Nhiều ý kiến góp ý dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), đề nghị Bộ Xây dựng cân nhắc, bổ sung quy định về kiểm soát doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS khi lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để ngăn chặn trốn thuế, lừa đảo.

Kiểm soát mua bán, tránh thất thoát thuế

Góp ý dự thảo trên, Bộ Công an cho rằng do hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS giữa DN kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên cần bổ sung quy định để kiểm soát DN trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng.

Việc bổ sung quy định này theo Bộ Công an là để ngăn chặn các tổ chức, cá nhân thực hiện việc chuyển đổi, bán sang tên BĐS đã mua thông qua thỏa thuận với DN để lập đổi, thay hợp đồng đã ký nhằm trốn thuế. Đồng thời ngăn chặn DN lập nhiều hợp đồng mua bán trên cùng một tài sản để lừa đảo, bán cho nhiều tổ chức, cá nhân khác nhau.

Soi hợp đồng mua bán nhà, đất chặn trốn thuế, lừa đảo - ảnh 1
Các giao dịch nhà, đất hiện nay thường không ghi đúng giá trị thật khi ra công chứng để đóng thuế thấp. Ảnh minh họa: QUANG HUY

Bộ Công an cũng đề nghị bổ sung quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS là tài sản mua bán không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; tài sản không bị thế chấp, cầm cố, không phải tài sản bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ dân sự khác.

Đối với quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS, Bộ Công an đề nghị quy định cơ quan thực hiện kiểm tra hợp đồng có trách nhiệm lấy ý kiến Bộ Công an, Bộ Quốc phòng trong trường hợp chuyển nhượng có nhà đầu tư nước ngoài tham gia, đặc biệt là các dự án sử dụng đất tại khu vực biên giới, ven biển, hải đảo để đánh giá tác động đến an ninh, quốc phòng.

Đồng tình với kiến nghị trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cũng cho rằng cần kiểm soát chặt chẽ việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để phòng ngừa, ngăn chặn hành vi trốn thuế, lừa đảo.

Trước đó, HoREA cũng đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất; đánh thuế thu nhập thuế suất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư.

HoREA đề xuất mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực. Ngoài ra, HoREA đề xuất kiểm soát chặt chẽ nguồn “tiền bẩn” mua BĐS để “rửa tiền”.

Giao dịch phải qua ngân hàng

Luật gia Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, cho rằng trong chuyển nhượng BĐS có nhiều chiêu trò được cá nhân, DN thực hiện để qua mặt ngành thuế. Nguyên nhân là do pháp luật còn tồn tại nhiều kẽ hở cho DN, người dân lợi dụng, lách luật để giảm thiểu số thuế phải nộp.

Ví dụ, để tính thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ hiện nay sẽ căn cứ theo giá trị hợp đồng giao dịch. Thế nhưng cá nhân, DN thường sẽ ghi giá chuyển nhượng thấp hơn nhiều lần so với thực tế, thậm chí thấp hơn hoặc chỉ bằng với bảng giá đất các địa phương công bố. Lý do là bảng giá đất hằng năm mà UBND các tỉnh, TP công bố thường thấp hơn nhiều so với giá mua bán thực tế trên thị trường.

Ngoài ra, do cách tính thuế 2% trên giá bán nên người dân có xu hướng khai thấp giá chuyển nhượng để giảm thuế và phí. Bên cạnh đó, nhiều công chứng viên dù biết giá trị hợp đồng giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thực tế nhưng vẫn thực hiện công chứng.

“Đặc biệt, theo Luật Thuế thu nhập DN thì DN phải chịu thuế suất 20% nhưng một số DN lại nhờ cá nhân đứng tên với hợp đồng ba bên để lách thuế xuống 2% theo Luật Thuế thu nhập cá nhân. Dù khách hàng mua trực tiếp của chủ đầu tư nhưng khi thực hiện ký hợp đồng mua bán thì thủ tục lại là khách hàng mua lại sản phẩm của một cá nhân nào đó, còn chủ đầu tư chỉ là đơn vị được ủy quyền bán sản phẩm của mình” - ông Hậu dẫn chứng.

Vì vậy, theo ông Hậu, cơ quan quản lý chỉ nên tính thuế trên phần lợi nhuận các giao dịch mua bán. Tức là chỉ có lợi nhuận mới tính thuế thay vì cách tính cào bằng 2% giá trị chuyển nhượng như hiện nay. Ngoài ra, không nên cho phép sử dụng tiền mặt trong giao dịch BĐS mà bắt buộc phải giao dịch thông qua ngân hàng.

Nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng Nhà nước cần xem xét, chỉnh sửa bảng giá đất tiệm cận 90%-95% giá thị trường thay vì chỉ bằng 30%-35% như hiện nay. Tăng cường hoạt động định giá đất độc lập, khách quan và có chế tài nghiêm khắc đối với hành vi làm giá cao hơn hoặc thấp hơn giá chuyển nhượng. Bên cạnh đó, cần có chế tài nghiêm khắc đối với công chứng viên nếu biết khách hàng kê khai không đúng về giá trị mua bán mà vẫn thực hiện công chứng.

Chủ đầu tư phải có vốn góp trên 20% mức đầu tư dự án

Nhiều ý kiến đồng tình với Bộ Xây dựng khi dự thảo nghị định bổ sung quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên và áp dụng đối với từng dự án BĐS.

Quy định này theo Bộ Xây dựng nhằm thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư, yêu cầu các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai sau khi được Nhà nước chấp thuận.