Điều kiện để căn hộ 25 m2 thành hiện thực

Mới đây, báo cáo về thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP.HCM quý II-2020, Công ty Tư vấn phát triển, tiếp thị, phân phối dự án bất động sản (DKRA) Vietnam cho biết trong năm 2019, tỉ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50 m²) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình 22%-25%. Căn hộ có giá dưới 25 triệu đồng/m² thì đã mất hút trên thị trường từ năm ngoái tới nay.

Từ ngày 1-7, Thông tư 21/2019/TT-BXD kèm theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư của Bộ Xây dựng chính thức có hiệu lực. Theo đó, các chủ đầu tư phát triển dự án nhà thương mại sẽ được phép xây dựng căn hộ có diện tích sử dụng tối thiểu không dưới 25 m². Điều này mở ra hy vọng mới cho loại hình căn hộ nhỏ.

Không phải cứ nhà nhỏ là có giá mềm

DKRA Vietnam cho biết trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn có sức hút mạnh.

Chị Thu Nguyệt (quận 2) chia sẻ: “Thu nhập trung bình của tôi chỉ có 15 triệu đồng/tháng. Tiết kiệm lắm mỗi tháng tích lũy được 7 triệu đồng. Ở mức này tôi không thể mua được nhà. Khi biết Bộ Xây dựng chấp thuận căn hộ từ 25 m², tôi rất mừng vì nó sẽ phù hợp với người có thu nhập thấp”.

Tuy nhiên, anh Tuấn Ngọc (quận 6) lại  cho rằng không phải cứ nhà nhỏ là giá thành thấp. “Thực tế tôi tìm đỏ mắt căn hộ tầm giá 600-800 triệu đồng hai năm nay nhưng chỗ rẻ nhất cũng phải từ 1 tỉ đồng trở lên”.

Theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển, quy định của pháp luật đã có nhưng có thực hiện được hay không lại là một chuyện khác. Cách đây 8-10 năm, chủ đầu tư chê quỹ đất ở khu vực cầu Gò Dưa (quận Thủ Đức) hay quận 9 vì cho rằng quá xa trung tâm. Thế nhưng hiện tại những vị trí này cũng không còn nữa. Quỹ đất ngày càng trở nên hạn hẹp và khan hiếm.

“Tôi biết một chủ đầu tư vừa gom được quỹ đất ở khu vực gần cầu Gò Dưa. Vị trí này không phù hợp để phát triển dự án BĐS cao cấp nhưng họ lại định chào giá dự án đến 70 triệu đồng/m². Nếu vậy căn hộ 25 m² ở đây cũng có giá tới 1,75 tỉ đồng/căn. Người có chừng đó tiền liệu họ có chấp nhận ở một căn hộ tí hon như vậy?” - ông Hiển đặt vấn đề.

Dù vậy, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam, vẫn có cái nhìn lạc quan: “Những đổi mới về chính sách trong Thông tư 21 được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường BĐS. Những căn hộ 25 m² sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động”.

Ông Lâm không quên lưu ý khi xây dựng loại hình căn hộ 25 m² sẽ không tránh khỏi vấn đề nảy sinh. Ví dụ những người có nhu cầu ở trong tương lai có mua nhà 25 m² để ở không, căn hộ diện tích nhỏ thích hợp phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao.

Mặt khác, việc cho phép xây dựng căn hộ nhỏ cũng khiến dân số trong một tòa nhà chung cư, khu dân cư đó tăng lên đáng kể. Từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích cho dự án…

Chủ đầu tư phát triển dự án nhà thương mại sẽ được phép xây dựng căn hộ diện tích sử dụng tối thiểu không dưới 25 m². Ảnh: HOÀNG GIANG

Không ai muốn sống trọn đời trong căn hộ 25 m²

Theo TS Đinh Thế Hiển, để tháo gỡ bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp thì thị trường nên có những dự án xây dựng căn hộ diện tích nhỏ. Diện tích 25 m² chỉ thích hợp để cho thuê. Lý do là nhu cầu ở trong những căn hộ 25 m² thường chỉ là tạm thời hoặc người có hoàn cảnh đơn thân. Thực tế không ai xác định sống trọn đời trong căn hộ nhỏ như vậy.

Dự án căn hộ diện tích nhỏ chỉ nên được xây trên đất thương mại dịch vụ và cho thuê 50 năm. Như vậy sẽ giúp giá thành mềm hơn, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội an cư lạc nghiệp.

Không phải khi có Thông tư 21 thì trên thị trường mới xuất hiện căn hộ 25 m2. Thực tế từ lâu đã có chủ đầu tư phát triển dự án căn hộ diện tích nhỏ. Tuy nhiên, doanh nghiệp không có lời mà nhà đầu tư cũng lỗ vốn vì những dự án này thường thiếu nhiều tiện ích nên giá trị gia tăng rất thấp. Chuyên gia kinh tế - TS ĐINH THẾ HIỂN

Sau khi xem xét nhiều mặt, tổng giám đốc DKRA Vietnam đưa ra một số đề xuất để Thông tư 21 dễ dàng đi vào thực tiễn hơn. Theo đó, các cơ quan, ban ngành cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng loại hình căn hộ 25 m². Căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25 m² ở các khu công nghiệp và các trường đại học.

Bên cạnh đó, cần quy định rõ tỉ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25 m². Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25, 30, 35, 40, 45 m² với tỉ lệ 10%, 15%, 20%, 25% sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, chúng ta có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở quốc gia. Chương trình này dành cho đối tượng mua nhà lần đầu, mang tính lâu dài, quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản nhưng quản lý thông tin tốt hơn. Chưa kể liên quan đến chương trình nhà ở quốc gia là xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị. Trước mắt là quy hoạch khoảng 50 năm, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.

“Nhìn chung, căn hộ 25 m² là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực thì rất cần những quy định chặt chẽ và sự phối hợp từ Chính phủ, các cơ quan quản lý và doanh nghiệp” - ông Lâm nói.