Sau thời gian tăng trưởng nóng, hàng loạt tập đoàn bất động sản (BĐS) Trung Quốc (TQ) như China Evergrande, Fantasia Holdings Group, Modern Land, Sinic Holdings…lâm vào khủng hoảng nghiêm trọng, sau khi chính phủ điều chỉnh chính sách cho vay.

'3 lằn ranh đỏ' và con đường khủng hoảng của Evergrande cùng các tập đoàn BĐS TQ - ảnh 1
Biểu đồ cho thấy giá cổ phiếu các tập đoàn BĐS TQ trên đà giảm mạnh. Ảnh: REUTERS

“3 lằn ranh đỏ” và nguyên nhân ra đời

Trong bối cảnh số nợ vay của các doanh nghiệp BĐS ngày càng tăng, giá nhà đất tăng, tháng 8-2020, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc công bố chính sách “3 lằn ranh đỏ” áp dụng cho các doanh nghiệp BĐS. Cụ thể “3 lằn ranh đỏ” này như sau: 1/ tỉ lệ nợ phải trả trên tài sản (không bao gồm các khoản trả trước) phải dưới 70%; 2/ tỉ lệ tổng nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu tối đa 100%; 3/ tỉ lệ tiền mặt/nợ ngắn hạn lớn hơn 1.

Các doanh nghiệp BĐS khi muốn vay tiền từ ngân hàng phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước.

Các cơ quan này đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp dựa trên "3 lằn ranh đỏ" này. Tùy mức độ không đáp ứng được của các doanh nghiệp với một, hai hay cả ba lằn ranh đỏ, các cơ quan quản lý sẽ đưa ra các hạn chế về khả năng vay tiền từ ngân hàng.

Những năm 1990, hầu hết cư dân thành thị ở TQ sống trong những ngôi nhà cũ kỹ do nhà nước cung cấp. Khi có cải cách thị trường, lượng người từ các nơi chuyển đến các TP nhiều hơn, nhu cầu căn hộ cả về số lượng và chất lượng ở các TP gia tăng. Trong nhiều năm qua, hàng loạt tòa nhà cao tầng với hàng chục triệu căn hộ mới, hiện đại ra đời.

Chính sách cho vay nợ dễ dàng là một yếu tố chính khiến thị trường BĐS TQ bùng nổ. Nhiều người thi nhau mở doanh nghiệp BĐS.

Các tập đoàn BĐS tăng nhanh về số lượng và nở nhanh về quy mô. Hàng chục doanh nhân thành lập các tập đoàn BĐS lần lượt có tên trong danh sách các tỉ phú TQ, và nước này cũng là quốc gia có nhiều tỉ phú về BĐS nhất thế giới.

Những năm gần đây dòng tiền trong dân đổ vào BĐS tăng. Lý do là vì lãi suất tiền gửi ngân hàng không cao, sự thận trọng với thị trường chứng khoán nhiều hơn, trong khi đó dân bị hạn chế đầu tư ra nước ngoài. Tình trạng đầu cơ nhà đất tăng, nhiều người thậm chí bỏ tiền mua đến 3-4 căn nhà hoặc cho thuê hoặc rao bán lại kiếm lời.

Tình trạng này khiến giá nhà tăng rất nhanh. Theo quan sát và ghi nhận của công ty dịch vụ quản lý tài sản J.P. Morgan Asset Management (Mỹ), trung bình một căn hộ ở Bắc Kinh và Thâm Quyến có giá trung bình cao hơn 40 lần thu nhập hàng năm của các hộ gia đình. Trong khi người có tiền đầu cơ một lúc vài căn thì một bộ phận lớn người dân không đủ khả năng mua được một căn cho nhu cầu nhà ở của mình.

Thực tế đầu cơ BĐS này khiến nhà chức trách TQ dần lo ngại và tính tới chuyện thay đổi để ngăn chặn các rủi ro có thể xảy ra làm mất ổn định xã hội, kinh tế, và cả với hệ thống tài chính.

Theo tính toán của công ty dự báo toàn cầu và phân tích định lượng Oxford Economics (Anh), từ khi chính sách “3 lằn ranh đỏ” được áp dụng, hoạt động xây dựng nhà ở TQ đã giảm xuống 13,6% so với trước.

Song, một yếu tố quan trọng mà giới chức TQ phải tính đến là nếu siết vay nợ, siết hoạt động của các doanh nghiệp BĐS, kiềm hãm đầu tư và giảm sức nóng của thị trường BĐS cũng đồng nghĩa kiềm hãm sức tăng trưởng của kinh tế nước này. BĐS và xây dựng chiếm đóng góp đến 29% cho kinh tế TQ.

Doanh số BĐS đóng góp lớn vào số liệu tăng trưởng GDP. Khủng hoảng trong lĩnh vực BĐS đã ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng của TQ. Oxford Economics vừa hạ dự báo tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) năm 2022 của TQ xuống 5,4% từ 5,8%.

Nợ của các tập đoàn BĐS đến từ đâu?

Theo các nhà kinh tế tại công ty tài chính Nomura (Nhật), hiện các tập đoàn BĐS TQ đang phải đối mặt với khoản nợ kinh hoàng hơn 5.200 tỉ USD. Khoản nợ này phình gấp đôi kể từ cuối năm 2016, khi nhiều tập đoàn đồng loạt mở rộng quy mô hoạt động.

Trong đó các khoản vay ngân hàng chiếm tỉ lệ nhiều nhất, 46%. Trái phiếu chiếm khoảng 10%, trong đó có 217 tỉ USD trái phiếu USD và phần nhiều là trái phiếu rủi ro cao vay từ các công ty tín thác.

Một hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS là bán trước các dự án căn hộ. Theo ghi nhận từ Nomura thì lượng tiền nhận trước từ khách hàng chiếm 26% tổng số nợ của các tập đoàn BĐS.

Theo dữ liệu của công ty phần mềm và dữ liệu tài chính FactSet Research Systems Inc. (Mỹ), tính đến tháng 6 vừa rồi, tổng số tiền huy động theo hình thức này trong 3 năm qua của các tập đoàn China Evergrande, Country Garden, China Vanke, Sunac China Holdings và China Resources Land là 314 tỉ USD.

China Evergrande đang nợ 1,4-1,5 triệu căn hộ phải hoàn thiện để trao cho những khách hàng đã trả tiền trước. Từ tháng 9 khi có thông tin tập đoàn này gặp khủng hoảng, hàng trăm chủ nợ đã tập trung trước các trụ sở China Evergrande ở Thâm Quyến, Nam Xương để đòi tiền.

'3 lằn ranh đỏ' và con đường khủng hoảng của Evergrande cùng các tập đoàn BĐS TQ - ảnh 2
Khách hàng mua trước căn hộ của China Evergrande kéo đến trụ sở tập đoàn này ở Thâm Quyến ngày 16-9, sau khi có thông tin tập đoàn này có nguy cơ vỡ nợ. Ảnh: AFP

Một hình thức huy động vốn mà các tập đoàn sử dụng như một biện pháp đối phó tình huống là vay tiền từ chính nhân viên làm việc cho mình. Chẳng hạn khoảng 80% trong số khoảng 200.000 nhân viên của China Evergrande đã bỏ tiền mua trái phiếu gom tiền cho tập đoàn.

Khủng hoảng của nhiều tập đoàn BĐS hiện tại còn có sự góp phần từ việc tập đoàn sử dụng tiền từ lĩnh vực BĐS sang đầu tư mở rộng các lĩnh vực khác. Chẳng hạn như China Evergrande mở các công ty con về xe điện, khu phức hợp giải trí, thậm chí hoạt động kinh doanh bóng đá.

Giờ, khi không có nguồn vốn mới do nhà nước siết cho vay mà phải thực hiện các nghĩa vụ thanh toán ngắn hạn, các tập đoàn phải giảm giá căn hộ mong bán nhanh để huy động tiền. Chẳng hạn, giá BĐS của China Evergrande giảm trung bình 14% trong năm qua.

Vì thiếu tiền, các tập đoàn cũng phải thương lượng kéo dài thời gian thanh toán cho các đối tác, nhà thầu.

Bên cạnh siết hoạt động của các tập đoàn BĐS, nhà chức trách TQ cũng có một số biện pháp hạn chế tình trạng đầu cơ nhà trong dân, chẳng hạn siết việc cho vay thế chấp hay áp mức giá nhà ở hàng loạt TP.