Trong quá trình phát triển khu đô thị (KĐT) mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam), các trục giao thông lớn cũng hình thành, kết nối giữa TP Đà Nẵng - thị xã Điện Bàn - TP Hội An. Từ đó, tạo điều kiện cho hàng trăm dự án bất động sản (BĐS) phát triển mạnh. Đáng tiếc, sau nhiều năm tạo dựng, nhiều dự án vẫn còn dang dở, một số chủ đầu tư (CĐT) vẫn nợ sổ hồng của khách hàng khiến thị trường không bền vững.

Khách hàng gặp khó vì chủ đầu tư

Bà Thảo (ngụ TP Đà Nẵng) cho hay từ năm 2011 bà đã đóng tiền mua ba nền đất tại KĐT số 6 và số 11 (KĐT mới Điện Nam - Điện Ngọc) do Công ty TNHH Chí Thành làm CĐT theo hình thức hợp đồng góp vốn. 10 năm qua, bà Thảo cùng nhiều khách hàng khác của hai dự án này vẫn chưa cầm được sổ hồng trong tay.

Đã có khách khởi kiện CĐT nhưng việc đòi lại tiền vẫn rất gian nan. “Khó mà đòi được tiền trong khi mình còn phải đóng tiền cho tòa án, tiền thuê luật sư. Vì vậy, tôi quyết định không kiện mà chỉ làm đơn khiếu nại gửi các sở, ngành của tỉnh” - bà Thảo nói.

Khách hàng đã nhiều lần gọi điện thoại, đến trực tiếp trụ sở của CĐT nhưng đều không gặp được lãnh đạo công ty. Chúng tôi cũng liên lạc nhiều lần qua điện thoại với bà Lê Anh Phương - Giám đốc Công ty TNHH Chí Thành, nhưng bất thành.

Tương tự, ông Chung (ngụ TP Đà Nẵng) cũng ký hợp đồng đặt cọc với Công ty TNHH Phát triển đô thị Singapore, CĐT dự án khu đô thị phức hợp Hà My, thông qua đơn vị phân phối là Công ty cổ phần BĐS Dana Real. Sau này dự án được chuyển cho Công ty cổ phần Phức hợp Hà My. Đến nay, hợp đồng đã hết hạn gần hai năm nhưng ông Chung vẫn chưa nhận được sổ hồng.

Dự án này được chấp thuận chủ trương đầu tư là đất ở biệt thự. Thế nhưng trên hợp đồng lại là đất ở liền kề (diện tích mỗi nền đất nhỏ hơn). “Khi không thể ra sổ như cam kết, CĐT cho rằng đây là sự cố bất khả kháng, liên tục hứa hẹn, làm khó cho khách hàng” - ông Chung nói.

Nói về dự án này, ông Đinh Văn Xuân, Trưởng Phòng chăm sóc khách hàng Công ty cổ phần Phức hợp Hà My, cho biết: “Quan điểm của công ty là không để khách hàng mất tiền. Công ty có nhiều dự án nên sẽ có hướng xử lý cụ thể cho khách hàng. Cách thứ nhất là cho khách hàng đổi sang dự án khác gần đó, có vị trí địa lý tương đồng. Nếu khách không đồng ý, CĐT sẽ trả lại tiền đất kèm tiền lãi ngân hàng kể từ lúc khách nộp tiền” - ông Xuân nói.

Quảng Nam rà soát từng dự án khu đô thị - ảnh 1
Dự án khu đô thị phức hợp Hà My chưa đủ điều kiện giao dịch.
Ảnh: THANH NHẬT

Một số CĐT dù dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng lại ký kết các loại hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận góp vốn… trên danh nghĩa chuyển nhượng đất nền để huy động vốn phát triển dự án. Mọi giao dịch đất nền dự án không đảm bảo điều kiện chuyển nhượng sẽ bị vô hiệu. Ngoài việc nắm rõ pháp lý, khi ký hợp đồng khách hàng phải đọc kỹ các điều khoản mấu chốt như tiến độ thanh toán, thời điểm bàn giao đất, thời điểm cấp sổ hồng, hình thức phạt và bồi thường do vi phạm của các bên... Đồng thời, khách hàng chỉ nên ký hợp đồng mua bán trực tiếp với CĐT. Nếu ký với bên môi giới thì bên môi giới phải có giấy ủy quyền từ CĐT theo quy định.

Luật sư NGUYỄN VĂN TỨ, Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng 

Nhiều biện pháp siết chặt quy trình bán dự án

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Hồng Quang, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam, cho hay căn cứ các quyết định của Thủ tướng về phát triển KĐT mới Điện Nam - Điện Ngọc, tỉnh đã lựa chọn các nhà đầu tư triển khai một số dự án. Nhờ đó kết cấu hạ tầng đô thị khu vực này có nhiều thay đổi tích cực, góp phần đưa huyện Điện Bàn trở thành thị xã.

“Tuy nhiên, quá trình triển khai đã phát sinh một số vướng mắc, ảnh hưởng đến tiến độ dự án, quyền lợi của một bộ phận người dân và nhất là việc khớp nối hạ tầng. Do đó, tỉnh Quảng Nam điều chỉnh lại quy hoạch phân khu để đảm bảo đồng bộ, khớp nối giữa các dự án và phù hợp với quy hoạch chung được duyệt” - ông Quang nói.

Ông Quang cho hay UBND tỉnh đã chỉ đạo Sở Xây dựng rà soát, kiểm tra điều kiện chuyển nhượng của các dự án, thông báo công khai trên website của sở. Với những dự án chưa đủ điều kiện nhưng có thông tin mua bán thì cơ quan chức năng sẽ xử lý, chấn chỉnh.

“Hiện nay, HĐND tỉnh đã thông qua chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, định hướng năm 2030. UBND tỉnh sẽ xây dựng kế hoạch thực hiện, trong đó có việc công bố công khai lộ trình, các dự án KĐT để lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực, kinh nghiệm. Tỉnh chỉ đạo các ngành, địa phương phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư ngay từ đầu, kiểm soát việc triển khai dự án, huy động vốn không đúng quy định để kịp thời chấn chỉnh. Đồng thời, khi có quyết định giao đất, Sở TN&MT sẽ xác định ngay nghĩa vụ tài chính và tiến hành nghiệm thu khi dự án hoàn thành, sau đó công khai thông tin và cho phép chuyển nhượng” - ông Quang thông tin.

Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2013 hướng dẫn Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã có các quy định rất chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng BĐS trong các dự án.

Theo đó, điều kiện để chuyển nhượng gồm dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; dự án phải hoàn thành xây dựng hạ tầng theo quy hoạch 1/500 đảm bảo kết nối với hạ tầng chung của khu vực; CĐT phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền. Ngoài ra, đất nền dự án còn phải đáp ứng các điều kiện khác như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên.