TAND TP.HCM vừa xử phúc thẩm, tuyên y án sơ thẩm buộc phía bị đơn là bà T. phải trả tiền cọc và bồi thường cho ông H. tổng cộng là 3 tỉ đồng. Đây là vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà khá lạ vì xuất phát từ việc người bán nhà đã không cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản.

Tại phiên tòa này, đại diện VKS cũng đề nghị giữ nguyên bán án sơ thẩm.

Bị phạt hành chính vì cơi nới

Ngày 15-4-2019, ông H. và bà T. ký thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở căn nhà tại khu phố Mỹ Phú 3, phường Tân Phú, quận 7, TP.HCM.

Theo thỏa thuận, ông H. đã đặt cọc cho bà T. 1,5 tỉ đồng. Người bán là bà T. cam kết: Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho bên mua. Cũng theo thỏa thuận: Bên bán phải giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định.

Tuy nhiên, qua tìm hiểu ông H. được biết trong quá trình sử dụng căn nhà, bà T. tự ý sửa chữa, cơi nới sai giấy phép. Việc này đã bị Thanh tra Sở Xây dựng lập biên bản và người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính vào ngày 29-9-2017. Tuy nhiên, bà T. chưa chấp hành việc đóng phạt nên nếu chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục, đăng bộ, sang tên cho ông H. được.

Biết việc, ông H. đã thông báo với bà T. và được hứa sẽ cung cấp văn bản xác nhận của cơ quan chức năng về việc căn nhà đủ điều kiện để chuyển nhượng trong vòng ba ngày kể từ ngày 23-4-2019. Nếu bà T. không thực hiện được nội dung này thì sẽ phải trả lại tiền cọc.

Đến ngày 16-5-2019, ông H. đã chuẩn bị số tiền còn lại và đến phòng công chứng để gặp bà T. hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng bà T. không đến. Ông H. yêu cầu văn phòng thừa phát lại lập vi bằng xác nhận sự kiện này.

Cho rằng bà T. cố tình không thông tin đầy đủ về việc căn nhà bị xử phạt hành chính và vi phạm thỏa thuận chuyển nhượng nên ông H. khởi kiện. Ông yêu cầu TAND quận 1 xử buộc bà T. phải bồi thường 3 tỉ đồng, gấp đôi số tiền ông đã đặt cọc.

Không báo thông tin, chủ nhà bị phạt cọc 1,5 tỉ - ảnh 1

Bên bán có lỗi, phải bồi thường

Ngược lại, bà T. không đồng ý với yêu cầu của ông H. Bà xác nhận có ký thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất trên nhưng chỉ đồng ý trả lại tiền cọc là 1,5 tỉ đồng và hỗ trợ thêm 100 triệu đồng. Bà T. cho rằng người có lỗi là ông H. khi không thanh toán số tiền cọc tiếp theo 1,5 tỉ đồng.

Tại tòa phúc thẩm, bà T. thừa nhận từ ngày 23-4-2019, trong thời gian hai bên đang thương lượng, ông H. có thiện chí mua nhà. Bản thân bà cũng muốn bán nhà nhưng phải thi hành xong hai quyết định xử phạt thì mới làm các thủ tục mua bán, sang tên theo quy định được.

HĐXX xét thấy dù bị xử phạt hành chính về xây dựng nhưng bên bán là bà T. không thông báo cho ông H. biết khi hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc. Bà T. chưa nộp tiền phạt cũng như chưa tháo dỡ phần xây dựng không phép theo các quyết định trên nên ông H. không có lỗi khi không giao tiếp số tiền như bà T. trình bày.

Theo HĐXX, trong khi chưa giải quyết xong với ông H. thì ngày 2-5-2019 bà T. lại ký hợp đồng bán nhà, đất này cho người khác. Căn cứ trả lời xác minh của Thanh tra Sở Xây dựng gửi TAND quận 1 vào ngày 10-7-2019 thì bà T. đã nộp tiền xử phạt và đã tự tháo dỡ diện tích vi phạm nên không phải cưỡng chế thi hành.

Bà T. không ra công chứng ký hợp đồng bán nhà cho ông H., trong khi lại giao dịch bán căn nhà này cho người khác. Như vậy bà T. là người có lỗi làm cho hợp đồng với ông H. không thể thực hiện.

Bà T. kháng cáo nhưng không đưa ra được chứng cứ gì chứng minh ông H. là người có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng. HĐXX cho rằng án sơ thẩm xử buộc bà T. phải trả lại tiền cọc và bồi thường thêm 1,5 tỉ đồng là có căn cứ, đúng pháp luật.

Tòa nơi thực hiện đặt cọc xét xử

Trong quá trình TAND quận 1 thụ lý vụ án, bà T. có ý kiến về thẩm quyền giải quyết vụ kiện. Bị đơn cho rằng mình cư trú tại đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3 nên thẩm quyền giải quyết vụ án thuộc TAND quận 3 chứ không phải quận 1. Bà T. đề nghị TAND quận 1 chuyển hồ sơ vụ án tới TAND quận 3. Đồng thời, bà T. cũng không nộp yêu cầu phản tố và tài liệu chứng cứ vì cho rằng sai thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Trong khi đó, ông H. cho rằng hai bên giao kết mua bán tại địa chỉ là quận 1 và việc thực hiện hợp đồng đặt cọc cũng tại căn nhà ở quận 1. Điểm g khoản 1 Điều 40 BLTTDS 2015 quy định: “Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết”. Do đó,  việc TAND quận 1 thụ lý và giải quyết vụ án là đúng.

Cuối cùng, TAND quận 1 đã bác đơn khiếu nại về thẩm quyền của phía bị đơn và đồng quan điểm với nguyên đơn.