Thời gian gần đây thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư (NĐT) F0 (những người lần đầu tham gia thị trường) tay ngang, chưa am hiểu về bất động sản (BĐS) nhưng hay chạy theo tâm lý đám đông, muốn mua nhanh, bán nhanh kiếm lời khủng. NĐT F0 là nhóm dễ bị sập bẫy trong những cơn sốt đất nhất. Khi thị trường hạ nhiệt, họ lại là nhóm lâm vào cảnh tiền mất tật mang.

Đầu tư nhà, đất tay ngang ôm 'trái đắng' tháo chạy - ảnh 1
Một số địa phương sốt đất hồi đầu năm đến nay thị trường đã nguội hẳn.
Ảnh minh họa: QUANG HUY

Mất tiền vì đu theo sốt đất ảo

Nhiều NĐT F0 đã nhận được bài học thất bại sau khi những cơn sốt đất cục bộ tại một số địa phương qua đi. Ông Lê Lâm (quận 7, TP.HCM) cho biết đang rao bán lỗ mảnh đất tại Bình Phước trong cơn sốt đất ăn theo sân bay Técníc Hớn Quản. Ông cho biết đã hùn 1 tỉ đồng mua lô đất trồng cây lâu năm này với bạn bè. Nay lô đất rao bán với giá giảm gần một nửa, ông Lâm bay mất 300 triệu đồng.

“Tôi mua lúc thời điểm đang sốt, nghĩ bán ra được nhanh nhưng sốt qua nhanh, thị trường đóng băng tới giờ không bán lại được. Tôi mong hết dịch, giá đất lên lại một chút. Người nhiều tiền không sao, mình rút tiền tiết kiệm đầu tư, giờ gặp dịch đúng là bài học nhớ đời” - ông nói.

Tệ hại hơn là trường hợp ông Đức (quận Phú Nhuận, TP.HCM), không chỉ bị chôn vốn mà còn có nguy cơ mất trắng. Tập tành đầu tư, ông Đức nghe lời quảng cáo dự án hoành tráng, một phần thấy bạn bè đi trước mua bán có lời nhiều nên cố gắng gom tiền, vay mượn nhưng lại mua phải dự án phân lô bán nền trái phép ở Bà Rịa-Vũng Tàu.

“Hiện tôi đã đóng 90% giá trị lô đất là gần 1,6 tỉ đồng nhưng bên công ty bán nhiều lần thất hứa. Sau đó, chúng tôi liên hệ địa phương và cơ quan chức năng mới biết dự án chưa được cấp phép, đất đứng tên một cá nhân” - ông Đức chua chát.

Theo ông Đức, công ty này đã đóng cửa, người mua đến đòi trả tiền nhưng giám đốc bỏ trốn. Khách hàng đã gửi đơn đến cơ quan công an nhưng ông Đức cho rằng không có nhiều hy vọng lấy lại được tiền.

Theo báo cáo mới nhất về thị trường sáu tháng đầu năm của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), do dịch bệnh COVID-19 kéo dài ảnh hưởng đến tài chính nên nhiều NĐT ở một số tỉnh, thành đã buộc phải rao bán sản phẩm với giá thấp hơn giá thị trường.

Cụ thể tại Hà Nội, một số tỉnh miền Trung, phía Nam sau biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh, thị trường đã có hiện tượng giảm giá bán đến mức lỗ để thu hồi vốn từ các NĐT nhỏ lẻ. Tình trạng sốt đất và đầu tư theo phong trào, đám đông… đã đẩy nhiều NĐT nhỏ lẻ phải chịu hậu quả.

Nỗi lo thị trường bất ổn

Theo các chuyên gia, nhìn lại trước thời điểm cơn sốt đất diễn ra ở các địa phương hồi đầu năm 2021 có đến khoảng 30%-40% các NĐT F0 đến từ những nguồn lực khác nhau đổ tiền vào BĐS. Thậm chí có thời điểm lên tới 60%-70%. Những NĐT tay ngang thường quyết định xuống tiền theo phong trào, khá cảm tính.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, sự xuất hiện nhiều NĐT F0 đẩy dòng tiền đổ vào thị trường khu vực đó tăng lên. Đây là nguyên nhân chính khiến giá BĐS bị đẩy mạnh, gây cơn sốt hồi tháng 2, tháng 3 đầu năm. Từ đó, tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ bất chấp quy định của pháp luật để xẻ thịt, phân lô đất nông nghiệp, đất rừng, đất quy hoạch… để bán, làm mất trật tự ở nhiều địa phương.

Sự xuất hiện làn sóng NĐT F0 gây ra nhiều mối lo bất ổn cho thị trường. Hầu hết họ là NĐT ngắn hạn, khi hết dịch, sản xuất, kinh doanh các ngành nghề trở lại ổn định, họ sẽ quay về thị trường cũ.

“Các NĐT F0 một mặt thúc đẩy dòng tiền đổ vào BĐS nhưng mặt khác, họ đang tạo nên những lỗ hổng khiến thị trường rất dễ hỗn loạn. Khi phát hiện nguy hiểm, nhóm này tìm cách cắt lỗ, tháo chạy. Do vậy, thị trường có quá nhiều NĐT F0 thường không bền vững. Hậu quả, giá BĐS lên cao, không có lợi cho người mua nhà ở thật” - ông Đính phân tích.

Đối với các NĐT F0, ông Đính cho rằng không nên tham gia đầu tư theo tin đồn, theo hiệu ứng đám đông. Càng ít kinh nghiệm họ càng cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch, phân tích tỉ mỉ giá cả, vị trí sản phẩm trước khi đầu tư.

Ở khía cạnh khác, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhận định những NĐT mới là một nhóm người đã có nhà và đang dôi dư một khoản tiền mặt. Nhóm này thường chọn đầu tư đất nền vùng ven ở các tỉnh với giá trị vừa phải. Nhóm thứ hai là chưa có nhà nhưng chấp nhận ở nhà thuê, để tiền đi đầu tư. Ví dụ như những bạn trẻ đang có khoản tiền từ vài trăm triệu đến 1 tỉ đồng, mua BĐS và kỳ vọng rất lớn về việc tăng giá 20%-30% sau một năm.

Theo TS Khương, thị trường sẽ có sự sàng lọc NĐT, sau thất bại thì nhóm NĐT F0 sẽ có kinh nghiệm hơn hoặc chọn phương án rút lui. Mỗi NĐT có nhu cầu khác nhau, khả năng tài chính khác nhau nhưng khi đầu tư BĐS cốt lõi cần lưu ý là pháp lý, năng lực tài chính và cân đối quản trị rủi ro trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Sau cơn sốt, giá đất giảm

Theo báo cáo quý II-2021 của kênh thông tin batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường tháng 4 giảm gần 18% so với tháng 3. Đất nền là phân khúc có lượt quan tâm giảm mạnh nhất, gần 21%. Trong đó, các tỉnh, thành có mức giảm mạnh nhất là Hải Phòng (34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%). Đây đều là những khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý I.

Những điểm nóng BĐS ở khu vực phía Nam trong quý I như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu cũng đều suy giảm mức độ quan tâm vào tháng 4. Đến tháng 5, sự suy giảm này tiếp tục diễn ra tại nhiều tỉnh, thành trong cả nước.