Tranh cãi đề xuất chủ đầu tư tự quản lý chung cư
(PL)- Quản lý, vận hành chung cư cần công ty có đủ năng lực, chức năng quản lý chuyên nghiệp.

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư. Một là mô hình chủ đầu tư (CĐT) tự quản lý, vận hành nhà chung cư; hai là giao cho các đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) và nhiều chuyên gia cho rằng không cần thiết sửa luật để bổ sung mô hình quản lý bởi sẽ càng dẫn đến xung đột lợi ích giữa CĐT và cư dân.

Để cư dân tự bỏ phiếu tín nhiệm

Mới đây, tại phiên thảo luận Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay trên cả nước có tổng cộng gần 4.500 chung cư. Trong đó, 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%. Từ đó, Bộ đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở để bổ sung hai mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư như trên.

Nêu ý kiến về đề nghị này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng CĐT hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư nếu hội đủ ba điều kiện: Có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư; có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư; được hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

“Chúng tôi cho rằng không cần thiết sửa luật. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật nhà ở và CĐT tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư xem xét, lựa chọn” - ông Châu nói.

Là CĐT nhiều chung cư tại TP.HCM, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, cho rằng mô hình nào cũng có ưu, nhược điểm. CĐT nếu không có năng lực quản lý, chức năng quản lý, vận hành chung cư thì không bàn, nên để ban quản trị thuê công ty quản lý. Trường hợp CĐT đủ năng lực, có giấy phép của Bộ Xây dựng, có mong muốn quản lý chung cư đó thì cũng có thể đề xuất giao CĐT quản lý vì bản thân họ sẽ hiểu rất rõ về tòa nhà, quản lý sẽ tốt hơn. Tất nhiên việc này cần lấy ý kiến cư dân, cư dân đồng ý mới được.

Theo ông Nghĩa, hiện nay tồn tại một thực tế là ban quản trị tổ chức hội nghị nhà chung cư rất khó khăn, thường không đủ số lượng tối thiểu. Do đó phải tổ chức mời họp nhiều lần. Để thống nhất tìm ra một đơn vị quản lý, vận hành ngay khi bàn giao tòa nhà là rất khó.

Tranh cãi đề xuất chủ đầu tư tự quản lý chung cư - ảnh 1
Nhiều nước trên thế giới cũng theo mô hình thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp để vận hành chung cư. Ảnh: QUANG HUY

Cần quy định chế tài trong quản lý chung cư

Về phía cư dân, ông Trần Văn Dũng (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) cho rằng cư dân mong muốn cơ quan quản lý, chính quyền bảo vệ lợi ích và quyền lợi cho người dân, vì khi CĐT, công ty quản lý vi phạm thì cư dân không biết cầu cứu ai.

“Theo tôi, nên có quy định pháp luật yêu cầu đơn vị quản lý phải có trách nhiệm bồi thường dân sự đối với bên thứ ba trong trường hợp xảy ra sự cố gây thiệt hại về người và tài sản” - ông Dũng kiến nghị.

Mâu thuẫn xảy ra ở nhiều chung cư là câu chuyện xung quanh phí bảo trì. Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng cần nhất là phải có quy định chế tài. Ngay từ khâu ban đầu, những hành vi cần chế tài như CĐT chây ỳ, không bàn giao khoản phí này cho ban quản trị, vi phạm khi sử dụng quỹ và cả cư dân không chịu đóng kinh phí bảo trì.

“Như vậy, cần phải có nghị định, thông tư hướng dẫn riêng đối với quản lý chung cư; có những quy định quản lý, chế tài, xử phạt, thậm chí cưỡng chế đối với CĐT, ban quản trị, cư dân vi phạm” - ông Nghĩa đề xuất.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích: Mâu thuẫn phí bảo trì là do nhập nhằng từ khâu bàn giao nhà. Hiện nhiều tòa nhà chưa được nghiệm thu các hạng mục, chưa đủ điều kiện bàn giao nhưng CĐT vẫn “bắt” cư dân vào ở. Sở Xây dựng cần có mặt để giám sát, nghiệm thu ngay ở công đoạn bàn giao này. Thậm chí Sở có thể thành lập công ty dịch vụ hành chính công phục vụ việc này.

“Nếu bàn giao không rõ ràng, CĐT có thể tự ý mang phí bảo trì đi xây dựng, sửa chữa những hỏng hóc, lỗi do chính mình gây ra. Vì quyền lợi của mình, tôi tin là cư dân chung cư sẵn sàng trả tiền cho khâu này. Đặc biệt, trong bối cảnh số lượng chung cư tại TP.HCM ngày càng nhiều, tranh chấp xảy ra cũng tăng cao, rất cần đơn vị hành chính công độc lập tham gia phục vụ, giám sát” - ông Quang góp ý.

Chủ đầu tư phải bảo hành chung cư năm năm

Theo ông Trần Khánh Quang, ở các nước, CĐT phải bảo hành tòa nhà trong năm năm đầu tiên. Mức phí bảo trì ban đầu đóng rất ít. Sau khi hết thời gian bảo hành, ban quản trị sẽ thu tiếp. Còn tại Việt Nam, phí bảo trì thu ngay từ đầu là 2% giá trị căn hộ, tổng số hàng trăm căn là rất lớn nên ai cũng muốn chiếm dụng. Trong khi đó, CĐT lại cam kết bảo hành không rõ ràng khiến cư dân thiệt thòi.

Các nước trên thế giới cũng theo mô hình thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp để vận hành chung cư, Việt Nam nên học hỏi điều này. Nước ta vẫn còn thiếu những công ty lớn, chuyên nghiệp có thể quản lý nhiều tòa nhà, chung cư. 

QUANG HUY