Hợp thức hóa cho tân binh bất động sản?
(PLO)- Cùng loại hình officetel, nhưng có nơi được công nhận đất ở, có nơi giao đất có thời hạn. Từ bất cập này kéo theo nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất giữa các dự án officetel cũng vênh nhau.

Đó là một trong những điểm đáng chú ý vừa được Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM đưa ra chiều nay trong văn bản kiến nghị gửi các cơ quan chức năng về nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững loại hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment).

Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 09/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 10.629 căn officetel (Hà Nội: 3.726 căn; thành phố Hồ Chí Minh: 6.424 căn; và các tỉnh khác: 479 căn).

Bất cập về chính sách đối với loại hình officetel

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho biết: Cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 02 tòa nhà trở lên).

Thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất "thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm (hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở.

Điều bất cập là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel;

Hiện nay, theo Luật Đất đai 2013, dự án officetel, dự án condotel, dự án thương mại, dịch vụ đều chỉ được giao đất có thời hạn phổ biến là 50 năm (hoặc trong trường hợp đặc biệt là 70 năm). Chủ đầu tư thường phải mất khoảng trên dưới 03 năm để thực hiện đầu tư xây dựng hoàn thành dự án, sau đó mới đưa sản phẩm ra kinh doanh.

Như vậy, các chủ đầu tư và các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp trên thực tế chỉ được khai thác, kinh doanh khoảng 47 năm, vì thời gian xây dựng dự án không được khấu trừ. Đây là điểm bất hợp lý vì chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp chỉ có thể khai thác, kinh doanh sau khi đã xây dựng xong dự án.

Trên thực tế, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, có những dự án officetel bị "trùm mền" nhiều năm, nay có chủ đầu tư mới tiếp quản và triển khai xây dựng đưa vào hoạt động kinh doanh nhưng không được khấu trừ thời hạn dự án bị "trùm mền" và thời gian thi công xây dựng. Như vậy, thời hạn khai thác kinh doanh thực tế chỉ còn khoảng trên dưới 40 năm, nếu không điều chỉnh, sửa đổi quy định này thì rất thiệt thòi cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013, qui định "đất thương mại, dịch vụ, du lịch" thuộc loại đất phi nông nghiệp, được giao đất có thời hạn 50 năm (hoặc 70 năm), và Nhà nước thu tiền thuê đất hàng năm, hoặc thu cả thời hạn thuê đất, và có một điểm chung là tổng số tiền nộp ngân sách thấp hơn nếu áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với  "đất thương mại, dịch vụ, du lịch". 

Giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường officetel

Từ những bất cập trên, HoREA đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững loại hình văn phòng lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (seviced apartment) và bảo vệ lợi ích chính đáng của chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp, như sau:

Đối với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật của loại hình officetel: Hiệp hội đề nghị diện tích officetel từ 25-50 m2/phòng; Về chỉ tiêu dân số, Hiệp hội đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất officetel có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có yêu cầu. Hiệp hội kiến nghị không tính thời gian thi công xây dựng vào thời hạn của dự án để đảm bảo lợi ích chính đáng của chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Về lâu dài, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch", trong đó, có loại hình dự án officetel (ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án officetel, phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là nhà đầu tư nước ngoài đang có xu thế gia tăng mạnh trong thời gian tới.     

Thùy Linh