Đối với nhà ở trong các dự án, chưa có giấy chứng nhận thì thủ tục có gì khác hơn để người mua có thể tránh được rủi ro?...

Mời bạn đọc đặt câu hỏi và tham gia giao lưu trực tuyến về chủ đề  “Mua nhà sao cho an toàn?” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức.

- Thời gian: 8 giờ 30 ngày 7-12-2016.

- Khách mời:

+ Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn Luật sư TP.HCM.

+ Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM.

Ngay từ bây giờ, bạn đọc đặt câu hỏi tại đây 

Nội dung buổi giao lưu trực tuyến

Xin cho biết hiện nay officetel có được quyền sử dụng vĩnh viễn hay chưa? Ở HN không cho cty đặt trong chung cư, có nghĩa là officetel cũng không được đặt trong chung cư hay sao?

Minh Nguyệt, 40 tuổi

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo khoản 17 điều 3 Luật Nhà ở 2014 về thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

Theo Điều 80 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong vòng sáu tháng, kể từ ngày 10-12-2015 (ngày có hiệu lực của nghị định này). Sau ngày 10-6-2016, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư nữa.


Tôi thuê căn hộ chung cư và nay có ý định mua luôn căn hộ đang thuê này. Chủ nhà cho biết họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vậy tôi phải là sao để mua nhà một cách hợp pháp và an toàn, cần thủ tục gì?

Phung

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo khoản 2 điều 118 Luật Nhà ở 2014 về giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: "Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó".

Vì vậy, bạn cần liên hệ với chủ đầu tư của dự án căn hộ chung cư để xác định tính pháp lý trong việc chuyển nhượng. Bạn không nên mua bán bằng giấy tay vì nó sẽ chứa đựng những rủi ro về pháp lý nếu xảy ra tranh chấp.

Nhà chồng có cho vợ chồng tôi căn nhà năm 2014 nhưng nói miệng chứ chưa làm giấy tờ. nay chúng tôi muốn làm giấy tờ nhà thì có thể yêu cầu bên nhà chồng làm giấy gì. Nhà này trên giấy hồng đứng tên ba chồng. THực tế là chúng tôi ở nhà này từ năm 2000 đến nay.

Phi Tuyết, chăn nuôi, Bình dương

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Bạn nên nhờ cha mẹ chồng (nếu có mẹ chồng) cùng đến phòng công chứng để làm thủ tục tặng cho căn nhà trên cho vợ chồng bạn. Khi đi công chứng cần mang theo tất cả những giấy tờ hợp lệ của căn nhà, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân, Giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu của các bên…

Sau đó hai bạn sẽ đi làm thủ tục đăng bộ tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

Tôi mua nhà chung cư ở được hai năm hì phát hiệt nhiều vết nức. Chung cư được bảo hành bao nhiêu năm, thưa luật sư

THu Hà, quận Thủ Đức

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Theo quy định ở khoản 1 điều 85 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

Đối với nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Thời hạn bảo hành cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Ba má tôi đứng tên căn nhà ở quận Bình Tân đã được cấp "giấy hồng". Nay ba má tôi bán nhà về quê sống thì có cần hỏi ý kiến của các con có cùng hộ khẩu tại địa chỉ nhà này hay không. Nếu ba chị em tôi không đồng ý bán nhà thì ba má tôi có được bán không. Hộ khẩu do ba tôi đứng chủ hộ, ba chị em tôi ở cùng hộ khẩu này,.

Thủy, giáo viên tiểu học

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Thứ nhất, nếu căn nhà này được cấp "giấy hồng" cho ông/bà là cha mẹ bạn thì việc định đoạt tài sản này là quyền của cha mẹ bạn, các con không có quyền ngăn cản dù có tên trong hộ khẩu.

Thứ hai, nếu căn nhà này được cấp "giấy hồng" cho hộ ông/bà thì đây là tài sản của hộ gia đình. Cần phải xác định các thành viên của hộ gia đình vào thời điểm được cấp "giấy hồng". Việc định đoạt tài sản các thành viên của hộ gia đình thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp tài sản chung của hộ gia đình.

Theo kinh nghiệm của tôi thì trường hợp của bạn khả năng thuộc trường hợp 1. Như vậy thì cha mẹ bạn được toàn quyền định đoạt tài sản mà không cần ý kiến của các con.

Tôi buôn bán ký góp được 8 năm được một số tiền nên có tìm hiểu định mau căn nhà nhỏ nhỏ ở huyện Hóc Môn. Tôi sợ phải gặp rủi ro khi mua nhà bị kê biên,. bị kiện tụng ở tòa, nợ nần người khác. Làm sao tôi biết được căn nhà này đang ngon lành không bị ai tranh chấp. Tôi làm vất vả lắm nên đủ thứ khi mua nhà.

Phạm Văn Quá, quận 12, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Khi bạn quyết định mua nhà, trước tiên bạn nên tìm hiểu thông tin về căn nhà bạn muốn mua đã có giấy tờ hợp lệ hay chưa. Tìm hiểu lý do mà chủ nhà muốn bán căn nhà này. Để tìm hiểu xem căn nhà có nằm trong quy hoạch hay không thì bạn nên đề nghị người bán nhà đến UBND xã, huyện để xin cung câp thông tin về quy hoạch và các thông tin khác có liên quan.


Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời câu hỏi bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG

Trong thực tế khi ra công chứng thì phòng công chứng sẽ kiểm tra được thông tin căn nhà đó có bị kê biên hay thế chấp hay không. Tuy nhiên nếu người bán nhà có những tranh chấp về nợ nần bên ngoài thì bạn phải tự tìm hiểu thêm, vì trong thực tế có những trường hợp đã ra công chứng chứng thực khi đi đăng bộ vẫn bị ngăn chặn do có tranh chấp từ người thứ ba.

Của chồng, công vợ. Tôi lấy chồng từ tay trắng. Giờ viện cớ tôi chỉ ở nhà nấu cơm nên anh không cho tôi đứng tên nhà chung thì pháp luật có cho ảnh đứng tên nhà một mình không

PHƯợng, quán cà phê Hồng

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn, 

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên tôi sẽ tư vấn cho bạn trong 2 trường hợp:

Thứ nhất, nếu tài sản này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì tài sản này là tài sản chung của vợ chồng.

Thứ hai, nếu tài sản này được hình thành trước thời kỳ hôn nhân hoặc được tặng cho riêng/thừa kế riêng mà chồng bạn không chịu nhập tài sản riêng này vào khối tài sản chung của vợ chồng thì đây được xác định là tài sản riêng của chồng bạn.

Việc đứng tên một mình không ảnh hưởng đến tài sản mà quan trọng là nguồn gốc và thời điểm hình thành tài sản.

Tôi có mua một lô đất 80m2 nằm trong khu đất 1700m2, có giấy chứng nhận năm 1992, nay họ đang xin cấp lại giấy chứng nhận mới, nguồn gốc là đất nông nghiệp, họ bán cho tôi giấy viết tay hứa mua hứa bán, khi nào họ chuyển mục đích rồi sẽ tách thửa cho tôi, xin cho tôi hỏi hứa mua hứa bán như vậy có đúng không, có đảm bảo gì khi sau này họ chuyển mục đích và tách thửa cho tôi, trường hợp họ không thực hiện thì giải quyết thế nào ,tôi có bị mất tiền không.

Nguyễn Thị Thanh Xuân, 32 tuổi, 15/2A, Tam Phú, Thủ Đức

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Về pháp lý thì với diện tích 80m2 đất nông nghiệp và hình thức hợp đồng bằng giấy tay là chưa đảm bảo về tính pháp lý trong giao dịch về bất động sản.

Việc chủ đất hứa sẽ chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa cho bạn thì chỉ dưới dạng hứa hẹn. Vì việc chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào quy hoạch, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất,... Vì vậy trong trường hợp của bạn cần yêu cầu chủ đất xác định rõ thời gian thực hiện lời hứa.

Nếu trong trường hợp họ không thực hiện mà xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chuyển nhượng này sẽ bị vô hiệu về nội dung do chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng và hình thức hợp đồng là không được công chứng/chứng thực. Lúc này, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ được giải quyết theo quy định ở điều 137 BLDS 2005.

Cách giao tiền thế nào an toàn có lợi cả người bán và người mua , khi công chứng sang tên

Hà Huy Hồng, 62 tuổi , Hưu trí

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Việc giao nhận tiền do các bên thỏa thuận. Trên thực tế có nhiều cách để thực hiện việc giao tiền.

Thứ nhất, hai bên giao tiền mặt tại phòng công chứng/ngân hàng/tại nhà ở dự định mua bán,... Tuy nhiên, việc giao tiền mặt nó chứa đựng rủi ro về an toàn như là có thể bị cướp giật, mất trộm,...

Thứ hai, các bên thống nhất sẽ chuyển khoản ngân hàng theo tiến độ thanh toán đã thỏa thuận.

Thứ ba, hai bên thống nhất mở một tài khoản trung gian thanh toán tại ngân hàng. Các bên có thể thỏa thuận bên mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản của bên bán và ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này trong quá trình giao dịch. Chỉ khi bên bán đạt những điều kiện do các bên thỏa thuận, chẳng hạn có giấy đề nghị thanh toán của bên mua cộng với bằng chứng về giao dịch thì ngân hàng mới giải tỏa số tiền trong tài khoản cho bên bán.

Thỏa thuận này rất an toàn, tuy nhiên, các bên sẽ tốn phí dịch vụ của ngân hàng.

Thứ tư, một số trường hợp các bên nhờ thừa phát lại lập vi bằng về việc giao nhận tiền.

Để đánh giá an toàn hay có lợi cho các bên thì quan trọng là các bên phải căn cứ vào điều kiện, hoàn cảnh giao dịch. Nhưng theo tôi nên hạn chế giao dịch bằng tiền mặt vì nó chứa đựng những rủi ro trong quá trình di chuyển giao dịch với nhau. Có những trường hợp các bên trở thành nạn nhân trong những vụ án về chiếm đoạt tài sản,...


Toàn cảnh buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề “Mua nhà sao cho an toàn?” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, sáng 7-12. Ảnh: HOÀNG GIANG

Nhà có sổ hồng khi bán đến công chứng thì tiền giao bằng cách nào. Nên giao tiền trước rồi công chứng ký hay sao ? Cách nào an toàn cả hai bên.

Hà Huy Hồng, 62 tuổi, Hưu trí

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Theo thông lệ khi mua bán chuyển nhượng nhà đất thường bên mua và bên bán sau khi đặt cọc sẽ đến phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán. Sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng thì bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Hình thức thanh toán do hai bên tự thỏa thuận có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc bằng chuyển khoản. Sau khi bên bán đã nhận tiền thì sẽ bàn giao toàn bộ hồ sơ nhà đất cho bên mua. Điều này đảm bảo sự an toàn cho cả hai bên. 

Chồng tôi đi mua nhà nhưng anh ấy nói để tiện giao dịch nên kêu tôi làm giấy tờ là tài sản riêng chỉ đứng tên chồng. Lỡ tranh chấp thì tôi có quyền gì không có thể coi căn nhà là tài sản chung vợ chồng được không. Vì khi mua chúng tôi là vợ chồng.

Hằng, văn phòng

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Trong trường hợp này nếu như chồng của chị đề nghị chị làm giấy tờ xác định đây là tài sản riêng của chồng và những giấy tờ này đã được công chứng, chứng thực là tài sản riêng của chồng chị thì khi có tranh chấp xảy ra thì căn nhà này sẽ được coi là tài sản riêng của chồng chị và chị không có quyền và nghĩa vụ gì đối với căn nhà này.

Mẹ tôi đi công chứng tặng cho nhà cho vợ chồng tôi. Hiện chúng tôi đã nộp thuế xong và đang chờ đăng bộ cập nhật biến động qua tên chúng tôi thì mẹ nghe lời chị cả định đổi ý không cho nhà nữa. Trường hợp này thì mẹ tôi có quyền ngăn chặn lấy lại nhà không?  

Công, Bình Chánh, TP.HCM

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Việc mẹ chồng bạn đổi ý không cho nữa khi đã ký hợp đồng tặng cho thì rơi vào 1 trong 2 trường hợp:

Thứ nhất, nếu hợp đồng tặng cho này có điều kiện mà bên được tặng cho vi phạm thì bên cho có thể yêu cầu hủy hợp đồng.

Thứ hai, nếu hợp đồng tặng cho không có điều kiện thì bên cho khó có thể hủy hợp đồng tặng cho.

Theo khoản 2 điều 12 Luật nhà ở 2014 về Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở thì trường hợp tặng cho thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận tặng cho nhận bàn giao nhà ở từ bên bên tặng cho.

Nếu như bạn đã nhận nhà thì quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển giao cho bạn.


Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM (bìa phải) trả lời câu hỏi bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Tôi thấy họ rao bán căn nhà và có đến xem nhưng người đứng ra bán nhà không phải là chủ thật sự của căn nhà mà người bán là người được uỷ quyền. Tôi thấy lo lắng khi chưa gặp được chủ nhà. Mua nhà kiểu này có ổn không, thưa luật sư? 

Phạm Thị Bích Hiền, quận 8, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Căn cứ vào Điều 581 Bộ luật dân sự năm 2005 qui định “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.

Như vậy, người được ủy quyền bán nhà có quyền thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng căn nhà này cho bạn. Tuy nhiên, khi mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền thì bạn cần xem xét đến hợp đồng ủy quyền giữa người ủy quyền và người được ủy quyền có còn hiệu lực hay không, vì căn cứ  theo Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

2. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

3. Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 588 của Bộ luật này;

4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Trong thực tế, khi mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền, bạn nên tìm hiểu kỹ thông tin của căn nhà được bán. Tốt nhất là nên tìm gặp được trực tiếp chủ của căn nhà đang rao bán để tránh được tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra.

Hai người bạn có thể hùn tiền mua chung căn hộ được không? Nếu được thì sau này khi cấp giấy chứng nhận có đứng tên hai người hay chỉ được đại diện 1 người? 

Son tung

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Tại Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 qui định “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.

Căn cứ vào điều luật nêu trên thì hai người bạn có thể hùn tiền mua chung căn hộ và đứng tên chung trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn Luật sư TP.HCM (bìa trái) trả lời câu hỏi bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Tôi đồng ý mua căn nhà giá 1 tỷ đồng nhưng chủ nhà yêu cầu tôi đặt cọc số tiền 100 triệu (10% giá trị nhà). Khi nào đi công chứng mua bán nhà tôi phải giao tiếp số tiền còn lại). Tôi được giữ lại 10 triệu cho đến khi đăng bộ xong. Tôi yêu cầu họ đi công chứng việc đặt cọc nhưng họ không chịu. Có cách nào đặt cọc mua nhà an toàn không, luật sư?  

Phạm văn Bông, xã Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Điều 358 Bộ Luật dân sự 2005 qui định như sau “ Ðặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Căn cứ vào điều luật nêu trên, thì hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản mà không cần công chứng, chứng thực vẫn có giá trị về mặt pháp lý và được pháp luật bảo vệ. Trong giao dịch mua bán nhà đất, đối với những tài sản có giá trị lớn thì hai bên nên thỏa thuận tiền đặt cọc thông qua một bên thứ 3 là Ngân hàng. Tiền cọc được bên mua chuyển vào tài khoản của bên bán và sẽ được ngân hàng phong tỏa tạm thời tài khoản của bên bán cho đến khi giao dịch mua bán chuyển nhượng hoàn tất theo thỏa thuận của hai bên thì khi đó ngân hàng sẽ giải tỏa tài khoản của bên bán và bên bán mới nhận được khoản tiền cọc. 

Để tránh mua nhà gặp phải giấy tờ giả. Tôi cần kiểm tra giấy tờ gì, ở đâu, có tốn phí gì không?  

Nguyễn Thị Liên , quận 9, TP.HCM

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Vấn đề giấy tờ giả hiện nay khá phức tạp. Mức độ làm giả ngày càng tinh vi và ngay cả công chứng viên là những người có nghiệp vụ, kinh nghiệm nhưng vẫn có thể bị "qua mặt". Để xác định giấy tờ giả thì phải thông qua việc giám định, hoặc cơ quan cấp giấy chứng nhận xác định thì kết quả mới chắc chắn.

Vì vậy, bên cạnh việc xem xét các giấy tờ do bên bán đưa ra bạn cũng cần tìm hiểu thông tin về nhà đất dự định mua tại UBND phường, quận/huyện để tránh rủi ro cho mình.

Tôi đã đi xem miếng đất ở quận Thủ Đức (TP.HCM) và có ý định mua nhưng diện tích 51m2 thì có tách thửa được không. Vì miếng đất này nằm chung với nhà của chủ? 

Phạm Văn Sáu, nhân viên cây xăng, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Căn cứ vào Điểm b Khoản 1 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh qui định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với Quận Thủ Đức như sau:

Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:  Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

1. Đối với đất ở chưa có nhà thì diện tích tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

2. Đối với đất ở có nhà hiện hữu thì diện tích tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Như vậy, với thửa đất mà bạn định mua có diện tích là 51m2 thì theo qui định của pháp luật hiện hành không thể tách thửa được. 

Tôi vay tiền nhưng chủ nợ kêu ký giấy bán nhà (giả) qua công chứng. họ nói khi tôi trả tiền hì đi hủy hợp đồng mau bán. Vậy họ có lấy nhà tôi được không

Phạm văn cường, Phú Giáo, Bình dương

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi vay tiền rất nguy hiểm.

Bởi vì, nếu bạn không có chứng cứ chứng minh việc vay tiền như hợp đồng vay, việc trả lãi hàng tháng,... để chứng minh hợp đồng bán nhà là giả tạo thì khi xảy ra tranh chấp bạn đứng trước nguy cơ mất nhà. Khi giải quyết tranh chấp tại tòa án, thì bên cho vay sẽ căn cứ vào hợp đồng bán nhà hoặc giấy chứng nhận đã được cập nhật biến động sang cho bên cho vay để cho rằng bạn đã chuyển nhượng cho họ chứ không phải cho vay, trong khi bạn không có chứng cứ để chứng minh.

Trên thực tiễn rất nhiều vụ người vay đã bị mất nhà, đất chỉ vì cả tin ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà ở mặc dù chỉ là vay tiền với nhau.

Tôi mua nhà có công chứng và đang chờ nộp thuế rồi đi đăng bộ sang tên nhà. Vậy đã chắc ăn chưa? 

Phạm Tiến Quân, quận 12, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Căn cứ vào  Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì đối với trường hợp mua bán nhà thì phải thực hiện công chứng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Tại khoản 1 Điều 12 của Luật Nhà ở qui định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp bạn hỏi là hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng và đang chờ nộp thuế rồi đi đăng bộ sang tên và nếu như bạn đã thanh toán đủ tiền cho bên bán và đã nhận bàn giao nhà thì giao dịch này đã được pháp luật bảo vệ. 

Theo luật định thì có phải hiện nay mọi giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn giao dịch hay không? 

Sang Nguyen

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Trước đây thì theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.


Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM tham gia giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG

Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2015, khi Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành, thì không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Nhà nước chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

Tôi lỡ đặt cọc 50 triệu để mua một căn nhà nhưng nay tôi không muốn mua nữa. Bên bán lấy luôn tiền cọc không trả lại. Luật sư chỉ giúp tôi làm sao lấy lại tiền cọc này?  

Nguyễn thị Phượng , buôn bán , TP.HCM

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Theo Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, về nguyên tắc khi đã đặt cọc mà bạn không muốn tiếp tục mua nhà nữa thì số tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc, ngoại trừ các bên có thỏa thuận khác.

Tôi đã ưng ý căn nhà và đồng ý mua giá là 1,2 tyỉ. Thế nhưng chủ nhà nói kê khai số tiền này ít lại 600 triệu khi đi công chứng để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân. Tôi có nên đồng ý không và nếu tôi chấp nhận thì khi bị phát hiện hay sao này tôi bán nhà có bị phạt gì không. Luật sư tư vấn cho tôi có nên ghi giảm tiền xuống không?  

Lê Thị Bé Năm, tiểu thương chợ Bình Điền, TP.HCM

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 11/2013/TT-BTC qui định về Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tại Khoản 1 Điều 431 Bộ Luật Dân sự qui định về Giá trong hợp đồng mua bán tài sản là do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Như vậy, khi làm Hợp đồng mua bán nhà hai bên có thể thỏa thuận với nhau về giá cả. Giá trong Hợp đồng có thể dùng làm căn cứ để tính thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên với việc kê khai giá chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán nhà với mục đích là để giảm tiền thuế thu nhập cá nhân bạn có thể gặp nhiều rủi ro nếu như có tranh chấp xảy ra.

Mặt khác, nếu bạn bị cơ quan thuế phát hiện ra hành vi vi phạm này, bạn sẽ bị xử phạt hành chính về thuế, cụ thể là tại Khoản 1, Điều 13 Thông tư số 166/2013/TT-BTC qui định người nộp thuế có hành vi trốn thuế sẽ bị phạt tiền 1 lần tính trên số thuế trốn.

Tôi được biết theo Luật kinh doanh bất động sản thì những dự án muốn chuyển nhượng mua bán cần phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh, có đúng vậy không? Người mua cần phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của chính mình, chủ yếu nói về sự hỗ trợ của các cơ quan chức năng?  

Hùng, chạy xe ba gác máy huyện Nhà bè, TP.HCM

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần kiểm tra hợp đồng bảo lãnh được ký kết giữa chủ đầu tư và ngân hàng, trước khi ký hợp đồng mua bán, để xem xét phạm vi và giới hạn bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ của chủ đầu tư, đồng thời ngân hàng này phải thuộc danh sách các ngân hàng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố.

Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên họ bán giá rẻ hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên, chúng tôi chỉ có tờ mua bán giấy tay. Nhiều người nói chỉ cần nhà đó không bị giải toả, không nằm trong quy hoạch dự án của nhà nước thì mua được. Chỉ cần lên Uỷ ban phường hỏi có làm giấy tờ được không rồi hãy mua. Điều này đúng không? 

Tâm Lê Phạm

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Theo quy định tại Điều 118 luật nhà ở 2014 về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Và Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

-  Có Giấy chứng nhận

-  Đất không có tranh chấp;

-  Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-  Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, qua trình bày của bạn thì trường hợp này chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Việc mua bán giấy tay, không có công chứng hoặc chứng thực sẽ không đảm bảo về tính pháp lý cho bạn. Nếu xảy ra tranh chấp hoặc mâu thuẫn giữa các bên thì quyền lợi của bên mua khó được bảo đảm.

Tôi đã xem nhà mẫu thuộc dự án quy hoạch được duyệt xây dựng trên nền đất là 1 trệt 2 lầu. Nhà phải xây theo mẫu giống nhau“Mua nhà sao cho an toàn?. Nếu sau này tôi không thích xây giống họ thì tự tôi xin lại giấy phép xây kiểu mới hay phải xây đúng thiệt kế được duyệt? 

Hạnh Lê, Bình tân, TP.HCM

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng (khoản 3 Điều 24 Luật Nhà ở 2014).


Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP.HCM trả lời câu hỏi bạn đọc tại buổi giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG

Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn, trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt (khoản 4 Điều 42 Luật Nhà ở 2014).

Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị, Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng (khoản 2 Điều 43 Luật Nhà ở 2014).

Việc “xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở” là hành vi bị nghiêm cấm (khoản 4 Điều 6 Luật Nhà ở 2014).

Do đó, khi đã mua nhà mẫu thì bạn phải xây đúng theo thiết kế đã được phê duyệt.

Đối với TP.Hồ Chí Minh thì theo công văn số 2542/SQHKT-QHKTT ngày 15/09/2010 của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM và Công văn số 898/SXD-CPXD ngày 27/01/2014 Về việc hướng dẫn Điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên địa bàn TP.HCM. về việc hướng dẫn Điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trên địa bàn TP.HCM thì vẫn có thể điều chỉnh được. Theo đó, Chủ tịch UBND quận, huyện là người có thẩm quyền xem xét giải quyết, thẩm định và phê duyệt việc điều chỉnh mẫu nhà. Vì vậy, bạn cần liên hệ với UBND quận để xem trường hợp của mình có được điều chỉnh nhà mẫu hay không?

Đất tôi định mua để cất nhà đã cò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích rất lớn. Tôi chỉ mua 75m2 đất trong số 3600m2 đất này. Họ nói chỉ tạm viết giấy tay khi nào bán hết đất sẽ cắt ra một lượt. Mua vậy có an toàn không? 

Phạm Văn Hưng , Long An

Luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Chào bạn,

Đất này là đất ở hay đất nông nghiệp khu vực mà bạn mua ở đâu? Bởi lẽ theo quy định của luật đất đai 2013 và quyết định 33 UBND TP thì chỉ được tách thửa khi đạt đến điều kiện về diện tích và loại đất.

- Cụ thể, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1:gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.

Khu vực 2:gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.


Còn đất nông nghiệp hiện nay chưa có quy định về diện tích tách thửa. Tuy nhiên, khả năng diện tích tách thửa đất  nông nghiệp nếu cho phép phải từ 500m2 trở lên.

Mặc khác, việc chuyển nhượng bằng hình thức giấy tay là chưa phù hợp với quy định pháp luật về hình thức hợp đồng. Vì vậy, bạn hãy cân nhắc khi chấp nhận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

Nếu đánh giá an toàn hay không thì theo tôi đến thời điểm này nếu bạn nhận chuyển nhượng sẽ không đảm bảo tính pháp lý.

Cha mẹ tôi có ý định mua trả góp căn hộ chung cư mới xây xong. Tuy nhiên, vấn để đáng lo là thời hạn bảo hành của chung cư là bao lâu và khi mua nhà trong hợp đồng có ràng buộc chủ đầu tư phải sửa chữa khi nhà bị hư hỏng hay không?

Thu Hiền

Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn luật sư TP.HCM trả lời:

Căn cứ vào Điều 85 Luật Nhà ở 2014 qui định về nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng,  đối với nhà chung cư thì thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng.


Luật sư Trần Giáng Hương, Đoàn Luật sư TP.HCM tham gia giao lưu trực tuyến. Ảnh: HOÀNG GIANG.

Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về việc bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán như sau: “Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng”

Như vậy, khi cha mẹ bạn mua căn hộ chung cư, thì các điều khoản về thời hạn bảo hành sẽ được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ và đây là điều kiện ràng buộc chủ đầu tư sẽ phải sửa chữa khi nhà của bạn bị hư hỏng tại những vị trí nằm trong danh mục của điều khoản bảo hành. 

Gửi câu hỏi ở đây