Từ Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’ tới giải pháp cứu condotel
(PL)- Một số dự án condotel gặp vấn đề khiến nhà đầu tư trở nên nghi ngại đối với dòng sản phẩm chưa có trong danh mục các luật liên quan.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư (CĐT) siêu dự án tổ hợp Cocobay Đà Nẵng, vừa thông báo chấm dứt việc chi trả lợi nhuận 12%/năm theo cam kết theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) kể từ đầu năm 2020.

Đây không phải là lần đầu tiên có một dự án condotel khiến khách hàng thất vọng. Trước đó Đà Nẵng cũng là TP đầu tiên thu hồi sổ hồng đã cấp cho một dự án condotel, hay dự án khách sạn International Bavico Nha Trang cũng bị khách hàng mua condotel phản ứng mạnh vì cho rằng CĐT lừa đảo.

Ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng, cho rằng condotel “vỡ trận” không phải là câu chuyện riêng của TP này. Đây chỉ là tín hiệu mở đầu cho hàng loạt địa phương bởi hầu hết dự án condotel đều không được triển khai dựa trên những tiền đề pháp lý có sẵn, đã đến lúc hệ lụy của nó bộc lộ.

Sổ hồng “treo” và cam kết lợi nhuận mật ngọt

Nói về việc CĐT Cocobay không thể thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách, chuyên gia bất động sản (BĐS) Đỗ Hoàng Dương cho rằng nguyên nhân khởi nguồn là rủi ro về pháp lý. Từ khung hành lang pháp lý không rõ ràng, chưa biết được cấp sổ hay không khiến người mua chùn tay. Từ đó chủ đầu tư “ế” hàng, dự án chậm tiến độ, cộng thêm quá nhiều chi phí lãi vay, trả lợi nhuận… đẩy CĐT đi đến thua lỗ. “Khi đó  CĐT chắc chắn không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận ban đầu” - ông Dương nói.

Cùng nhận định, TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính ngân hàng, cũng chỉ ra condotel rắc rối pháp lý bởi vừa là căn hộ để ở vừa là khách sạn khai thác du lịch nghỉ dưỡng. CĐT chỉ dựa vào một hợp đồng với khách để cam kết trả lợi nhuận hằng năm thì rủi ro sẽ xảy ra với cả hai bên. “Cam kết lợi nhuận cao quá, đến lúc khai thác không được, phải rút tiền túi ra trả lãi thì CĐT không kham nổi” - TS Tín phân tích.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, khách hàng mua condotel đã quên đi việc phải mua đúng giá trị của nó. Condotel đã được đẩy giá lên quá cao, ngang ngửa chung cư cao cấp, trung cấp tại những thành phố lớn và được đánh bóng giá trị thái quá. Trong khi thực tế đất trong các dự án này chỉ là đất thuê, tiền sử dụng đất thấp. Chính yếu tố này cho thấy có vẻ như CĐT đã cơ bản thu hồi vốn ngay trong thời kỳ huy động vốn, bán sản phẩm cho khách hàng. Quá trình khai thác nếu không hiệu quả thì CĐT không bị thiệt hại nhiều mà người lãnh trái đắng là nhà đầu tư.

Tiếp đến là vấn đề cam kết lợi nhuận, chính nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng khai thác kinh doanh của các condotel ấy, tìm hiểu mức lợi nhuận bình quân của ngành khách sạn, nghỉ dưỡng. “Lợi nhuận căn hộ cho thuê chỉ khoảng 4%-5%/năm, văn phòng 8%-9% thì lấy đâu ra lợi nhuận 12%/năm cho condotel?” - ông Quang đặt câu hỏi.

Đó là chưa kể yếu tố uy tín, năng lực CĐT và cần có một đơn vị vận hành, khai thác chuyên nghiệp thì dự án condotel đó mới có thể sinh lời ổn định. Nếu một trong những yếu tố trên không đạt thì đầu tư condotel phá sản là tất yếu.

Từ Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’ tới giải pháp cứu condotel - ảnh 1
Tổ hợp dự án Cocobay Đà Nẵng gây thất vọng lớn cho khách hàng khi không tiếp tục chi trả lợi nhuận như cam kết. Ảnh: TẤN VIỆT

Từ Cocobay Đà Nẵng ‘vỡ trận’ tới giải pháp cứu condotel - ảnh 2
Người mua condotel tại KS Bavico tập trung đòi quyền lợi. Ảnh: Tấn Lộc

Chuyển đổi sang căn hộ để ở: Đâu phải dễ

Không thực hiện đúng cam kết, CĐT Cocobay Đà Nẵng cũng đưa ra một số hướng giải quyết cho khách hàng. Trong đó có một giải pháp là khách hàng có thể tiếp tục hợp tác với CĐT tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị BĐS.

Nói về vấn đề này, ông Nguyễn Bá Sơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH TP Đà Nẵng, nhận định việc Đà Nẵng cho chuyển đổi từ căn hộ condotel (không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở) là vấn đề không nhỏ. Thứ nhất, việc này đòi hỏi phải phù hợp với quy hoạch chung đã được Chính phủ phê duyệt. “Chung cư lại có chế độ pháp lý riêng theo Luật Nhà ở và Luật Xây dựng và cần nhớ là đa số khách mua condotel không nhằm mục đích để ở” - ông Sơn lưu ý.

Thứ hai là về mặt quy hoạch đô thị. Diện tích đất giao cho dự án nếu chuyển đổi sẽ làm thay đổi mục tiêu dự án đã được phê duyệt, đụng chạm đến Luật Quy hoạch mà đây là đất giao có thời hạn. Chế độ pháp lý về quyền sử dụng đất lại thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Việc sửa đổi, bổ sung quy định về loại hình này vào Luật Đất đai sẽ khó khả thi, bởi nếu công nhận quyền sử dụng đất cho loại hình này sẽ dẫn đến việc phải phá bỏ một số nguyên tắc căn bản của luật này. Và như vậy là tác động đến hàng loạt luật khác của hệ thống.

“Chỉ có một điều duy nhất khả thi là sau khi ban hành khung pháp lý cho condotel, Nhà nước sẽ công nhận loại hình này và thời hạn của nó sẽ chính là thời hạn giao đất theo dự án” - ông Sơn phân tích.

Phân tích sâu thêm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng phải nhìn vấn đề dưới ba khía cạnh: Pháp lý, thương mại và tài chính. Về pháp lý, bằng nhiều giải pháp thương thuyết, CĐT có thể chuyển từ condotel sang căn hộ để ở. Tuy nhiên, giấy phép của dự án vốn dĩ là BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, chuyển sang căn hộ chung cư để ở là không hợp lý.

Về mặt thương mại, nếu chuyển sang căn hộ để ở thì chắc chắn CĐT phải đóng thêm các khoản thuế, phí và giá BĐS này sẽ tăng lên so với trước. Khi đó CĐT bắt khách hàng đóng thêm tiền, liệu họ có đồng ý không, sự việc sẽ rối rắm hơn. Về mặt tài chính, ngân hàng tài trợ khoản vay cho khách hàng mua dự án ban đầu là vay kinh doanh. Nếu chuyển sang căn hộ để ở thì hệ số rủi ro cao hơn, siết tín dụng có thể ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Một điều đáng lo ngại là việc Đà Nẵng chuyển đổi 1.016 căn condotel thành quy mô dân số cư trú là 8.588 người, tức tương đương một phường của quận Ngũ Hành Sơn. Các chuyên gia cảnh báo TP phải có những tính toán phù hợp để không bị động, vỡ trận về cả quản lý địa bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao thông, trường học…

Cứu condotel nhưng phải cân nhắc

Rất khó để nói rằng luật pháp chạy chậm hay do thương mại chạy nhanh quá. Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, condotel đã có hơn chục năm trước trên thế giới. Tất cả condotel tại các nước là loại hình BĐS kinh doanh, thương mại. Ông cho rằng phải chấp nhận condotel là loại hình BĐS kinh doanh, không thể là nhà ở.

“Chủ sở hữu condotel chỉ ở đây vài ngày, hơn 300 ngày còn lại họ kinh doanh nên không thể là đất nhà ở được. Đã là đất kinh doanh thì không thể cho quyền để làm nhà ở với thời hạn lâu dài được” - ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Đỗ Hoàng Dương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần BĐS Gia Gia Phú, đánh giá việc địa phương cứu condotel bằng cách cho chuyển đổi sang căn hộ để ở cũng là giải pháp cần thiết nhưng phải tùy trường hợp. CĐT phải ngồi lại cùng khách hàng để đàm phán, thống nhất từng nội dung. Nếu người mua không đồng ý, CĐT phải trả lại tiền cộng với lợi nhuận theo cam kết đến thời điểm chấm dứt hợp đồng. “Về lâu dài bắt buộc phải có khung pháp lý rõ ràng, quy định rõ loại hình BĐS này có được cấp sổ không” - ông Dương nói.

Trước đó lãnh đạo địa phương có loại hình condotel phát triển rầm rộ nhất là tỉnh Khánh Hòa cũng đã phải đưa ra cảnh báo trong kỳ họp HĐND tỉnh rằng việc mua bán condotel không nằm trong danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký theo mẫu, điều kiện chung. Thời gian qua xuất hiện nhiều loại hợp đồng khác nhau giữa CĐT với người mua. Các loại hợp đồng này hoàn toàn là sự thỏa thuận đơn phương giữa CĐT với người mua căn hộ. Do thấy hứa hẹn lợi nhuận cao, người mua căn hộ đã ký hợp đồng mua mà không tìm hiểu kỹ nên khi xảy ra tranh chấp người mua chịu nhiều bất lợi.

Lãnh đạo tỉnh này đề nghị những người có nhu cầu mua condotel phải nghiên cứu kỹ hợp đồng, quy định của pháp luật. Condotel nằm trong dự án du lịch, đất ở đây là đất kinh doanh chứ không phải đất ở nên không thể sở hữu lâu dài như nhà ở mà phải theo thời hạn của dự án. Vì có chữ “căn hộ” nên nhiều người mua đã ngộ nhận được sở hữu một căn chung cư, yêu cầu phải có sổ đỏ riêng, được đăng ký hộ khẩu…, những điều này là không được phép.

Thị trường condotel Khánh Hòa đang tuột dốc

Theo một lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, hiện tỉnh này có hơn 30 dự án có condotel với gần 30.000 căn hộ du lịch. Đây cũng là địa phương có số lượng condotel nhiều nhất cả nước. Đến nay toàn tỉnh đã có hơn 13.000 căn hộ condotel mở bán ra thị trường. Các dự án condotel phát triển bùng nổ ở Khánh Hòa trong năm 2017 nhưng từ cuối năm 2018 đến nay, các dự án chững lại, thậm chí nhiều CĐT đang tìm cách điều chỉnh dự án theo hướng khác.

“Trước đây, đối với các dự án có condotel, tỉnh cho thuê đất có mục đích sử dụng là đất ở không hình thành đơn vị ở. Trong khi đó, Chính phủ chưa có chủ trương về loại hình sử dụng đất này, các bộ TN&MT, Xây dựng cũng chưa thể giải quyết. Do đó, hiện nay nhiều dự án condotel chưa thể hoàn thiện về thủ tục pháp lý. Hơn nữa, đến nay chưa có luật nào điều chỉnh loại hình condotel nên cơ quan quản lý cũng lúng túng” - vị phó giám đốc sở thông tin.

Theo một lãnh đạo Hiệp hội Môi giới BĐS tỉnh Khánh Hòa, lượng giao dịch condotel tại tỉnh này trong năm nay suy giảm chưa từng có. Trong nửa đầu năm 2019, số condotel ở Nha Trang bán ra chưa được 200 căn. Đến những tháng cuối năm, hầu hết giao dịch condotel đều không thành công.

“Thiếu tính pháp lý là lý do chính khiến các nhà đầu tư e ngại đối với loại hình condotel. Hiện nay chỉ có các chủ dự án đưa ra các cam kết đối với các nhà đầu tư thứ cấp. Ngược lại, nhà đầu tư thứ cấp cũng là người mua, hầu như không có một công cụ pháp lý hay chế tài nào để ràng buộc trở lại. Ngay cả quyền sở hữu thì mỗi dự án cũng khác nhau. Khi xảy ra tranh chấp thì chưa có luật điều chỉnh” - vị phó chủ tịch hiệp hội nói.

Có nghịch lý là dù lượng giao dịch condotel ngày càng lao dốc nhưng các chủ dự án vẫn đưa ra cam kết tỉ lệ lợi nhuận khá cao. Mới đây dự án condotel Peninsula Nha Trang chào bán rầm rộ với cam kết lợi nhuận năm năm đầu là 10% giá trị căn hộ/năm. Dự án condotel Beau Rivage Nha Trang cũng cam kết lợi nhuận theo bậc thang tăng qua các năm. Từ năm thứ nhất đến năm thứ năm là 8%/năm, các năm sau mỗi năm tăng thêm 1%. Đồng thời CĐT cam kết mua lại căn hộ sau năm năm với tỉ lệ tăng 20% và tăng 50% sau 10 năm so với giá bán.

Theo Hiệp hội Du lịch Nha Trang - Khánh Hòa, từ năm 2018 đến nay, số lượng phòng lưu trú ở Khánh Hòa tăng đột biến thêm trên 15.000 phòng nên công suất sử dụng phòng giảm mạnh, chỉ 54%-60%. Chính số lượng phòng tăng đột biến nên nhiều khách sạn, condotel phải tự giảm giá sâu để thu hút khách, ảnh hưởng nặng đến doanh thu. 

TẤN LỘC - QUANG HUY - LÊ PHI