Theo Hướng dẫn số 3060 ngày 6-6-2009 của Sở TN&MT TP.HCM, đối với khu đất muốn tách thửa có hình thành đường giao thông, người tách thửa phải thực hiện lập bản vẽ tổng mặt bằng để được UBND quận, huyện phê duyệt. Ngoài ra, người tách thửa phải có bản đề nghị đồng ý giao phần đất để làm hạ tầng kỹ thuật để sử dụng chung; liên hệ đơn vị đo vẽ lập bản đồ hiện trạng vị trí để cắm mốc ngoài thực địa sau khi được UBND quận, huyện phê duyệt tổng mặt bằng; thực hiện làm hạ tầng kỹ thuật: gồm đường giao thông nội bộ, hệ thống thoát nước, điện…
Làm sao kết nối hạ tầng?
“Ở huyện Nhà Bè, mấy năm qua dân còn không có nước máy xài, đường giao thông thì chỉ có hai tuyến là có cống thoát nước và tương đối hoàn chỉnh hạ tầng là Lê Văn Lương, Huỳnh Tấn Phát. Vì vậy yêu cầu người dân phải làm hạ tầng, kết nối với khu vực thì không biết phải kết nối vào đâu? Rồi hạ tầng này làm xong ai quản, nếu xuống cấp thì ai sửa khi chủ đầu tư đã bán? QĐ 19 chưa đề cập đến chuyện này” - ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, băn khoăn. Theo ông, mục đích của yêu cầu này là rất tốt, tuy nhiên thực tế lại có những trường hợp bất cập, nhất là các huyện ngoại thành như Nhà Bè, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi.
Ông Đoàn Nhựt, Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, phân tích: TP đứng giữa hai sự lựa chọn. “Nếu cho tách thửa, xây dựng thoải mái thì thành ra quay lại cho phép phân lô hộ lẻ như cũ, không cần biết có hạ tầng hay không, cống thoát nước như thế nào… Nhưng nếu buộc người dân phải làm hạ tầng như dự án thì quá khả năng của họ. Nhất là trong trường hợp không phải họ tách ra để chuyển nhượng mà chỉ là để sử dụng thì yêu cầu này càng khó khăn”.
Việc quy định diện tích đất lớn như ở Nhà Bè, Cần Giờ đủ điều kiện tách thửa sẽ làm hạn chế khả năng mua được nhà của người dân. Ảnh: HTD
Diện tích tối thiểu: Người nghèo với không tới
Khi soạn thảo QĐ 19, một trong những vấn đề được bàn luận nhiều nhất là con số về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Đến nay, câu chuyện này vẫn có nhiều ý kiến khác nhau. “Tôi cho rằng con số trong QĐ 19 là hợp lý. Như tại Gò Vấp, đất ở chưa có nhà diện tích tối thiểu 50 m2, đất ở có nhà 36-45 m2 thì không phải là quá lớn. Nếu cho phép nhỏ hơn nữa hoặc không khống chế diện tích tối thiểu thì sẽ hình thành những căn nhà ổ chuột, xập xệ” - ông Nguyễn Hồng, Chủ tịch UBND quận Gò Vấp, nói. Theo ông Hồng, trong QĐ 19 đã có điều khoản cho phép chủ tịch UBND quận, huyện được giải quyết tách thửa dưới quy định trong những trường hợp đặc biệt và đó là một hướng mở. Quận Gò Vấp vẫn giải quyết những trường hợp đặc biệt như gia đình khó khăn, bệnh tật… Trưởng phòng TN&MT quận Tân Phú, ông Nguyễn Văn Điều, cũng cho hay quận không gặp khó khăn gì về việc áp dụng diện tích tối thiểu của QĐ 19. Những trường hợp đã chuyển nhượng nhưng chưa tách thửa, đã hình thành hai căn riêng biệt trước khi có QĐ 19 thì quận vẫn cho phép tách dù không đủ diện tích.
Tuy vậy vẫn không ít ý kiến băn khoăn về những con số này. “Giá đất trung bình của Nhà Bè là khoảng 6 triệu đồng/m2. Khu vực thị trấn, giáp ranh quận 7 còn cao hơn nhiều. Đáp ứng điều kiện đủ diện tích tối thiểu là 80 m2 (đối với đất có nhà) và 120 m2 (đối với đất trống) như trong QĐ 19 thì giá một lô đất thấp nhất cũng phải gần 500 triệu đồng. Người nghèo, sẽ không mua nổi” - ông Nguyễn Văn Trường, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, nhẩm tính. Ông Trường cho rằng quy định diện tích đất lớn như vậy sẽ làm hạn chế khả năng mua được nhà của người dân.
Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, ông Đoàn Nhựt, cho hay nhiều người dân đã đề nghị giảm diện tích tối thiểu thấp hơn nhưng “chuyện đó cũng rất khó nói”. Ông Nhựt nhận định: Với các quận nội thành, diện tích khu đất để xây nhà chừng trên dưới 50 m2 thì phù hợp do hạ tầng đã ổn định. Tuy nhiên, nếu ở vùng ngoại thành, hạ tầng chưa có, đường sá giao thông, cấp thoát nước chưa hình thành mà nhà nhỏ chi chít thì e không bảo đảm. “Nhưng nghịch lý ở chỗ người nghèo thì mới ra vùng ven, đâu có tiền để mua diện tích đất lớn”. Nhiều trường hợp người dân không chuyển nhượng, họ chỉ có nhu cầu chuyển mục đích một phần đất để xây nhà, phần còn lại vẫn muốn để làm sân vườn, trồng cây. Thế nhưng QĐ 19 thì buộc phải chuyển mục đích toàn bộ. Ông Nhựt cho biết: Để gỡ vướng cho dân, huyện Bình Chánh cho phép người dân không phải chuyển toàn bộ nhưng chỉ được chuyển mục đích tối đa trong hạn mức đất ở của huyện là 200 m2. Lần sau nếu họ muốn chuyển mục đích nữa thì bắt buộc phải thực hiện theo đúng QĐ 19 bởi lúc này đã có yếu tố chuyển nhượng.
Tuy nhiên, trên đây chỉ là cách giải quyết linh động của huyện này, còn những nơi khác dựa theo QĐ 19 mà làm thì người dân phải chịu. Điều đáng lo ngại là sự chênh nhau giữa nhu cầu nhà ở tăng trong khi điều kiện tách thửa, xây dựng, mua bán hợp pháp thì ngặt quá, địa phương lại không quản lý xuể sẽ dễ dẫn đến tình trạng xây dựng không phép tại các khu vực ngoại thành.
| Có sự chênh nhau giữa QĐ 19 và quy chuẩn xây dựng. Theo quy chuẩn xây dựng, một khu đất đủ chuẩn là 36 m2, bề ngang mỗi cạnh không nhỏ hơn 3 m. Với thửa đất đủ chuẩn có thể được cấp phép tối đa cho nhà ở riêng lẻ của khu vực đó. Nhưng vì sao QĐ 19 lại đưa ra con số cao hơn nhiều? Theo kinh nghiệm của tôi, với lô đất 36 m2 cũng đã có thể xây nhà rất đẹp, không thể nói là ổ chuột. Ông HOÀNG MINH GIANG, |
CẨM TÚ
Kỳ tới: Vừa có hướng tháo gỡ đã… vướng tiếp. Ách tắc lớn nhất: Xác định giá thị trường để tính tiền sử dụng đất.
