‘Vua’ khu công nghiệp mini: Tôi không thích đánh quả!
(PL)- “Nếu chia lô, bán nền sẽ có lợi nhuận ngay nhưng sẽ để lại cho khu vực đó một bài toán ê hề” - ông Đoàn Hồng Dũng, Chủ tịch HĐQT Kizuna.

Dù có hàng chục năm kinh nghiệm tham gia phát triển các khu công nghiệp (KCN) lớn nhưng khi bắt đầu phát triển mô hình KCN của riêng mình, ông Đoàn Hồng Dũng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Kizuna, chọn hướng đi chỉ tập trung phục vụ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME). Đây là phân khúc khách hàng thường bị các KCN có quy mô lớn ít quan tâm.

Đừng quên nhóm khách hàng nhỏ

. Phóng viên: Các KCN tại TP.HCM đã có một chặng đường phát triển rất dài. Với tư cách là người trong cuộc tham gia khởi tạo các khu này, chắc hẳn ông có nhiều điều để nói?

+ Ông Đoàn Hồng Dũng: Vào năm 1995, lãnh đạo TP.HCM có nói rằng TP.HCM sẽ phát triển thành trung tâm công nghiệp và dịch vụ tài chính. Tuy nhiên, vào thời điểm đó, TP.HCM chỉ có hai KCN là Khu chế xuất Tân Thuận và KCN Linh Trung đều do người nước ngoài phát triển.

Điều đó cho thấy gần như không nhiều người Việt có kinh nghiệm quản lý và xây dựng KCN. Tuy nhiên, những điều này được khắc phục dần khi TP.HCM xây dựng nhiều KCN để phục vụ phát triển kinh tế.

Thời điểm đó, tôi được giao nhiệm vụ tham gia xây dựng KCN Pou Chen. Đây là một trong những nơi giúp tôi có kinh nghiệm xây dựng các KCN sau này.

. Các KCN hiện nay có xu hướng thu hút các công ty có quy mô lớn, vậy tại sao ông lại quyết định chọn KCN của mình hướng về khách hàng quy mô nhỏ?

+ Trước đây, khi phát triển KCN, mọi người đều nghĩ đến quy mô lớn vì tiếp xúc thị trường tốt hơn, dễ thu hút khách hàng lớn để tạo doanh thu lớn và mau lấp đầy khu.

Tôi quan sát thấy ai cũng đổ xô vào để chăm sóc chào đón và mời gọi các công ty lớn. Song thực tế những tập đoàn có thương hiệu lớn, xây dựng tầm vóc phát triển thương hiệu quốc tế luôn cần có hàng trăm đối tác hỗ trợ.

Ví dụ với Samsung, một ông lớn trong ngành điện thoại thế giới, nếu không có hàng trăm nhà cung cấp ở quy mô vừa và nhỏ thì họ không thể thành hình những sản phẩm danh tiếng thế giới. Vì vậy, đừng quên nhóm khách hàng vừa và nhỏ này.

Thực ra trước đây, khi làm KCN Lê Minh Xuân, TP.HCM có chủ trương đưa các hộ kinh doanh trong nội thành vào đây hoạt động. Song quy mô mỗi khu đất tại đây lên đến 3.000 m2, trong khi nhu cầu của họ chỉ khoảng 100 m2. Do đó, chúng tôi tạo ra khu tiểu thủ công nghiệp tại đây với diện tích chỉ có 300 m2 dành cho các hộ kinh doanh trong nội thành ra đây sản xuất. Giải pháp này đã thành công, giúp quận 11 và quận 6 giải quyết được bài toán quy hoạch.

Tại các khu nhà xưởng dịch vụ xây sẵn của chúng tôi hiện nay, nhiều xưởng chỉ có 100 m2, thậm chí có những xưởng tầm 80 m2 nhưng vẫn sản xuất hiệu quả.

‘Vua’ khu công nghiệp mini: Tôi không thích đánh quả! - ảnh 1
Ông Đoàn Hồng Dũng: “Điều quan trọng là đồng tiền đầu tư tạo ra cái gì. Tôi nhìn về giá trị xã hội để đầu tư, mang tính chất xã hội nhiều hơn”. Ảnh: PM

Doanh nghiệp cũng dùng chung để tiết kiệm

. Nhưng chọn đối tượng là khách hàng nhỏ nên chạy theo họ và đáp ứng được nhu cầu của họ cũng mệt hơn các ông lớn?

+ Đúng là với các công ty quy mô nhỏ, mình phải lo cho họ đủ thứ vì họ không có đủ nguồn lực để thực hiện. Chẳng hạn, các khu nhà xưởng dịch vụ xây sẵn của chúng tôi có mặt chủ yếu là các công ty nhỏ và vừa của Nhật, Hàn Quốc và một số nước châu Âu. Vấn đề đầu tiên của họ chính là hàng rào ngôn ngữ. Với tập đoàn lớn thì đây là chuyện nhỏ, họ thuê phiên dịch, song với các công ty nhỏ đôi khi là chi phí lớn.

Do đó phải giúp họ vượt qua hàng rào ngôn ngữ, mà biện pháp tốt nhất chính là luôn có người giỏi tiếng của nhà đầu tư đó. Đến nay chúng tôi đã có đội ngũ nhân sự thấu hiểu văn hóa và ngôn ngữ giao tiếp với các công ty nước ngoài đặt nhà máy tại Kizuna nhằm đảm bảo việc hoạt động kinh doanh trơn tru và hiệu quả.

. Những giải pháp như ông vừa đề cập dường như là chưa đủ trong thời buổi cạnh tranh gay gắt để thu hút nhà đầu tư như hiện nay?

+ Nói chung, chúng tôi có nhiều cách để thu hút và hỗ trợ họ. Chẳng hạn, nếu mua chung được dùng trong thương mại trước đây, được hiểu là nhiều người cùng tham gia sẽ có chiết khấu tốt thì chúng tôi cũng có khái niệm mua chung cho các doanh nghiệp trong KCN.

Cụ thể, các doanh nghiệp luôn cần hệ thống băng thông rộng để bổ trợ cho hoạt động của mình nhưng đầu tư và trả phí hằng tháng sẽ rất tốn kém. Vì vậy, chúng tôi đại diện cho họ thực hiện điều này và sau đó chia sẻ hệ thống băng thông rộng có tốc độ truyền tải lên tới 500 Mbps ở cả ba KCN Kizuna cho các nhà đầu tư. Do nhiều người dùng chung nên chi phí mỗi đơn vị phải trả rất rẻ.

Nếu nhìn về quy luật kinh tế, mỗi ngày phải tăng quy mô, vì lợi thế quy mô làm cho giá thành rẻ đi, tăng năng lực cạnh tranh. Nhưng tôi chọn làm KCN bé, vì vấn đề thuộc về cá nhân, tuổi tác cũng đã lớn nên chọn làm nhẹ nhàng phù hợp với kinh nghiệm.

Ông ĐOÀN HỒNG DŨNG 

Cho thuê “khu công nghiệp” trên cao

. Một số công ty than thở rằng giá thuê tại các KCN ngày càng tăng khiến họ gặp khó. Vậy giá thuê tại các KCN của ông thì sao?

+ Đúng là nhiều doanh nghiệp giật mình với cái giá chúng tôi đưa ra. Bởi có khi các KCN kế cận có giá thuê 3,5 USD/m2 thì Kizuna là 4,4 USD, cao hơn gần 30%. Giá cao nhưng họ vẫn chọn vì chúng tôi cung cấp các giá trị gia tăng khác chứ không đơn giản chỉ cho thuê nhà xưởng. Ví dụ, các đơn vị trong KCN của chúng tôi không tốn tiền thuê bảo vệ, hết ngày họ cứ ung dung đóng cửa về nhà.

. Chi phí đất đai ngày càng tăng, vậy ông có tính mở thêm diện tích cho thuê hay dừng lại tại đây?

+ Năm 2012, khi mua đất mở Kizuna 1, giá đất là 63 USD/m2. Còn đến cuối năm 2018, mở Kizuna 3, giá đất chúng tôi phải trả là 125 USD/m2. Như vậy, trong sáu năm, giá đất tăng gần gấp đôi và còn hiếm nữa.

Đương nhiên chi phí đất mỗi ngày một tăng dẫn đến giá thành thuê nhà xưởng cao hơn. Nếu ngày đầu tiên tôi làm thì chi phí đất trên giá thành 1 m2 xưởng khoảng 30%, đến thời điểm này đã tăng lên hơn 43%.

Để giải quyết bài toán này chỉ có cách sử dụng hiệu quả đất đai. Hiện nay chúng tôi đang làm nhà xưởng trệt, tiếp tục phát triển thêm loại hình nhà xưởng có lầu. Lên lầu thì giá thành xây dựng cao hơn một chút nhưng giá đất phân bổ trên 1 m2 nhà xưởng trở nên rẻ hơn.

Nếu xây một trệt với ba lầu, có nghĩa chi phí đất phân bổ chỉ còn 1/4, cộng với chi phí xây dựng thì có tăng chút xíu nhưng giá thành vẫn giữ nguyên, giúp giữ mức thuê.

. Xin cám ơn ông.

“Tôi rất cần tiền”

Phóng viên:Là một kỹ sư xây dựng, làm bất động sản thương mại có lẽ là bài toán nhẹ nhàng nhất, trong khi ông lại chọn làm bất động sản công nghiệp nên không thể đi nhanh mà lại quản lý vất vả. Vì sao vậy?

+ Ông Đoàn Hồng Dũng: Trong quá khứ, khi còn làm nhà nước, tôi cũng đã từng làm nhà ở thương mại. Tôi biết nếu chia lô, bán nền kiếm được nhiều tiền lắm, đánh quả thắng liền vì có kinh nghiệm chứ không mù mờ nhưng tôi thấy không được.

Thực tế phát triển kiểu chia lô, bán nền hay xây nhà thương mại có lợi nhuận ngay nhưng sẽ để lại cho vùng đó một bài toán ê hề về vấn đề giáo dục, an ninh, y tế… chứ thực chất tạo ra của cải vật chất cho vùng đó không nhiều.

‘Vua’ khu công nghiệp mini: Tôi không thích đánh quả! - ảnh 2
Một công ty mở cơ sở sản xuất tại Khu công nghiệp Kizuna. Ảnh: PM

Ngược lại, làm KCN, tạm bỏ qua phần thu nhập trên diện tích đất thì chúng tôi tạo ra việc làm cho hơn 3.000 con người, nếu nhân số lượng người này với tiền lương họ nhận thì thu nhập trên miếng đất rất cao.

Như vậy có thể hiểu ông đang suy nghĩ đến chuyện “tiền nhiều để làm gì”?

+ Không, ngược lại, tôi đang rất cần tiền. Khi làm KCN, tôi có nói một từ mà nhiều người hiểu hoặc có người cười, rằng KCN là “cơ sở sản xuất của địa phương”. Có nghĩa KCN nên được nhìn nhận là nơi sản xuất của địa phương đó chứ không phải tài sản của cổ đông nào, vì nó tạo ra giá trị xã hội.

Đến thời điểm hiện nay, chúng tôi đã đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng. Số tiền này so với người Việt Nam lớn lắm. Tôi đâu có nhiều tiền, phải đi vay ngân hàng để làm đó chứ. Có nghĩa là  tôi rất cần tiền vì không có tiền đầu tư là chết ngay.

Nhưng điều quan trọng là đồng tiền đầu tư tạo ra cái gì. Tôi nhìn về giá trị xã hội để đầu tư, mang tính chất xã hội nhiều hơn. Đó là tạo ra thu nhập, tạo ra công ăn việc làm, tạo cơ hội từ thu nhập đó, giúp người lao động có thể chăm sóc gia đình của họ.

Do đó, giờ tôi không làm chuyện khác và tới cuối đời tôi cũng đi xây KCN thôi!

PHƯƠNG MINH thực hiện