Trưởng ban quản trị và chủ đầu tư cùng quản lý phí bảo trì để ngăn ngừa việc thông đồng chiếm đoạt khoản phí này.

“Phí dịch vụ chung cư căn cứ theo thỏa thuận giữa các bên” - Sở Xây dựng đề xuất tại dự thảo Quyết định quy chế quản lý nhà chung cư vừa được hoàn thiện sau khi lấy ý kiến các sở, ngành và Bộ Xây dựng. Dự kiến ngày 27-12, UBND TP sẽ họp bàn về dự thảo này.

Chung cư Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh, nơi có tranh chấp về phí bảo trì chung cư. Ảnh: HTD

Phí dịch vụ theo thỏa thuận

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM phải ban hành mức giá dịch vụ nhà chung cư. Sở Xây dựng cho hay trong năm 2011, Sở từng đề xuất UBND TP kiến nghị Bộ điều chỉnh quy định này (Sở đề nghị không giao TP ban hành phí dịch vụ nhà chung cư, đây là thỏa thuận dân sự giữa các bên - PV). Do đó, trong dự thảo trên, giá dịch vụ nhà chung cư được quy định chung là “xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường theo hợp đồng thỏa thuận giữa bên cung cấp dịch vụ (doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư) và bên sử dụng dịch vụ (ban quản trị nhà chung cư)”.

Ngừa rủi ro khi quản lý phí bảo trì

Thời gian qua tại TP.HCM xảy ra nhiều vụ tranh chấp liên quan đến quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư. Đơn cử, cư dân chung cư Cantavil Hoàn Cầu, quận Bình Thạnh thắc mắc: Khi chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị chung cư thì chỉ còn 5,7 tỉ đồng (thay vì hàng chục tỉ đồng theo tính toán), trong khi chung cư chỉ mới vận hành vài năm. Trong khi đó, ban quản trị chung cư khu A-B Trường đua Phú Thọ, quận 11 phản ánh không được quản lý phí bảo trì mà lại giao cho UBND quận…

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, phí bảo trì nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị. Trưởng ban quản trị và một thành viên khác do ban cử ra là đồng chủ tài khoản để quản lý, sử dụng khoản phí này. Góp ý cho dự thảo của Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng cho rằng hai cá nhân đồng quản lý quỹ bảo trì là trưởng và phó ban quản trị.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng cho rằng việc chủ tài khoản là các cá nhân đại diện cho nhiều hộ dân nhưng được quản lý một khoản tiền khá lớn, trong khi không có cơ chế tài sản đảm bảo tương ứng nên rủi ro rất cao. Để ngăn ngừa rủi ro (những người liên quan có thể thông đồng chiếm đoạt số tiền này), Sở Xây dựng cho rằng đồng chủ tài khoản quản lý phí bảo trì phải là trưởng ban và chủ tài khoản của chủ đầu tư.

Có thể chỉ định công ty quản lý

Một tranh chấp khác cũng khá phổ biến tại các chung cư là quyền chọn công ty cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư (sẽ do chủ đầu tư tự chỉ định hay ban quản trị chung cư chọn?). Tại chung cư A-B Trường đua Phú Thọ, quận 11 đang xảy ra khiếu nại như vậy.

Theo UBND quận 11, do TP chưa có quy định về quản lý chung cư tái định cư nên căn cứ tình hình thực tế, quận chỉ định Công ty Dịch vụ công ích là đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành chung cư A-B Trường đua Phú Thọ. Tuy nhiên, ban quản trị chung cư khiếu nại gay gắt, cho rằng việc chỉ định này là thiếu cơ sở pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Ban quản trị chung cư đòi quyền đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp quản lý, sau đó tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua. Ban quản trị cũng cho rằng quy định hiện hành không phân biệt chung cư tái định cư hay chung cư thương mại như quan điểm của UBND quận 11.

Về vấn đề này, dự thảo của Sở Xây dựng nêu rõ: Việc chọn công ty quản lý vận hành nhà chung cư phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư chung cư. Nếu chung cư được đầu tư bằng vốn ngân sách để cho thuê, thuê mua thì người quyết định đầu tư được chỉ định một đơn vị sự nghiệp có chức năng quản lý nhà ở hoặc công ty dịch vụ công ích quận, huyện làm đơn vị quản lý nhà chung cư.

Với chung cư được đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, chủ đầu tư tự tổ chức quản lý trong thời gian chưa thành lập ban quản trị. Tại điều khoản về hội nghị nhà chung cư của dự thảo cũng nói rõ: “Hội nghị thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, bảo trì và chỉ áp dụng cho chung cư đầu tư bằng vốn không thuộc ngân sách Nhà nước”.

Phần sở hữu chung phải thể hiện trong hồ sơ thiết kế

Sở hữu chung-riêng là một tranh chấp nổi cộm tại nhiều chung cư. Dự thảo của Sở Xây dựng đã bổ sung: “Khu vực để ô tô là phần sở hữu chung nếu đã được chủ đầu tư phân bổ giá trị phần diện tích này vào giá bán căn hộ”. Dự thảo yêu cầu phần sở hữu chung trong nhà chung cư phải được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế kỹ thuật được duyệt và hợp đồng mua bán căn hộ.

CẨM TÚ