Ở chung cư được sở hữu tới đâu?

Theo luật sư Phan Trung Hoài (Đoàn Luật sư TP.HCM), gần đây tranh chấp giữa các hộ dân với các nhà đầu tư tại các khu chung cư, căn hộ cao cấp diễn ra khá phổ biến (The Manor, Tản Đà, Mỹ Vinh...). Nội dung tranh chấp tập trung chủ yếu vào vấn đề sở hữu chung, riêng liên quan đến các phần như tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang công cộng...

Đến nay, những tranh chấp này vẫn chưa ngã ngũ vì vẫn chưa bên nào dám chắc quan điểm pháp lý của mình là đúng. Cụ thể, BLDS chưa hề có quy định nào liên quan đến vấn đề xác định sở hữu tài sản chung, riêng trong các chung cư. Còn Luật Nhà ở thì quy định về sở hữu riêng trong nhà chung cư lại chung chung. Cạnh đó, nếu phân tích theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư cũng có thể có quyền sở hữu riêng một khu vực, công trình trong nhà chung cư.

Do pháp luật chưa quy định rõ nên các bên vẫn còn xảy ra tranh cãi về phí quản lý chung. Trong ảnh: Cao ốc Tản Đà nơi trước kia có tranh chấp về phí giữ xe tầng hầm. Ảnh: HTD

Trên thực tế, điển hình nhất hiện nay là việc tranh chấp quyền sở hữu liên quan đến tầng hầm giữ xe. Theo đó, giá trị đầu tư cho các tầng hầm này rất lớn nhưng nhà đầu tư không tính trong giá thành bán căn hộ. Vì vậy ở Hà Nội đã có trường hợp chủ đầu tư phải lập barie để chặn xe ôtô của các hộ dân chưa đóng phí như thỏa thuận.

Còn ở TP.HCM, nhiều hộ dân cư đã phản đối mức phí giữ xe tại tầng hầm khu căn hộ cao cấp quá cao so với quy định của UBND TP. Tuy nhiên, bảng phí được xây dựng từ năm 2005 này đã thực sự lạc hậu. Phần lớn các khu chung cư, căn hộ cao cấp khi thực hiện dịch vụ trông giữ xe với mức phí thỏa thuận cũng không đủ bù đắp phần chi phí đã bỏ ra. Vì vậy, một số chủ đầu tư đã có văn bản xin UBND TP điều chỉnh, xem xét hướng dẫn lại mức phí so với mặt bằng thực tế hiện nay nhưng chưa nhận được hồi âm.

Tại các khu căn hộ cao cấp, cũng vì pháp luật chưa quy định rõ nên các bên vẫn còn xảy ra tranh cãi về phí quản lý chung. Khi mới đưa vào hoạt động thì chi phí vận hành do nhà đầu tư chịu nhưng khi có sự phát sinh đòi hỏi có sự đóng góp của các hộ dân thì lại dẫn đến tranh cãi. Đến nay, Sở Xây dựng TP.HCM mới đang đưa ra tham khảo về mức phí này.

“Phần sở hữu chung hay riêng sẽ chỉ được phân định rạch ròi khi nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở cho các căn hộ và phần sở hữu riêng cho nhà đầu tư” - luật sư Hoài kết luận.

Đồng tình, PGS-TS Dương Đang Huệ, Vụ trưởng Vụ Pháp luật kinh tế-dân sự - Bộ Tư pháp, nói nếu chỉ sửa chữa, bổ sung vài điều luật thì không thấm tháp vào đâu so với tình hình thực tế hiện nay. Sắp tới, Bộ Tư pháp sẽ kiến nghị lên Quốc hội về việc phải có luật quản lý nhà chung cư mới điều chỉnh được đầy đủ vấn đề này.

Xác lập quyền sở hữu bất động sản lúc nào?

Một vấn đề được các đại biểu bàn tán khá sôi nổi là quyền sở hữu nhà được chuyển giao từ thời điểm nào.

Theo Điều 168 BLDS, bên mua, nhận, tặng cho... được công nhận quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại cho phép bên nhận chuyển nhượng được sở hữu nhà từ thời điểm hợp đồng được công chứng (đối với cá nhân), hoặc từ thời điểm giao nhận (đối với cơ quan, tổ chức). Tình trạng này dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình thi hành các phán quyết của tòa đối với các giao dịch mua bán và xử lý tài sản bị kê biên, bán đấu giá.

Theo ông Đỗ Quốc Dũng (Phòng Công chứng số 4, TP.HCM), vì quy định chồng chéo này mà ông đã gặp nhiều trường hợp dở khóc dở cười. Ví dụ, có những người ra công chứng hợp đồng mua bán nhà xong liền lập tức ra công chứng bán ngay cho người khác khi chưa đăng ký và họ dựa vào Luật Nhà ở để đấu lý. “Tôi chỉ còn biết giải thích rằng... Luật Đất đai quy định phải đăng ký quyền sử dụng đất nên không thể công chứng. Nhưng nếu họ nói chỉ bán nhà thôi thì tôi chẳng biết giải thích thế nào”. Từ đó, ông Dũng cho rằng các luật khác nên quy định theo BLDS để dễ dàng áp dụng.

Ngược lại, TS Dương Anh Sơn (Trường Đại học Quốc gia TP.HCM) lại cho rằng BLDS nên sửa đổi theo hướng xác lập quyền sở hữu kể từ thời điểm công chứng như Luật Nhà ở. Theo TS Sơn, việc đăng ký chỉ là để quản lý về mặt nhà nước mà thôi. Nếu sau khi chứng thực mà người dân không đi đăng ký trong thời gian hạn định thì đã có chế tài rồi.

THANH LƯU - ÁI NHÂN