Ngày 18-10, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) tổ chức diễn đàn “Thúc đẩy phục hồi và phát triển kinh tế - Những nút thắt và vai trò của KTNN”, với ba chuyên đề chính về đầu tư công, đất đai và khu công nghiệp, khu kinh tế.
Tại hội thảo chuyên đề về đất đai, những “nút thắt” trong các lĩnh vực này đã được nhận diện thêm một lần nữa.
Định giá đất vẫn rất bất cập
Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT Đào Trung Chính cho biết, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế; Phân cấp, phân quyền trong xác định giá đất chưa phù hợp, chưa đồng bộ với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất... dẫn đến khối lượng công việc định giá đất cụ thể lớn tập trung vào các cơ quan cấp tỉnh, trong khi năng lực cơ quan định giá, hội đồng thẩm định giá đất còn hạn chế.
Một thửa đất có nhiều giá
Phó Giám đốc Sở Tài chính TP Hà Nội Trần Thành Tâm chia sẻ, ở Hà Nội, có khi cùng một thửa đất nếu áp dụng các phương pháp định giá khác nhau thì lại cho ra kết quả khác nhau.
Do đó, cách “tháo gỡ” của Hà Nội là nếu thửa đất dưới 30 tỉ thì áp dụng phương pháp “hệ số k”, còn thửa đất trên 30 tỉ thì áp dụng 4 phương pháp. Dĩ nhiên điều này làm cho thời gian kéo dài.
Bà Tâm nhận định chưa có sự thống nhất chỉ tiêu tính toán giữa phương pháp thặng dư vì phương pháp này là định tính chứ không phải định lượng. Ngoài ra còn chuyện thời gian, cơ sở dữ liệu giao dịch, thị trường chưa minh bạch, chất lượng tư vấn còn hạn chế… cũng là những yếu tố mang tính “nút thắt” cho đất đai.
Bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Quy định về việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất phải căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể, tuân thủ pháp luật về đấu thầu, dẫn đến một số trường hợp không lựa chọn được đơn vị tư vấn thực hiện, kéo dài thời gian, làm chậm tiến độ định giá đất…
Ông Mai Trọng Thái, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội nêu thực tiễn: Quy định về nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư nhà ở thương mại không thực hiện được do chưa thống nhất giữa quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư với quy định của Luật Nhà ở; không có cơ chế xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất (do người sử dụng đất không thỏa thuận hoặc yêu cầu giá cao …).
Ông Thái cho biết, các dự án thuộc đối tượng được Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai trước Luật Đất đai 2013 (nhưng chưa hoàn thành GPMB) được chuyển tiếp thực hiện nhưng không thuộc đối tượng thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013.
“Điều này dẫn đến một dự án đầu tư, nhà đầu tư phải tiếp cận đất đai theo hai cách, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước và nhà đầu tư do người dân không đồng thuận, dự án kéo dài, chậm tiến độ đầu tư”, ông Thái nói.
Giá hệ số K vẫn thấp hơn giá thị trường
Ông Doãn Quang Hưng, Phó Giám đốc Sở TN&MT tỉnh Hoà Bình thông tin, vừa qua KTNN đã chỉ ra tồn tại kiến nghị trong định giá đất ở tỉnh ông và những kiến nghị này đã được thực hiện.
Bất cập điển hình là giá đất cụ thể cao hơn bảng giá đất do tỉnh ban hành từ 1,8 đến 2 lần, nhưng hệ số điều chỉnh chỉ 1,2 lần. “Bất cập không phải trong phạm vi nhỏ mà là cả khu vực”, ông Hưng nói.
Ông Phạm Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính thì dẫn các quy định đã được ban hành và cho rằng, những bất cập trong định giá đất ngoài chuyện pháp luật chưa đầy đủ thì còn “có việc sai phạm về đạo đức như thông đồng và đang bị xử lý”. Ông Bình nói Luật Giá mới đây cùng các văn bản hướng dẫn sẽ giải quyết vấn đề này, nhất là khâu thẩm định giá.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Kiểm toán trưởng KTNN Khu vực 1 cho hay, giá đất là trọng tâm của kiểm toán. Nhưng có thực tế là quyết định phê duyệt giá đất thường chậm hơn vài ba tháng đến vài năm so với thời điểm giao đất. Chuyện này vừa ảnh hưởng tới dự án vừa ảnh hưởng tới xác định khoản phải nộp ngân sách.
Luật rất nhiều lại còn chồng chéo
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nhìn nhận, vướng mắc pháp lý là vấn lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của DN bất động sản Việt Nam.
Ông Châu chia sẻ, các quy định trong các luật thiếu đồng bộ, thống nhất, các văn bản dưới luật như thông tư, nghị định hay quyết định của UBND các tỉnh cũng gây rối rắm. Ông nói cần phải sửa tận gốc là sửa luật với 5 phương pháp định giá đất.
Thực tiễn, theo ông Châu, TP.HCM có 320 dự án bất động sản thì có 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư; Bây giờ thu thập thông tin đầu vào kê khai giá nhưng không có chữ ký.
“Vậy ai chịu trách nhiệm?”, ông Châu nói và đề nghị phải đồng bộ pháp luật, kể cả luật thuế TNCN sao cho dễ hiểu để mọi người cùng làm.
Ông Nguyễn Mạnh Quyền, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội cho rằng, với Thủ đô thì cần giải quyết bài toán quy hoạch một cách thận trọng để tránh làm mất cân đối vì Hà Nội đang phải làm rất nhiều quy hoạch.
“Khâu quy hoạch phức tạp nên quan trọng là triển khai các quy định, điều chỉnh quy hoạch phải nhất quán, có nguyên tắc chứ không thể tùy tiện được”, ông Quyền nói.
Phó tổng KTNN Hà Thị Mỹ Dung cho hay, KTNN xác định đây là vấn đề quan trọng nên đã có nhiều cuộc kiểm toán chuyên đề sâu về quản lý, sử dụng đất như các cuộc kiểm toán dự án BT và đô thị.
Các cuộc kiểm toán này phát hiện vướng mắc trong các vấn đề: Cơ chế chính sách chung, quy hoạch, quản lý sử dụng đất sau khi giao và cho thuê đất, quản lý tài chính đất đai. Chồng chéo pháp luật cũng là vấn đề lớn.
“Điều quan trọng là phải tổng hợp được thực trạng và có giải pháp sử dụng đất có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật”, bà Dung nói.
Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cũng thừa nhận, pháp luật còn nhiều bất cập. Có khi một quy định nơi làm tốt, nơi chưa; nơi ách tắc, nơi đền bù giải phóng nhanh.
Với các ý kiến về các phương pháp định giá đất, ông Ngân cho rằng đã có các quy định rõ về các phương pháp và trường hợp nào thì áp dụng phương pháp nào. Trình tự thủ tục rút gọn cũng được quy định.
Nhu cầu tháo gỡ khó khăn là rất lớn
ĐBQH Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đất đai là vấn đề nóng, liên quan tới các luật như Nhà ở, Kinh doanh bất động sản. Nhu cầu cần tháo gỡ khó khăn cho bất động sản là cần thiết và nếu tháo gỡ kịp thời sẽ giải phóng nguồn lực lớn đóng góp vào tăng trưởng kinh tế xã hội.
Theo ông Hiếu, có giải pháp hiện đang làm là tiếp cận thực tế theo từng dự án vì mỗi dự án khác nhau vướng ở luật khác nhau, thời điểm khác nhau. Đây cũng là cách để giải quyết căn cơ trước khi triển khai chính sách mới.
