Dịch bệnh COVID-19 khiến những cơn sốt đất nền ở các tỉnh vùng ven TP.HCM nhanh chóng hạ nhiệt. Giao dịch gần như tê liệt khiến những nhà đầu tư (NĐT) gặp áp lực tài chính phải tìm cách chịu lỗ, bán tháo.

Đất nền mất giá, khách không mặn mà

Trong cơn sốt đất diễn ra hồi quý I-2021, nhiều NĐT cá nhân tham gia thị trường đã đẩy giá đất nền lên ngưỡng cao. Từ nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt, giá chững và nhu cầu giảm. Sang tháng 5 và tháng 6, dịch bùng phát khiến dòng tiền và sự quan tâm của thị trường bị phân hóa mạnh. NĐT ưu tiên lựa chọn những tài sản có mức giá tăng chưa cao, mặt bằng giá còn thấp để cân nhắc quyết định dịch chuyển dòng tiền.

Đất nền bất động, người mua chờ giảm giá - ảnh 1
Đất nền đang bị sụt giảm mức độ quan tâm từ nhà đầu tư. Ảnh: QUANG HUY

Nguyên nhân của sự sụt giảm này là có không ít NĐT bị hụt tiền trong các đợt bùng phát của dịch COVID-19, điển hình nhất là bị chôn vốn. Cá biệt có một số trường hợp phải xả hàng bằng với giá mua vào hoặc bán dưới mức giá kỳ vọng. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thanh khoản của phân khúc đất nền.

Tiến thoái lưỡng nan là tình trạng của ông Anh Đức (TP Thủ Đức) vì ông vay tới hơn 50% giá trị đất nền đầu tư. Ông Đức dự định lướt sóng ngắn hạn khoảng 3-6 tháng nhưng không ngờ dịch bệnh kéo dài. Mỗi tháng ông phải trả ngân hàng hơn 20 triệu đồng nên rất… căng thẳng.

“Vợ chồng đều nghỉ việc vì công ty tạm ngưng hoạt động, tiền lương chỉ đủ chi tiêu gia đình. Tôi nhờ nhiều kênh đăng tin nhưng vẫn chưa bán được” - ông Đức lo lắng.

Kinh nghiệm “bắt đáy” săn tìm đất nền giá rẻ vùng ven cần được NĐT tính toán kỹ. Thứ nhất, không nên vay ngân hàng; thứ hai phải xem xét pháp lý, có sổ hồng, đất ở mới mua. Thứ ba là vị trí nền đất phải là khu vực đông dân cư, có nhiều hạ tầng giao thông đang triển khai càng tốt. Sau đó người mua mới khảo sát giá, rẻ hơn thị trường 30% mới mua vào vì phải tính cả chi phí rủi ro chôn vốn kéo dài.

Ông NGUYỄN VŨNĐT bất động sản 

Ông Nguyễn Tấn Quốc, Trưởng phòng kinh doanh một công ty bất động sản tại TP.HCM, cho biết dự án đất nền của công ty này ở các tỉnh vùng ven TP.HCM như Bình Dương, Bình Phước, các tỉnh ĐBSCL đều gần như không có giao dịch. “Dù hiện nay mặt bằng giá đang chững lại, người bán chấp nhận lỗ nhưng hàng ra rất chậm” - ông Quốc nói.

Là nhân viên môi giới của một công ty địa ốc tại Bình Dương, anh Văn Tuấn chia sẻ khi TP.HCM bắt đầu thực hiện Chỉ thị 16, nhiều khách hàng đã chủ động liên hệ nhờ anh tìm cách thoát hàng. Thường mỗi sản phẩm bán ra, môi giới chỉ được chiết khấu hoa hồng 1%-2% nhưng bây giờ khách thỏa thuận chi 5%-10% nếu bán được. Tuy nhiên, thị trường lúc này gần như bất động, có người bán nhưng hiếm người mua.

“Chỉ cần có người mua đặt cọc thì người bán lập tức chuyển trước 50% hoa hồng cho môi giới. Các khách hàng “ngộp” đều chấp nhận bán bằng giá mua, thậm chí lỗ 50-200 triệu đồng tùy giá trị nền đất. Do dịch giãn cách, tâm lý NĐT đều thủ tiền mặt nên ít khách hỏi mua ” - anh Tuấn tiết lộ.

Cơ hội cho người có tiền

Ông Nguyễn Vũ, một NĐT nhiều kinh nghiệm, cho rằng hiện tượng giảm giá, bán cắt lỗ sẽ xuất hiện khi những NĐT đang ôm quá nhiều sản phẩm mà chủ yếu dùng vốn vay từ ngân hàng. Thứ hai là những người vay ngân hàng đầu tư một hoặc hai nền đất và dựa vào tiền lương để trả lãi hằng tháng cũng buộc phải bán ra vì công việc, thu nhập sụt giảm do dịch bệnh.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đối với đất nền, nhà liền thổ, thực tế vẫn chưa có hiện tượng cắt lỗ nhiều mà chỉ là giảm giá. Nếu dịch bệnh kéo dài thêm 4-5 tháng nữa, lúc đó mới có chuyện cắt lỗ trên thị trường.

“Bán cắt lỗ này sẽ rơi vào các sản phẩm đất nền dự án, thậm chí có cả phân khúc căn hộ chung cư vì người mua phải đóng tiền theo tiến độ 2-3 tháng một lần nên áp lực rất lớn” - ông Quang nói.

Theo ông Quang, thị trường bất động sản hiện nay là của người mua có tiền sẵn và người mua ở thực. Đất nền đang là thị trường do người mua làm chủ. Đến tháng 8, tháng 9, họ có có thể lựa chọn sản phẩm tốt, vừa ý, đầy đủ pháp lý, đặc biệt có thể thương lượng giá tốt với người bán. Nếu dịch kéo đến hết tháng 9, giá bất động sản sẽ giảm xuống tầm 10%-15%. Trường hợp dịch bệnh kéo dài hơn, NĐT có thể kỳ vọng mức giá giảm ở ngưỡng 15%-20%.

Các chuyên gia cho rằng vẫn đang có những NĐT năng lực tài chính sẵn, không phải vay ngân hàng đang âm thầm canh bất động sản giá rẻ để mua vào. Phần đông NĐT đều tin rằng thị trường sẽ hồi phục mạnh mẽ sau đại dịch.

Đất nền ít được nhà đầu tư quan tâm

Theo dữ liệu của kênh thông tin batdongsan.com.vn trong quý II-2021, mức độ quan tâm đến bất động sản giảm, đặc biệt là phân khúc đất, đất nền tiếp tục sụt giảm mạnh.

Cụ thể, tổng lượng tin đăng chào bán đất nền tại TP.HCM giảm 16%, nhu cầu tìm mua phân khúc này cũng giảm đến 18%. Đất nền dự án giảm mạnh nhất với lượng tin rao bán thấp hơn 24% và mức độ quan tâm đất nền dự án giảm 29%.

Đồng thời, những điểm nóng ở khu vực phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu… đều suy giảm mức độ quan tâm 10%-12% trong tháng 4 và tháng 5.