi các chủ đầu khác có đủ năng lực buộc phải cạnh tranh về chất lượng với VinCity.

Do thị trường bất động sản mang tính cục bộ và người mua ở phân khúc này cũng không muốn di chuyển xa nên nguồn cung các chủ đầu tư khác ở những vị trí khác nhau vẫn có mãi lực .

Thị trường cuối năm 2016 đang vẫn giao dịch tốt với căn hộ dưới 2 tỉ đồng. Tuy nhiên đang có dấu hiệu bão hòa các căn hộ trung và cao cấp. Với kế hoạch của VinCity là triển khai 200 – 300.000 căn hộ với giá 700 triệu đồng trong 5 năm tới sẽ thổi sinh khí tốt cho thị trường thêm năm 2017 .

Căn hộ dưới 1 tỉ đồng hãy

TRẦN KHÁNH QUANG (Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa)