Ngày 29-11, Hiệp hội ngân hàng Việt Nam tổ chức hội nghị với chủ đề “Các quy định mới của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tác động đến hoạt động ngân hàng” tại TP.HCM.
Ngân hàng lúng túng vì bảng giá đất
Bà Nguyễn Thị Phương, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế ngân hàng, cho biết: "Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực được gần 4 tháng nhưng trong quá áp dụng các quy định của Luật Đất đai 2024, bước đầu ngành ngân hàng đang gặp phải một số khó khăn vướng mắc nhất định."
Đơn cử như liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đối với vấn đề này, trong trường hợp thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà xưởng, quy định pháp luật hiện chưa nêu rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo hình thức sử dụng đất sau khi chuyển đổi (đất thuê trả tiền hàng năm hay trả tiền một lần) hay vẫn theo hình thức sử dụng đất trước khi chuyển mục đích (tức là giao có thu tiền hoặc giao không thu tiền).
Bà Phương lấy dẫn chứng đất nông nghiệp trước khi chuyển đổi là hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, sau khi chuyển đổi sang đất sản xuất kinh doanh là đất thuê trả tiền hàng năm.
“Như vậy, nếu quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất áp dụng theo hình thức sau khi chuyển đổi thì chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất (không được thế chấp quyền sử dụng đất). Điều này gây hạn chế về quyền của người sử dụng đất, đồng thời gây khó khăn cho tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp" - bà Phương nói.
Một khó khăn khác là liên quan đến quy định về giá đất. Hiện nay, Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31-12-2025.
Tuy nhiên, trong Luật Đất đai mới cũng có quy định trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
“Việc quy định giao cho các địa phương chủ động xem xét điều chỉnh bảng giá đất dẫn đến tình trạng một số địa phương vẫn đang áp dụng theo bảng giá hiện hành, trong khi một số địa phương khác đã cập nhật bảng giá đất mới. Theo đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố theo Nghị định số 71/2024 của Chính phủ, dẫn đến sự điều chỉnh giá đất giữa các địa phương không đồng đều ...
Điều này vô hình trung tạo nên sự không đồng bộ, thiếu thống nhất về giá đất giữa các địa phương, gây khó khăn, vướng mắc trong quản lý đất đai cũng như các bên liên quan trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai” - bà Phương nêu quan điểm.
Nhà đất sẽ tăng giá trong thời gian tới
Nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nêu trên, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong các giao dịch, cũng như thực hiện các thủ tục phát sinh, liên quan đến đất đai, nhà ở gắn liền với đất, bà Phương kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền ban hành hướng dẫn cụ thể và thống nhất về giá đất để tránh trường hợp áp dụng không thống nhất giữa các địa phương.
Dự báo tác động của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đến hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, bà Phạm Thúy Hạnh - Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật – Văn phòng Chính phủ cho rằng: "Việc tăng giá bất động sản có tác động của nhiều nguyên nhân. Trong đó có quy định về giá đất của các địa phương, tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án, chất lượng của các dự án tiếp cận sát với nhu cầu về nhà ở trong thực tế, dòng tiền cho kinh doanh bất động sản sẽ sôi động hơn, quay vòng nhanh hơn, hạn chế hàng tồn đọng."
Ngoài ra, trong thời gian tới thị trường M&A đối với các dự án bất động sản sẽ hồi phục và có nhiều giao dịch hơn do các chủ đầu tư sẽ phải thay đổi để thích ứng với chính sách mới, điều chỉnh các dự án hiện có cho phù hợp với dòng tiền, khả năng đầu tư và triển khai dự án.
"Các dự án thiếu tính pháp lý sẽ phải hoàn thiện sớm để gia nhập thị trường, các khu vực có quy hoạch mới sẽ tăng giá, các dự án đang hoàn thiện chuẩn bị mở bán sẽ xác lập mức giá mới, khó có khả năng giảm giá trong thời gian tới” - bà Hạnh nhấn mạnh.
