Bán nhà giá rẻ mạt, lòi chuyện cho vay
(PL)- Nhiều vụ người vay chỉ vay một khoản nhỏ nhưng phải ký hợp đồng bán nhà có giá trị lớn hơn nhiều lần hoặc phải ủy quyền cho chủ nợ được định đoạt nhà để “làm tin”. 

Chủ nợ bán nhà, người vay đối mặt với nguy cơ mất nhà nếu tòa không công tâm…

Tháng 6-2009, qua người môi giới, bà XVC vay bà HTLĐ 200 triệu đồng. Đổi lại, bà C. phải ủy quyền cho bà Đ. được “quản lý, sử dụng, cho thuê, thế chấp, bán, hủy bỏ hợp đồng mua bán, tặng cho” căn nhà mà gia đình bà đang ở tại đường Minh Phụng, quận 11, TP.HCM.

Nhà 2,4 tỉ, bán 700 triệu

“Tôi giao hết giấy tờ nhà cho bà Đ. Chúng tôi cam kết nếu tôi trả tiền thì sẽ hủy giấy ủy quyền” - bà C. kể. Tuy nhiên, năm tháng sau bà tìm gặp bà Đ. để trả tiền vay và nhận lại giấy tờ nhà thì tá hỏa khi biết bà Đ. đã bán nhà cho người khác với giá 700 triệu đồng, trong khi giá thị trường của căn nhà thời điểm đó khoảng 2,4 tỉ đồng.

Bà C. bèn kiện ra TAND quận 11 yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán nhà và đồng ý trả cho bà Đ. số nợ cả gốc lẫn lãi.

Làm việc với tòa, bà Đ. trình bày không quen bà C. mà chỉ quen người môi giới. “Người này nói tôi ký giấy cho bà C. vay tiền và ký hợp đồng bán nhà của bà C. Sự thật tôi không cho bà C. vay tiền mà tiền này là của người môi giới cho bà C. vay. Tôi cũng không nhận 700 triệu đồng tiền bán nhà dù tôi có ký giấy nhận tiền bán nhà. Tất cả giấy tờ tôi đều ký theo yêu cầu của người môi giới, sau đó bà ấy cho tôi 5 triệu đồng” - bà Đ. phân trần. Bà Đ. cũng yêu cầu tòa hủy hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán nhà để đảm bảo quyền lợi cho bà C.

Trong khi đó, người mua nhà phản tố yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà, yêu cầu gia đình bà C. giao nhà vì cho rằng hợp đồng mua bán nhà là hợp pháp, đã được công chứng.

Bán nhà giá rẻ mạt, lòi chuyện cho vay - ảnh 1

Vô hiệu do bị lừa dối

Quá trình tòa giải quyết vụ kiện, người môi giới bị bắt, sau đó bị phạt 18 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bị cáo thừa nhận sự việc như bà C., bà Đ. trình bày và khai số tiền 700 triệu đồng bán nhà thực tế là tiền bị cáo vay người mua nhà.

Nghiên cứu vụ kiện, thẩm phán thấy bà C. tự nguyện, đồng ý ký hợp đồng ủy quyền có công chứng. Hợp đồng ủy quyền này và hợp đồng mua bán nhà sau đó đều được thực hiện đúng trình tự, thủ tục, quy định.

Tuy nhiên, ngoài lời khai của đương sự, hồ sơ còn có kết quả điều tra của Cơ quan CSĐT Công an TP.HCM. Theo kết quả điều tra, bà C. ký nhận của bà Đ. 200 triệu đồng nhưng khoản tiền này là của người môi giới. Bà Đ. ký giấy nhận của người mua nhà 700 triệu đồng nhưng số tiền này thực tế do người môi giới nhận. Bà C. ký giấy ủy quyền cho bà Đ. với suy nghĩ chỉ làm tin để đảm bảo khoản vay và có thỏa thuận nếu trả tiền thì sẽ hủy giấy ủy quyền. Nội dung thỏa thuận này có thể hiện bằng văn bản nhưng chỉ ba ngày sau khi bà ký giấy ủy quyền, tờ ủy quyền đã được sử dụng để tiến hành việc mua bán nhà. Toàn bộ quá trình giao dịch ủy quyền, mua bán đều do người môi giới tổ chức, điều khiển.

Đáng chú ý, người mua nhà chỉ thỏa thuận với người môi giới mà không đến xem nhà, không gặp chủ nhà để thỏa thuận giá, thời gian giao nhà, cam kết đảm bảo việc giao nhận nhà. Người mua nhà cũng không xem xét vì sao quá trình giao dịch, mua bán tại công chứng hoàn toàn do người môi giới chủ động, bản chính giấy tờ nhà cũng do người môi giới giữ và đưa cho người mua nhà sau khi giao tiền; giá mua bán nhà là 700 triệu đồng, không phù hợp giá trị thực tế 2,4 tỉ đồng của căn nhà…

Từ đó HĐXX xác định giao dịch ủy quyền giữa bà C. ký với bà Đ. và giao dịch mua bán nhà giữa bà Đ. với người mua nhà vô hiệu do bị lừa dối. Lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là lỗi của các bên: Bà C., bà Đ. và người môi giới có lỗi trong việc tạo hợp đồng giả để che giấu hợp đồng vay tài sản. Người mua nhà có lỗi trong việc không trực tiếp đến xem xét tài sản trước khi giao dịch, giá trị mua bán không thực so với giá trị thực tế của tài sản. Do đó, thiệt hại này sẽ chia đều cho hai bên…

Cuối cùng, HĐXX tuyên bố hợp đồng ủy quyền giữa bà C. với bà Đ. vô hiệu, hủy hợp đồng mua bán nhà, bác yêu cầu phản tố của người mua nhà…

Sau phiên xử, người mua nhà kháng cáo. Xử phúc thẩm, TAND TP.HCM hủy án sơ thẩm do xuất hiện tình tiết mới là tiền mua nhà là tiền chung của vợ chồng người mua nhà. Sau đó các bên hòa giải thành, bà C. trả lại khoản vay cùng tiền lãi theo quy định và được nhận lại giấy tờ nhà.

Nợ 150 triệu, xém mất nhà tiền tỉ

Vụ khác: Năm 2005, bà TTT vay 50 triệu đồng, giao toàn bộ giấy tờ căn nhà tại đường Lạc Long Quân (quận 11, TP.HCM) cho ông TPL giữ. Năm 2006, do cần tiền, bà tiếp tục vay ông L. 100 triệu đồng.

“Ông L. yêu cầu tôi ra công chứng ký hợp đồng mua bán nhà để làm tin. Ông ấy nói tôi ghi giấy xác nhận tiền bán nhà là 320 triệu đồng. Tôi nói ông L. ghi giấy xác nhận việc giữ giấy tờ nhà của tôi nhưng ông ấy viết giấy thỏa thuận có nội dung tôi nợ 1 tỉ đồng và nhờ ông ấy đứng tên nhà giùm, khi nào trả tiền thì sang tên lại. Do đã đưa trước giấy tờ nhà cho ông ấy nên tôi buộc phải giữ tờ giấy này để chứng minh không có việc mua bán nhà” - bà T. nhớ lại.

Khi chủ quyền nhà được chuyển sang tên ông L., ông này ủy quyền cho con gái ông NVV (chủ nợ của ông L.) bán căn nhà. Sau đó con gái ông V. bán nhà cho vợ chồng em trai với giá 100 triệu đồng.

Năm 2014, ông V. đến tìm bà T. yêu cầu giao nhà thì bà mới biết chuyện, bèn khởi kiện ông L. ra TAND quận 11 yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà và các hợp đồng liên quan. Bà chấp nhận trả 320 triệu đồng nợ gốc và lãi cho ông L.

Không qua mặt được tòa

Nghiên cứu vụ án, thẩm phán thấy căn nhà là của bà T. và đồng sở hữu. Hợp đồng mua bán nhà có công chứng ghi nhận hai bên thỏa thuận bà T. cùng đồng sở hữu bán nhà cho ông L. với giá 700 triệu đồng, hai bên giao nhận trước 350 triệu đồng, số còn lại sẽ thanh toán trong thời gian sáu tháng.

Tuy nhiên, cùng ngày ký hợp đồng, bà T. ký biên nhận nhận 320 triệu đồng nhưng nội dung không ghi là “nhận tiền bán nhà”. Biên nhận này không có đồng sở hữu căn nhà cùng ký. Số tiền cũng không trùng khớp với thỏa thuận giao tiền đợt một tại hợp đồng mua bán nhà. Cạnh đó, ông L. không xuất trình được giấy vay tiền do bà T. ký xác nhận số nợ 1 tỉ đồng, biên nhận đã giao tiền mua nhà theo hợp đồng hay thỏa thuận cấn trừ nợ.

“Như vậy, có cơ sở xác định giao dịch mua bán nhà giữa bà T. và ông L. là giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác” - thẩm phán nhận định. Từ đó, khi mở phiên tòa, HĐXX chấp nhận yêu cầu của bà T., tuyên bố hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà T. và ông L. Do xác định hợp đồng mua bán nhà này vô hiệu do giả tạo nên kéo theo hợp đồng ủy quyền được ký giữa ông L. với con gái ông V. và hợp đồng mua bán nhà giữa con gái ông V. với con trai ông V. đều vô hiệu…

Sau đó, ông L. kháng cáo yêu cầu bà T. trả cả nợ gốc lẫn lãi. Bà T. đồng ý trả nợ gốc nhưng đề nghị giảm một nửa tiền lãi... Năm 2017, TAND TP.HCM xử phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các bên đương sự.

Đã xuất hiện nhiều đường dây

Hiện có nhiều đường dây chuyên mang giấy tờ nhà, đất của chủ sở hữu, sử dụng hợp pháp cần vay tiền đi ký hợp đồng mua bán nhà giả tạo hoặc đi thế chấp cho người khác nhằm vay số tiền nhiều hơn số tiền đã bỏ ra cho vay ban đầu. Nhóm này thừa kinh nghiệm đối phó với các cơ quan bảo vệ pháp luật, thủ đoạn tinh vi, hợp đồng ký rất rõ về pháp lý. Nếu họ không thừa nhận bản chất sự việc thì tòa án cũng khó xử.

Khi đó tòa án chỉ có thể xem xét giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm giao dịch có phù hợp giá trị hợp đồng hay không để củng cố niềm tin rằng hợp đồng này là giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Nếu tìm được kẽ hở nào để xác định hợp đồng có vi phạm thì tòa mới có cơ sở để ra phán quyết hủy những hợp đồng giả tạo này…

Một thẩm phán TAND TP.HCM

“Tôi vô cùng đội ơn”

Hồi đó tôi lo lắng lắm, nghĩ chả lẽ mình chỉ vay có 150 triệu đồng mà bị mất luôn cả căn nhà giá trị đến nay đã lên đến gấp hàng chục lần hay sao. Tôi chỉ biết trông chờ vào tòa công tâm phán xử. Thật sự tôi vô cùng đội ơn các cấp tòa đã công tâm soi xét vụ kiện của tôi và tuyên án rất công bằng. Nhờ đó mà tôi chỉ phải trả tiền vay và lãi chứ không bị ra đường.

Bà TTT, chủ căn nhà ở đường Lạc Long Quân,
quận 11, TP.HCM

PHƯƠNG LOAN