Vừa qua, TAND Tối cao đã ban hành Văn bản số 163/TANDTC-PC giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, trong đó giải đáp nhiều vướng mắc khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai.
Vướng mắc về thẩm quyền giải quyết
Theo công văn, có tòa án gặp vướng mắc khi giải quyết việc tranh chấp bất động sản được TAND huyện A thụ lý, giải quyết đúng thẩm quyền theo nơi có bất động sản. Tuy nhiên, bản án đã bị tòa án cấp trên hủy để xét xử lại.
Trong quá trình thụ lý, giải quyết lại vụ án, do có việc chia tách, sáp nhập địa giới hành chính nên địa chỉ bất động sản đang có tranh chấp này thuộc về địa giới của huyện B. Vậy, tòa án đang thụ lý, giải quyết vụ án có phải chuyển hồ sơ cho tòa án nơi có bất động sản sau khi được chia tách, sáp nhập không?
Theo TAND Tối cao, điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS quy định đối với tranh chấp là bất động sản thì chỉ tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, trường hợp sau khi chia tách, sáp nhập địa giới hành chính, bất động sản thuộc về địa giới của huyện khác thì chia 2 trường hợp.
Nếu tòa án chưa ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì tòa án phải chuyển hồ sơ đến tòa án nơi có bất động sản sau khi được chia tách, sáp nhập để giải quyết theo thẩm quyền.
Nếu tòa án đã ra quyết định đưa vụ án ra xét xử thì không chuyển hồ sơ đến tòa án nơi có bất động sản sau khi được chia tách, sáp nhập mà tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ tục chung.
Một vướng mắc khác là các bên tranh chấp đã được UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp thực hiện việc hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định.
Người khởi kiện đã khởi kiện tranh chấp đất đai và được tòa án thụ lý, giải quyết vụ án dân sự. Sau đó, người khởi kiện rút đơn khởi kiện và tòa án ra quyết định đình chỉ vụ án. Khi khởi kiện lại vụ án này thì tòa án có yêu cầu các bên hòa giải lại tại UBND cấp xã hay không?
TAND Tối cao cho rằng, theo Điều 235, Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Trường hợp khi khởi kiện lại nếu nguyên đơn, bị đơn, đối tượng tranh chấp, quan hệ tranh chấp không thay đổi so với khi hòa giải tại UBND cấp xã thì không phải hòa giải lại tại UBND cấp xã.
Có công nhận hợp đồng vi phạm điều kiện tách thửa khi đã thực hiện 2/3?
Có tòa án tại địa phương đặt câu hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Vậy, trong những trường hợp này tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không?
TAND Tối cao trả lời như sau: Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
Cụ thể, thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được cấp GCN.
Không được công chứng, chứng thực, cấp GCN và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp GCN thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu...
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp GCN cho thửa đất mới.
Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai 2024, Điều 146 Luật này quy định thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được cấp GCN.
Không cấp GCN đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp GCN thành 2 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 1 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa...
Trường hợp thửa đất đã được cấp GCN mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp GCN cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.
Như vậy, trong trường hợp nêu trên, tòa án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 của Nghị định 43/2014 hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 của Luật Đất đai 2024.
Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định 43/2014 hoặc khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai 2024 thì tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu.
Vướng mắc khi niêm yết trong chung cư
Có tòa án thắc mắc là hiện nay, việc tống đạt cho đương sự cư trú tại các chung cư thường gặp khó khăn do bị cản trở hoặc không hợp tác của bảo vệ, Ban quản lý chung cư. Vậy, tòa án có thể niêm yết tại khu vực bản tin chung, sảnh chung cư hay không?
Trả lời, TAND Tối cao cho rằng khoản 2 Điều 179 BLTTDS quy định việc niêm yết công khai văn bản tố tụng do tòa án trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người có chức năng tống đạt hoặc UBND cấp xã nơi đương sự cư trú, nơi cơ quan, tổ chức có trụ sở thực hiện theo thủ tục sau đây:
- Niêm yết bản chính tại trụ sở tòa án, UBND cấp xã nơi cư trú hoặc nơi cư trú cuối cùng của cá nhân, nơi có trụ sở hoặc trụ sở cuối cùng của cơ quan, tổ chức được cấp, tống đạt, thông báo;
- Niêm yết bản sao tại nơi cư trú hoặc nơi cư trú cuối cùng của cá nhân, nơi có trụ sở hoặc trụ sở cuối cùng của cơ quan, tổ chức được cấp, tống đạt, thông báo;
- Lập biên bản về việc thực hiện thủ tục niêm yết công khai, trong đó ghi rõ ngày, tháng, năm niêm yết.
Vì vậy, trong trường hợp này tòa án phải thực hiện niêm yết tại địa chỉ căn hộ của chung cư nơi cư trú hoặc nơi cư trú cuối cùng của đương sự đó.
