23 căn hộ ở Thuận Kiều Plaza thuộc về ai?
Chủ đầu tư đề nghị được bán tiếp cho khách hàng thay vì phải bàn giao cho Nhà nước theo ràng buộc của giấy phép đầu tư.

Khu cao ốc liên hợp gia cư và thương mại Thuận Kiều (số 190 Hồng Bàng, quận 5, TP.HCM, thường được gọi tắt là Thuận Kiều Plaza) gồm có ba tầng thương mại và 648 căn hộ. Ba tầng thương mại đã chuyển nhượng vào năm 2009 và tới năm 2013 khách hàng được Sở TN&MT cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các căn hộ cũng được chủ đầu tư bán gần hết, chỉ còn lại 23 căn.

Xin được bán tiếp vì đã nhận cọc

Tới cuối tháng 1-2014, cao ốc này hết hạn thuê đất. Tại các văn bản báo cáo UBND TP.HCM về giải quyết các hệ quả pháp lý sau khi cao ốc này hết thời hạn thuê đất, Sở Tài chính cho hay: Theo quyết định cho phép đầu tư năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ, dự án có thời hạn thuê đất 20 năm tính từ ngày 31-1-1994. Trong giấy phép đầu tư nêu rõ, khi hết thời hạn thuê đất thì những phần công trình xây dựng chưa bán phải chuyển giao cho Nhà nước (là UBND TP) mà không bồi hoàn.

Căn cứ giấy phép đầu tư, lẽ ra 23 căn hộ chưa bán được đã phải chuyển giao cho Nhà nước. Thế nhưng mới đây, Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, đơn vị hợp tác đầu tư dự án với nhà đầu tư nước ngoài (Công ty Kings Harmony International Ltd) bất ngờ có ý kiến đề xuất theo hướng khác. Theo Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn, tại thời điểm năm 2004, các nhà đầu tư đã triển khai bán và nhận tiền đặt cọc mua căn hộ của khách hàng (5% giá trị căn hộ) nhưng chưa ký hợp đồng mua bán.

23 căn hộ ở Thuận Kiều Plaza thuộc về ai?  - ảnh 1

Sau khi hết hạn thuê đất, Thuận Kiều Plaza gặp nhiều vướng mắc về pháp lý. Ảnh: HTD 

“Theo Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hai bên nhận thấy giao dịch dân sự đã được xác lập, dù chưa ký hợp đồng nhưng không phải là chưa bán” - văn bản của Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn nêu. Với lập luận như trên, các nhà đầu tư kiến nghị Sở Tài chính và UBND TP tiếp tục cho phép họ bán 23 căn hộ trên cho khách hàng.

Chỉ hứa mua - hứa bán nhưng đã hết hạn

Trong hồ sơ 23 căn hộ do nhà đầu tư gửi kèm có các phiếu đăng ký mua bán vào năm 2004 cùng các phiếu thu. Chẳng hạn, căn hộ số 6 tầng 17 tháp B có diện tích gần 99 m2, giá bán hơn 42.300 USD. Người mua đã đặt trước 5%, quy ra tiền Việt khoảng hơn 30 triệu đồng. Trên các phiếu đăng ký mua bán có quy định: Trong vòng 30 ngày sau khi phiếu đăng ký có hiệu lực, bên bán thông báo cho khách hàng đến ký hợp đồng mua bán và công chứng. Nếu khách hàng không đến ký hợp đồng, phiếu đăng ký sẽ bị hủy bỏ, bên bán có quyền quyết định với số tiền đặt cọc.

Với những căn cứ trên thì việc chủ đầu tư cho rằng giao dịch mua bán đã xác lập, từ đó đề nghị được bán tiếp thay vì phải bàn giao căn hộ cho Nhà nước có cơ sở pháp lý không?

Luật sư Huỳnh Văn Nông, Đoàn Luật sư TP.HCM, khẳng định việc đặt cọc hay phiếu đăng ký mua căn hộ không có ý nghĩa xác nhận giao dịch mua bán đã thành. Đó chỉ là hình thức hứa mua - hứa bán. “Theo Bộ luật Dân sự, giao dịch mua bán nhà ở hoàn thành khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Còn theo Luật Nhà ở 2006, giao dịch mua bán nhà ở được xem là hoàn thành tại thời điểm hai bên mua bán ký hợp đồng công chứng” - luật sư Nông cho biết.

Theo luật sư Nông, dù bên mua đặt cọc hay thanh toán một số tiền, thậm chí đã trả hết toàn bộ tiền mua căn nhà nhưng chưa đảm bảo thủ tục trên thì cũng không thể coi là giao dịch mua bán đã hoàn thành. “Khi đã quá thời hạn mà khách hàng không ký hợp đồng mua bán thì số tiền đặt cọc thuộc về người bán. Riêng 23 căn hộ ở Thuận Kiều Plaza đến thời điểm này vẫn chưa được mua bán nên phải bàn giao Nhà nước không bồi hoàn như giấy phép đầu tư đã yêu cầu” - luật sư Nông phân tích.

Theo luật sư Nông, dù chỉ chậm một ngày so với ngày hết hạn theo quy định tại giấy phép đầu tư (ngày 31-1) thì 23 căn này cũng không còn được phép mua bán. “Nếu vẫn bán thì sai pháp lý và thì khó tránh khỏi suy nghĩ tiêu cực là chủ đầu tư né bàn giao tài sản này cho Nhà nước” - luật sư Nông nhấn mạnh.

CẨM TÚ

UBND TP đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị hướng giải quyết vướng mắc trong tiền sử dụng đất của Thuận Kiều Plaza do dự án chỉ được cho thuê đất trong 20 năm và nay đã hết hạn.

Theo đó, người mua được nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do TP công bố áp dụng tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Cụ thể, với 18 căn do các cá nhân mua trong năm 2000 thì người mua sẽ nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất áp dụng tại thời điểm này. Với 607 căn hộ và khu trung tâm thương mại do Công ty Cổ phần An Đông mua từ năm 2009 đến cuối tháng 1-2014 thì công ty cũng nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tương ứng với mục đích sử dụng tại bảng giá đất áp dụng tại thời điểm nhận chuyển nhượng.