Từ chuyện bán đất mà không bán nhà
Lời tòa soạn: Những năm gần đây, các tòa án ngày càng thận trọng, kỹ lưỡng hơn khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất nhiều khả năng là hệ lụy của các khoản vay lãi nặng, một hình thức "xiết nợ" một thời gian dài diễn ra khá phổ biến trong xã hội.

Dù mất công mất sức, tốn thời gian vì phải lật ngược hồ sơ, tài liệu, chứng cứ… nhưng cuối cùng nhiều tòa đã làm rõ sự thật, tuyên án công bằng và bảo vệ được nạn nhân của những kẻ cho vay lãi cao ,vốn là bên yếu thế trong giao dịch. Đó là điều mà các chuyên gia rất ủng hộ, cho rằng ngành tòa án cần phát huy, nhân rộng hơn nữa…

Gần đây, TAND TP Cần Thơ đã xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtđòi quyền sử dụng đất giữa ông H. (nguyên đơn) và vợ chồng ông B. (bị đơn) do có kháng cáo của ông H. và người liên quan.

Vay tiền “biến” thành bán đất

Theo đơn khởi kiện của ông H., tháng 3-2011, ông M. (người liên quan) bán cho ông hai thửa đất rộng tổng cộng hơn 1.600 m2 theo hai giấy đỏ do UBND quận Ô Môn cấp năm 2010 với giá 140 triệu đồng. Hai bên chỉ làm thủ tục chuyển nhượng trên giấy chứ chưa đo đạc thực tế.

Đến tháng 4-2011, ông H. làm đơn xin nhập hai thửa đất và được UBND quận Ô Môn cấp giấy đỏ mới có diện tích như trên. Ông đến coi đất thì thấy vợ chồng ông B. đang ở trên đó. Ông hỏi ông M. thì ông M. nói vợ chồng ông B. đã bán đất cho ông M. rồi và ông M. được cấp giấy nên có quyền bán cho người khác. Do yêu cầu vợ chồng ông B. dời đi không được nên ông H. kiện yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông B. di dời nhà, trả đất cho ông.

Vợ chồng ông B. phản tố, nói khoảng năm 2010, ông bà có vay ông M. 70 triệu đồng, lãi suất 5%/ tháng, thế chấp cho ông M. một giấy đỏ cấp năm 1995 do ông B. đứng tên. Ông bà đóng lãi cho ông M. được hai năm, đến năm 2012, do gia đình khó khăn quá, không có tiền đóng lãi tiếp nên xin trả vốn dần cho ông M. đến khi dứt số tiền vay thì ông M. không chịu.

Vợ chồng ông B. khẳng định do thiếu hiểu biết lại ở thế bí phải cầu cạnh chủ nợ nên bị ông M. lừa dối, ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất mà không biết nội dung. Ông bà không đồng ý giao đất cho ông H. vì ông bà không bán đất, chỉ thế chấp vay tiền. Ông bà yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng và giấy đỏ mới đứng tên ông H.

Ông M. thì trình bày cuối năm 2009, vợ chồng ông B. không có tiền trả vốn, lãi nên chuyển nhượng đất cho ông. Sau đó ông yêu cầu tách giấy đỏ và được UBND quận Ô Môn tách thành hai giấy cho ông vào tháng 2-2010. Sau khi được cấp giấy, ông yêu cầu vợ chồng ông B. giao đất nhưng vợ chồng ông B. không giao mà xin chuộc đất, có làm cam kết đến tháng 6-2010, nếu vợ chồng ông B. không chuộc lại thì ông có quyền bán cho người khác. Sau đó, ông bán đất cho ông H. Nay ông yêu cầu tòa chấp nhận yêu cầu của ông H.

Từ chuyện bán đất mà không bán nhà - ảnh 1
Đất của vợ chồng ông B. có hai căn nhà không thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng. Ảnh: NN

Hai cấp tòa: Đó là hợp đồng giả cách!

Xử sơ thẩm hồi tháng 11-2017, TAND quận Ô Môn đã bác yêu cầu khởi kiện của ông H., chấp nhận phản tố của vợ chồng ông B., hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông B. và ông M., hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông M. và ông H., hủy giấy đỏ do UBND quận Ô Môn cấp cho ông H.

HĐXX cũng tuyên tách giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H. và ông M. thành vụ kiện khác khi các bên có yêu cầu. Vợ chồng ông B. có nghĩa vụ trả cho ông M. số nợ gốc và lãi là hơn 100 triệu đồng. Khi vợ chồng ông B. trả xong tiền cho ông H. thì có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xin cấp lại giấy đỏ.

Sau đó, ông H. và ông M. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Xử phúc thẩm mới đây, TAND TP Cần Thơ nhận định việc lập hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên không xuất phát từ hoạt động chuyển nhượng đất thông thường mà xuất phát từ giao dịch vay mượn. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi nhận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ghi nhận về tài sản trên đất. Trong khi từ năm 2005 đến nay, trên đất tồn tại hai căn nhà. Một căn nhà của vợ chồng ông B. từ trước năm 2005 và một căn nhà của một người liên quan khác từ năm 2005 nhưng người này không hề hay biết gì về việc vợ chồng ông B. chuyển nhượng đất cho ông M. Từ đó chứng minh lỗi chưa phù hợp của hợp đồng chuyển nhượng về tài sản gắn liền trên đất và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thứ ba.

Mặt khác, giá theo hợp đồng chuyển nhượng là 90 triệu đồng. Ông M. cho rằng đã giao thêm 20 triệu đồng để đủ số tiền trong hợp đồng nhưng không chứng minh được việc trả thêm 20 triệu đồng, trong khi phía bị đơn không thừa nhận.

Về tính pháp lý, sau khi ông M. được xác lập quyền sử dụng đất thì vẫn cho bị đơn chuộc lại giấy đất. Từ đó cho thấy các bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ nhằm mục đích đảm bảo trả nợ số tiền vay. Giao dịch này vi phạm Điều 122 BLDS về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Từ đó HĐXX kết luận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông B. và ông M. là hợp đồng giả cách, là hình thức nhằm che giấu một thỏa thuận khác là vay tài sản, vi phạm Điều 129 và khoản 3 Điều 701 BLDS nên hợp đồng này không thể thực hiện được.

Đặc biệt, theo HĐXX, những năm gần đây ở TP Cần Thơ đã xảy ra nhiều trường hợp biến tướng từ giao dịch vay tài sản thành hợp đồng chuyển nhượng đất mà các bên tham gia giao dịch không biết, không lường trước được hậu quả xảy ra, dẫn đến hậu quả là một trong các bên mất đi quyền sử dụng đất. Do vậy, khi đánh giá các chứng cứ này phải xem xét nguồn gốc vấn đề phát sinh tranh chấp chứ không đơn thuẩn chỉ dựa vào hồ sơ.

Từ đó HĐXX đã bác kháng cáo của ông M. và ông H., tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

“Mới gặp một số vụ đã thấy nhức nhối rồi”

Nhiều người dân có nhu cầu vay vốn làm ăn nhưng không tiếp cận được vốn vay ngân hàng nên đi vay ngoài và phải thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng vay tài sản đan xen nhau. Mà yếu tố chủ quan của người đi vay là vay rồi sẽ trả, còn tài sản chỉ đưa cho người ta cầm giữ đó thôi nhưng không ngờ hợp đồng hình thức là thế chấp nhưng thực tế là chuyển nhượng, ra công chứng, rồi thậm chí chuyển qua người thứ ba, thứ tư nữa. Mà người thứ ba, thứ tư ngay tình thì sao? Sẽ rất nguy hiểm nếu người dân không hiểu biết về pháp luật.

Để tình trạng này không làm rối trật tự xã hội, làm cho một bộ phận người dân đã khó khăn lại còn có thể mất hết tài sản, tôi rất mong các cơ quan truyền thông làm thế nào tuyên truyền phổ biến rộng rãi để cho mọi người biết. Cơ quan chức năng như tòa án cũng cần có sơ, tổng kết về vấn đề này để rút kinh nghiệm và đề xuất các kiến nghị. Ở TAND TP Cần Thơ chưa tổng kết vấn đề này nhưng mới gặp một số vụ là đã thấy nhức nhối rồi!

Thẩm phán ĐẶNG VĂN HÙNG,
Phó Chánh án TAND TP Cần Thơ 

“Tôi quá sợ rồi, có vay thì ra nhà nước vay”

Bà LTU (vợ ông B.) cho biết vợ chồng bà muốn nuôi vịt mà không có tiền nên mới hỏi vay ông M. “Hai vợ chồng tôi không biết chữ mới mượn người ở khu vực làm mai mối cho mình vay, khi vay phải thế chấp bằng khoán cho họ” - bà U. kể.

Phóng viên: Chị thế chấp bằng khoán vay tiền nhưng làm sao lại thành ra hợp đồng chuyển nhượng đất, thưa chị?

+ Bà LTU: Mọi giấy tờ do bên kia làm chứ mình không làm. Chỉ làm giấy mượn tiền thôi, có ấp, khu vực làm chứng.

. Lúc ở tòa, chị có nói ký vào giấy trắng mà không biết giấy gì là sao, thưa chị?

+ Ông M. đưa giấy in chữ sẵn, không phải viết tay, nói tôi “chị ký vào đây đi, giờ tối rồi để sáng tôi đi mượn cho chị rồi chị trả cho tôi nó rẻ hơn”. Như ông đó nói thì đó là giấy vay tiền ở ngân hàng, sẽ rẻ hơn lãi bên ngoài chứ không nói gì về chuyển nhượng đất. Được hai năm khó khăn quá, tôi nói ổng bớt lãi nhưng ổng không chịu. Bẵng đi mấy tháng, ông H. chạy xe qua nhà tôi nói: “Chị ơi, ngày mai dỡ nhà nha, ông M. bán cho tôi rồi. Dỡ nhà để tôi bơm cát”. Lúc đó tôi đang đứng trong nhà, nghe vậy tức quá, khóc, chạy chửi…, sau đó thì bị kiện.

Khi ra tòa, tôi cũng trình bày thật là chỉ vay mượn tiền thôi chứ không sang bán gì.

. Ở xung quanh đây có trường hợp nào đã bị mất đất vì vay mượn không, thưa chị?

+ Có một nhà phải bán đất vì mượn tiền của xã hội đen rồi.

. Sắp tới nếu cần tiền làm ăn thì chị mượn ở đâu?

+ Giờ có vay thì lấy bằng khoán ra nhà nước vay chứ không vay ở đâu nữa, quá sợ rồi!

. Sao hồi đó chị không ra nhà nước vay?

+ Bởi vì kẹt! Nhà nước chỉ cho vay ít, không đủ tiền bắt vịt nuôi. Lúc đó tôi có đi hỏi thì ngân hàng chỉ cho vay 20 triệu đồng, trong khi mang bằng khoán ra ngoài được vay 60 triệu đồng.

. Xin cám ơn chị. 

NHẪN NAM