Đất nền quận 9 bỗng ‘sốt’ nhất TP.HCM
(PL)- Nhiều chuyên gia dự báo “bong bóng” đất nền sẽ “xì” tại một số khu vực do bị đẩy giá cao gấp nhiều lần giá trị thực.

Những ngày cuối tháng 4, TP.HCM trời nắng như đổ lửa. Vậy mà thời tiết cũng không nóng bằng giá đất nền tại quận 9, vốn đang bị thổi lên liên tục.

Tăng 20-30 triệu/m2 so với đầu năm

Sáng 24-4, chúng tôi đi hỏi mua đất nền tại khu vực gần đường Gò Cát, phường Phú Hữu, quận 9 và giật mình khi giá đất nền ở khu vực này hiện đã lên tới 42-47 triệu đồng/m² tùy vị trí, tăng 5-7 triệu đồng/m² so với tháng 3. Nếu so với thời điểm đầu năm 2018, giá đất tại đây đã tăng khoảng 10-15 triệu đồng/m².

Chị Phan Ngọc, ngụ đường Gò Cát, cho biết chị mua đất nền rồi xây nhà để ở tại đây từ cuối năm 2017. Giá đất khi đó chỉ 25 triệu đồng/m². “Lúc đó cũng có nhiều người đến hỏi mua những miếng đất xung quanh nhà tôi nhưng đều chê cao do vị trí xa trung tâm TP. Giờ thì giá đất tăng chóng mặt, hiện lên tới 45 triệu đồng/m², người mua nhiều hơn người bán. Những miếng đất quanh nhà tôi đổi chủ liên tục vì cứ có lời là họ bán ngay” - chị Ngọc chia sẻ.

Những khu vực được giới đầu tư đánh giá “sốt” nhất quận 9 là phường Long Bình, Tân Phú, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A. Ông Quân, cò đất ở quận 9, cho biết giá đất nền đường Hoàng Hữu Nam, phường Long Bình ở thời điểm tháng 2-2018 chỉ hơn 20 triệu đồng/m², giờ đã lên 38-40 triệu đồng/m².

“Cò đất quận 9 giờ chảnh lắm vì người mua đổ về nhiều, trong khi nguồn hàng thì vơi dần. Có người một ngày bán được 4-5 miếng đất là bình thường. Đất ở đây toàn do cò tự ra giá, mỗi ngày mỗi khác. Thấy miếng đất vị trí đẹp, nhiều khách hỏi mua thì cò đưa ra giá cao, khách nào chịu thì mua. Giá cò đưa ra cao hơn rất nhiều so với giá của chủ đất, có khi lên tới vài trăm triệu đồng” - ông Quân tiết lộ.

Đất nền quận 9 bỗng ‘sốt’ nhất TP.HCM - ảnh 1
Giao dịch mua bán đất nền ở quận 9 tăng mạnh. Trong ảnh: Rất đông người dân chờ giải quyết hồ sơ chuyển nhượng, mua bán đất tại phòng tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận 9. Ảnh: QH

Do đầu nậu thổi giá

Nguyên nhân trực tiếp khiến giá đất quận 9 “sốt” được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), chỉ ra là do đầu nậu và cò đất thao túng thị trường đất nền phân lô ở quận này. Không chỉ quận 9, tình trạng cò đất, đầu nậu thổi giá cũng xảy ra ở các khu vực có đất nền còn nhiều như quận 12, Thủ Đức, huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ thời gian qua.

“Sở dĩ đầu nậu, cò đất lộng hành được là do có sự tiếp tay của một số cán bộ cơ sở. Ngoài ra, cò đất lợi dụng tâm lý người dân Việt thích đất nền, thích ở nhà liền thổ trong khi nguồn cung này ngày một vơi dần” - ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, đầu nậu và cò đất nắm rất chắc những thông tin quy hoạch của TP.HCM, cụ thể là thông tin xây dựng thành phố sáng tạo ở khu Đông (gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức), kéo dài tuyến metro số 1 lên Bình Dương, TP Biên Hòa; kết nối đường Vành đai 2 từ cầu Phú Mỹ sang đường Đỗ Xuân Hợp để đi lên đường Phạm Văn Đồng… Những thông tin về hạ tầng này được cò đất, đầu nậu lợi dụng triệt để nhằm kích thích người mua đất đổ về quận 9 đầu tư.

Còn theo chuyên gia BĐS Phan Công Chánh, có nhiều yếu tố khiến đất nền khu vực quận 9 cũng như các khu vực khác tăng giá. Thứ nhất là do tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang có nhu cầu mua tài sản tích trữ. Thứ hai là sự chuyển dịch của các dòng vốn sang BĐS khi nhiều kênh đầu tư khác có vấn đề (như chứng khoán đang lao dốc, kênh tiền ảo sau vụ việc iFan lừa đảo 15.000 tỉ đồng đã khiến nhà đầu tư mất lòng tin). Thứ ba, thị trường BĐS nói chung đang “sốt” theo tính chu kỳ. Từ năm 1993 đến nay, thị trường BĐS đã trải qua bốn lần “đóng băng”, ba lần “nóng sốt”. Thời điểm này thị trường tiếp tục “nóng sốt” đúng với chu kỳ, không chỉ riêng TP.HCM mà cả nước cũng đang trong cơn “sốt” đất.

“Đất quận 9 lên cơn “sốt” còn do giá đất ở các địa phương lân cận như quận 2 đã lên quá cao. Hiện tìm một khu đất 60-70 triệu đồng/m² ở quận 2 là rất khó. Trong khi đó, quỹ đất của quận 9 còn khá dồi dào, giá còn mềm, nhà đầu tư chấp nhận đi xa để tìm kiếm cơ hội. Đặc biệt, các tuyến giao thông huyết mạch nối quận 9 với trung tâm TP được rút ngắn khiến giá đất tăng” - ông Chánh phân tích.

Mua bán nhà đất “ngoại thành” sôi động

Trong ba tháng đầu năm 2018, số vụ mua bán, chuyển nhượng đất nền ở ngoại thành tăng vọt. Cụ thể, huyện Củ Chi dẫn đầu TP.HCM với 13.866 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán; quận 9 đứng thứ hai với 7.000 hồ sơ; tiếp đến là huyện Bình Chánh với 6.174 hồ sơ; quận 12 có 5.358 hồ sơ; huyện Hóc Môn 3.357 hồ sơ và quận 2 có 2.704 hồ sơ.

(Theo số liệu từ chi nhánh VPĐKĐĐ các quận, huyện)

Giá đất còn tăng nữa

Trong bán kính 15-20 km tính từ trung tâm TP thì quận 9 đang có giá đất cao nhất. Điều này hoàn toàn dễ hiểu bởi hạ tầng khu vực này đang phát triển mạnh mẽ. Tôi cho rằng giá đất quận 9 sẽ còn tăng thêm 50% nữa so với hiện nay thì mới dừng lại. Các giá đất trong cùng bán kính thuộc Long An, Bình Dương sẽ còn tăng gấp đôi hiện nay.

Hiện tượng “bong bóng” chỉ bắt đầu khi giá đất vượt quá ngưỡng 50% so với hiện nay. Đến lúc đó các nhà đầu tư sẽ ồ ạt bán ra để thu hồi vốn khiến giá BĐS giảm tầm 30%. Tuy nhiên, mức giá đó vẫn cao hơn so với hiện tại, cho nên thời điểm này chắc chắn vẫn sẽ có nhiều nhà đầu tư mua vào rất nhiều.

Ông ĐỖ HOÀNG DƯƠNG, 
Tổng Giám đốc Công ty CP Gia Gia Phú

“Bong bóng” vỡ, ai lãnh đủ?

Theo ông Chánh, trong thời điểm cả thị trường đang “nóng hầm hập” như hiện nay thì chắc chắn có hiện tượng đầu cơ và có sự rủi ro lớn đối với nhà đầu tư. “Tâm lý đám đông, bị cuốn theo sức nóng của thị trường và ham lợi nhuận cao, nhiều nhà đầu tư đã bỏ quên những lời khuyên, những tư vấn, những vấn đề pháp lý… để ôm đất bằng mọi giá. Khi thị trường hạ nhiệt, chắc chắn họ sẽ nhận trái đắng trong khi giới cò ung dung thu lợi” - ông Chánh cảnh báo.

Đồng tình, ông Lê Hoàng Châu nhận định giá đất nền khu vực quận 9 và một số nơi đang vượt xa so với giá trị thực. Nguy cơ vỡ “bong bóng” BĐS cục bộ ở phân khúc đất nền vùng ven (đặc biệt là quận 9, Thủ Đức) là rất cao. “Nếu vỡ “bong bóng” thì chắc chắn thiệt hại sẽ rất lớn cho người tiêu dùng và cả nhà đầu tư thứ cấp (mua đi, bán lại), những người lướt sóng. Đáng lưu ý là những người lướt sóng sau cùng sẽ là những người chịu thiệt nhất” - ông Châu lo ngại.

Theo khảo sát của Công ty BĐS Gạch Vàng, giá đất quận 9 tăng trung bình 8% trong vòng hai tháng gần đây. Khu vực tăng cao nhất là phường Long Bình với mức tăng khoảng 30,6%, phường Tân Phú tăng 15%, phường Tăng Nhơn Phú A tăng 11%. Các phường khác của quận 9, giá đất nền cũng có mức tăng 8%-10%.

Các tuyến đường có biên độ tăng cao nhất là Lã Xuân Oai từ 35 triệu đồng/m² tăng lên 42 triệu đồng/m², xa lộ Hà Nội từ 41 triệu đồng/m² lên 55 triệu đồng/m², đường Võ Văn Hát từ 37 triệu đồng/m² lên 41 triệu đồng/m²… 

QUANG HUY