Bong bóng nhà đất đang cận kề?

Hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp, mua đi bán lại trên thị trường bất động sản (BĐS) là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường. Qua đó giúp kết nối cung-cầu và làm cho thị trường sinh động.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia BĐS, nếu hoạt động mua đi bán lại vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng nhà đất như đã xảy ra năm 2007 và 2010.

Nở rộ đầu tư thứ cấp

Anh Quân Võ, nhà ở quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết đầu năm 2016, anh tìm mua một căn hộ tại một dự án ở quận 9. Nhưng khi đến một số dự án có vị trí, thiết kế đúng ý mình anh đều nhận được câu trả lời “đã hết hàng”.

“Tìm hiểu tôi được biết những dự án có vị trí đẹp đều bị các nhà đầu tư thứ cấp “ôm” gần hết. Nếu muốn mua lại từ những người này phải trả thêm 50-100 triệu đồng/căn tùy vào vị trí” - anh Võ chia sẻ.

Không chỉ anh Võ mà không ít người cũng phải mua qua nhà đầu tư thứ cấp và phải trả thêm tiền chênh lệch rất lớn.

Số liệu từ Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường nhà đất đang gia tăng chóng mặt. Trong năm 2015, riêng tại TP.HCM, đối tượng này chiếm tỉ lệ khoảng 15% thị trường BĐS, tăng gấp ba lần so với năm 2014 (con số này được dự báo có thể tăng lên 30%-40% trong năm nay). Trong đó chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và phần lớn nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nói nếu nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình thì không có vấn đề gì. Đáng lo ngại là nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp vay đến 70%-80%.

“Không chỉ vậy có người còn vay ngoài xã hội với lãi suất cao nên độ rủi ro rất lớn và đây cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường này” - ông Châu cảnh báo.

Cần những sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực của đa số người dân.  Trong ảnh: Khách hàng tìm mua căn hộ. Ảnh: QUANG HUY

Tạo sốt ảo

Thực tế thị trường nhà đất trong năm 2015 và tháng đầu năm 2016 đã chứng kiến một số dấu hiệu bất ổn khi tình trạng mua đi bán lại ngày càng gia tăng theo hướng tiêu cực. Có dự án có đến hàng ngàn nhân viên môi giới chào mời khách mua.

Trước thực tế này, đại diện một công ty BĐS cho rằng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chính là nguyên nhân gây ra bất ổn thị trường, làm mất uy tín chủ đầu tư và lâu dài dẫn đến bong bóng nhà đất.

Vị đại diện này tiết lộ tại một dự án mở bán trong năm 2015 nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua một lúc 5-10 căn hộ. Họ mua nhiều vì chỉ cần đóng trước số tiền nhỏ, rồi chào bán lại kiếm lời. Điều này khiến khách hàng có nhu cầu thật không thể mua được căn hộ đúng giá trị thực và họ nghi ngờ chủ đầu tư dùng chiêu trò để tăng tiền bán căn hộ.

Đó chưa kể tình trạng chủ đầu tư thường tăng giá bán qua mỗi đợt chào bán sản phẩm. Điều này đẩy giá nhà đất quá cao so với nhu cầu thực tế về mức thu nhập của người dân.

Trả lời báo chí, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, nhìn nhận giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng.

Người có nhu cầu thật chịu thiệt

Ông Lê Hoàng Châu cho biết để đối phó bong bóng nhà đất, các nước thường đánh thuế rất cao các chuyển nhượng BĐS trong 1-3 năm đầu tiên sở hữu. Khi đánh thuế cao, lợi nhuận nhà đầu cơ thu được không lớn sẽ giảm tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà đất.

“Bên cạnh giải pháp thuế chống đầu cơ, cần sử dụng thật đầy đủ công cụ tín dụng bao gồm điều tiết khối lượng tín dụng ra thị trường, điều tiết lãi suất, chọn lọc đối tượng và kiểm soát dòng tiền” - ông Châu đề xuất.

Tán đồng với quan điểm này, gần đây các chuyên gia cảnh báo về nguy cơ bong bóng nhà đất đang cận kề, nếu các cơ quan hữu quan không có các giải pháp hữu hiệu như kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào lĩnh vực này.

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, nói kinh tế vĩ mô hồi phục, chính sách tín dụng cởi mở đã góp phần làm thị trường nhà đất sôi động. Vấn đề ở đây là cần có chính sách minh bạch, ổn định và quản lý chặt chẽ của cơ quan quản lý để đảm bảo thị trường này phát triển bền vững, tránh đổ vỡ.

Bên cạnh đó, để phát triển lâu dài các nhà đầu tư nên nhắm vào đối tượng khách có nhu cầu ở thực. Còn đối với các nhà đầu tư thứ cấp mà tiềm lực tài chính chủ yếu dựa vào các khoản vay của ngân hàng sẽ gây nhiều rủi ro.