Shophouse - miếng bánh không ngon như kỳ vọng
(PL)- Shophouse bắt buộc phải ở các dự án có vị trí đắc địa, khu dân cư đông đúc, hạ tầng giao thông đã hoàn thiện.

Thời gian qua, phân khúc shophouse, hay còn gọi là nhà phố thương mại, căn hộ thương mại, được các chủ đầu tư phát triển mạnh. Nhiều dự án bất động sản (BĐS) dành hẳn diện tích lớn cho sản phẩm này. Giá bán tuy cao ngất ngưởng, hơn cả căn hộ bình thường nhưng vẫn hút khách. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đầu tư shophouse không hề dễ dàng, thậm chí là “trái đắng” cho nhiều nhà đầu tư.

Sinh lời cao nhưng rủi ro cũng nhiều

Ông Nguyễn Văn Trường (quận Gò Vấp, TP.HCM) cho biết ông và các nhà đầu tư khác săn lùng shophouse tại các dự án chung cư và khu dân cư quy mô vì khả năng sinh lời cao.

“Trong các chung cư hay khu dân cư hiện nay, số lượng shophouse khá ít. Do vậy, tính thanh khoản của sản phẩm này khá cao. Các nhà đầu tư dễ dàng mua đi bán lại hoặc đầu tư cho thuê để kinh doanh đều rất thuận tiện” - ông Trường chia sẻ.

Dẫn chứng khả năng sinh lời cao, ông Trường tiết lộ ông từng mua một shophouse với giá gần 8 tỉ đồng trong khi giá các căn nhà ở bình thường của dự án đó chỉ khoảng 5 tỉ đồng. Đến nay, căn shophouse này đã tăng giá gần gấp đôi, lên mức 15 tỉ đồng. Nếu cho thuê cũng được gần 50 triệu đồng/tháng.

Tuy vậy, cũng có nhà đầu tư ngán ngẩm sản phẩm này như anh Đình Lực ở quận Thủ Đức. Theo anh, khi dự án chưa mở bán thì thông tin về shophouse đã được dân đầu cơ nắm rõ nên “thổi” giá lên cao. Shophouse mua đi bán lại nhiều lần nên tăng đến vài tỉ đồng, giá cho thuê cũng được đẩy lên mức 80-90 triệu đồng so với giá ban đầu mở bán chỉ 15-20 triệu đồng/tháng. Hậu quả là rất khó cho thuê vì giá quá cao.

“Nếu tình trạng trả mặt bằng shophouse tiếp tục tăng thì giá thuê sẽ phải hạ, shophouse bị giảm giá trị theo là điều tất yếu. Đặc biệt khi thương mại điện tử phát triển, kinh doanh online hiệu quả càng khiến shophouse khó khăn hơn” - anh Lực lo lắng.

Ông Bùi Quang Tín, CEO Trường doanh nhân BizLight, cũng nhận định tuy có nhiều shophouse sinh lời cao nhưng sản phẩm này hiện vấp phải sự cạnh tranh gay gắt từ nhóm bán hàng online.

“Giá cho thuê giảm thì giá trị shophouse giảm, khi đó nhà đầu tư muốn bán cũng khó vì không kiếm ra khách hàng. Chưa kể shophouse không giống căn hộ là thời gian sở hữu chỉ có thời hạn” - ông Tín lưu ý.

Shophouse - miếng bánh không ngon như kỳ vọng - ảnh 1
Nhiều chuyên gia tư vấn nên lựa chọn đầu tư shophouse ở những khu dân cư hiện hữu, đông đúc. Ảnh: Q.HUY

Bài toán vị trí

Chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt Hòa An, cho rằng shophouse không phải là miếng bánh đầu tư béo bở mà nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác.

Shophouse nằm trong những khu dân cư hiện hữu thì mới có giá trị cao. Đối với dự án mới, dân cư chưa đủ đông, shophouse lại được định giá quá cao thì sẽ không phù hợp với thực tế, từ đó khó mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư.

“Những dự án tầm 200-300 căn hộ thì số lượng shophouse không cần nhiều. Nếu chủ đầu tư tung ra nhiều sản phẩm quá sẽ không hiệu quả, ít người mua mà cho thuê cũng khó” - ông Quang nói.

Trước đây, khi thị trường BĐS gặp khó, shophouse cũng không bán được dù có giá thấp. Thế nhưng khi thị trường sôi động trở lại thì các căn shophouse lại hút khách hơn cả căn hộ, giá cao hơn 50%-100%. Thế nhưng ông Quang cho rằng đây không phải là logic mà trào lưu, hùa theo phong trào nên nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Ông đưa ra lời khuyên là khách mua đừng ảo tưởng shophouse là phân khúc đầu tư tốt nhất. Nhà đầu tư phải chọn shophouse ở các dự án có vị trí đắc địa, khu dân cư hiện hữu, đông đúc. Cách để tính tỉ lệ là một chung cư có 300 căn hộ thì chỉ cần một siêu thị mini, nếu có nhiều hơn coi như sẽ khai thác không hiệu quả.

Cũng theo chuyên gia Bùi Quang Tín, shophouse phải phát triển ở những nơi đông dân cư hoặc ở khu vực phát triển du lịch như Phú Quốc, Đà Nẵng, Vân Đồn, Vũng Tàu, Hội An, Hạ Long… Những địa điểm khác nguy cơ ế nặng là rất cao.

“Những shophouse trong dự án xa trung tâm, ra vào khó khăn, quản lý an ninh nghiêm ngặt rất khó thu hút khách hàng đến mua sắm, không nên đầu tư vào nơi có vị trí như vậy” - ông tư vấn.

Biến tướng tên gọi “shophouse”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thực chất “shophouse” là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật.

Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở nên không thể gọi là “house”. Khách hàng có thể ngộ nhận họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở nhưng không phải vậy. Người mua shophouse phải cân nhắc vì sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.

Thứ hai, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Với những shophouse là khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm. 

QUANG HUY