“Bồi thường thấp, thu hồi đất quá dễ”

Nên nâng giá đất bồi thường

“Tôi cho rằng các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2013 nên tập trung vào bồi thường và định giá đất, bởi đây là hai vấn đề gây khiếu nại nhiều nhất. Theo quan điểm của tôi, nên nâng giá đất bồi thường. Giá đất chỉ vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2 là bèo bọt quá, dẫn đến thu hồi dễ quá nên lãng phí là tất yếu. Có người nói nâng giá bồi thường thì ảnh hưởng đến môi trường đầu tư nhưng Nhà nước là của dân, phải đảm bảo quyền lợi của người dân” - Bộ trưởng nhấn mạnh.

Theo các dự thảo nghị định, việc bồi thường đất nông nghiệp nói chung và đất nông nghiệp trong khu dân cư được xác định theo loại đất, vị trí đất và theo giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường. Quy định hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen cài khu dân cư bị loại bỏ. Nơi nào chưa có thị trường hoặc thị trường chưa phát triển thì áp dụng các phương pháp định giá khác như phương pháp thu nhập, chi phó, thặng dư để xác định giá đất cụ thể.

Đại diện Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai cho rằng nên khuyến khích cơ chế thỏa thuận khi bồi thường giải phóng mặt bằng. “Việc giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng và sau đó đấu giá đất sạch ít khả thi vì đơn vị này làm không nổi. Như tỉnh Đồng Nai, năm qua trung tâm này thậm chí còn thiếu kinh phí để chi trả lương cho cán bộ nhân viên huống chi đi mua đất. Hoặc có khu đất mua được nhưng đấu giá không được vì doanh nghiệp họ không thấy hấp dẫn” - vị này dẫn chứng.

Bồi thường và định giá đất là hai vấn đề gây khiếu nại nhiều nhất. Trong ảnh: Thu hồi đất xây dựng khu đô thị mới quận 2, TP.HCM. Ảnh: HTD

Phải “giải mã” tiền sử dụng đất

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, cho rằng Luật Đất đai 2013 và các dự thảo rất quyết liệt trong bảo vệ quyền lợi người dân. Tuy nhiên, quyền lợi của các doanh nghiệp thì chưa được đảm bảo và vẫn có sự chưa rõ ràng, công bằng giữa các chủ đầu tư. Đó là quy định về tiền sử dụng đất. Hiện nay đây là một “ẩn số” đối với các doanh nghiệp, bởi họ không biết trước dự án của mình sẽ phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất.

“Chủ đầu tư nước ngoài đầu tư dự án tại khu đất vàng 164 Đồng Khởi, quận 1 đã yêu cầu phải cho họ biết con số này. Hiện UBND TP đang xin ý kiến của Chính phủ về tiền sử dụng đất của dự án. Rõ ràng là doanh nghiệp trong nước không được chính sách này, trong khi điều đó lẽ ra phải được công khai để họ quyết định có đầu tư hay không” - ông phân tích.

Ông Châu cũng cho rằng các dự thảo nghị định vẫn chưa đề cập đến việc khấu trừ chi phí bồi thường theo thực tế mà các doanh nghiệp phải trả khi thỏa thuận với dân. Do đó cần phải bổ sung để đảm bảo quyền lợi chính đáng này. Về việc xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, ông đề nghị các nghị định hướng dẫn cho phép áp dụng hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành thay vì phải định giá từng trường hợp. “Xác định tiền sử dụng đất cho từng trường hợp rất tốn công mất sức và nguy hại nhất là làm mất cơ hội đầu tư” - ông Châu nhận xét.

Một vấn đề nhận được nhiều ý kiến là điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án sản xuất, kinh doanh. Dự thảo các nghị định đề nghị các chủ đầu tư này phải có vốn sở hữu dự kiến đầu tư dự án ít nhất là 15% tổng mức đầu tư (dự án dưới 20 ha) và 20% tổng mức đầu tư (dự án lớn hơn 20 ha). Tuy nhiên, điều kiện này không cần đặt ra cho các dự án BOT, BT, BTO, dự án xã hội hóa hoặc được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, các ý kiến góp ý cho rằng không nên loại trừ đối tượng nào, hễ dự án có mục đích sản xuất kinh doanh thì đều phải đảm bảo về điều kiện vốn tối thiểu như trên. “Dự án cầu Phú Mỹ là dự án BT nhưng hiện nay không có vốn” - ông Châu dẫn chứng.

“Theo thống kê, để hướng dẫn Luật Đất đai 2003 có đến 400 văn bản các loại, người trong cuộc còn không nhớ nổi huống chi người dân. Lần này các nghị định phải đơn giản, rõ ràng và khả thi” - Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang yêu cầu.

CẨM TÚ