UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định (QĐ) 28/2022 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (BTHTTĐC) lấy ý kiến của người dân có đất thu hồi (hệ số K) trên địa bàn TP năm 2022. Đây là năm thứ hai TP ban hành hệ số K theo tinh thần Nghị quyết (NQ) 27/2020 của Chính phủ cho phép TP áp dụng thí điểm cơ chế, quy trình đặc thù để rút ngắn thời gian thực hiện BTHTTĐC.
 |
Dự án cầu Long Kiểng, huyện Nhà Bè 21 năm vẫn chưa xây dựng xong vì vướng bồi thường, tái định cư. Ảnh: TÂM NGUYỄN |
Nhiều “điểm cộng” của hệ số K năm 2022
Theo QĐ 28, đối với đất ở, hệ số K năm 2022 thấp nhất là 2-5 lần và cao nhất là 8-15 lần so với bảng giá đất. Đối với đất nông nghiệp, hệ số K thấp nhất là 5-10 lần và cao nhất là 30-35 lần. Theo đó, đối với đất ở các quận, huyện ở càng gần khu vực trung tâm thì hệ số K để BTHTTĐC càng thấp và càng xa trung tâm thì hệ số K càng cao. Trong khi đó, đối với đất nông nghiệp thì ngược lại.
Tại huyện Nhà Bè, theo QĐ 28 thì hệ số K cho đất ở là 8-15 lần và đất nông nghiệp là 10-25 lần so với bảng giá đất. So với năm 2021 thì hệ số K=8 với đất ở, K=15 với đất nông nghiệp thuần và K=20 với đất nông nghiệp trong mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa với đất ở.
Ông Võ Phan Lê Nguyễn, Phó Chủ tịch UBND huyện Nhà Bè, cho biết hệ số K năm nay không những cao hơn năm trước mà còn có sự linh hoạt (dao động trong một khoảng chứ không cố định ở một hệ số cố định như năm 2021). “Từ đó, sẽ tạo thuận lợi hơn cho công tác xây dựng và trình phê duyệt hệ số K để tính BTHTTĐC các dự án và góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện, nhất là công khai lấy ý kiến của người dân” - ông Nguyễn nói.
Ông Nguyễn cũng đánh giá thêm một “điểm cộng” khác của QĐ 28 là bỏ quy định phân chia hệ số K đối với đất nông nghiệp. Nếu như QĐ 10/2021 trước đây chia đất nông nghiệp thành hai loại tương ứng với hai hệ số K (gồm đất nông nghiệp thuần và đất nông nghiệp trong mặt tiền đường, đất thuộc khu dân cư hiện hữu và đất cùng thửa với đất ở) thì nay chỉ quy định chung là đất nông nghiệp.
Theo ông Nguyễn, trước đây việc phân biệt giữa đất nông nghiệp trong khu dân cư dễ khiến các địa phương lúng túng vì pháp lý của việc xác định ranh đất nông nghiệp trong khu dân cư chưa rõ. Nay quy định chung là đất nông nghiệp và hệ số biên độ thì địa phương sẽ dễ thực hiện hơn.
Ông Nguyễn Văn Tuyên, Phó Chủ tịch UBND huyện Hóc Môn, thông tin thêm việc ban hành hệ số K theo tinh thần NQ 27 của Chính phủ đã rút ngắn thời gian và quy trình lập phương án BTHTTĐC để lấy ý kiến của người dân.
Cụ thể, trước đây để lập phương án này, huyện phải thuê đơn vị tư vấn xây dựng đơn giá T1 trình Hội đồng bồi thường TP xem xét và trình UBND TP. Khi TP thống nhất đơn giá này rồi mới quay về lấy ý kiến của người dân. Sau đó huyện tiếp tục trình lại TP và được thống nhất thì sẽ là giá T2. Giá này sẽ tiến hành để bồi thường cho người dân có đất bị thu hồi.
Theo quy trình tại QĐ 28 cũng như QĐ 10/2021, địa phương được sử dụng dự án được duyệt trong khoảng thời gian không quá một năm để đưa hệ số cụ thể vào phương án BTHTTĐC lấy ý kiến của người dân. Trong trường hợp không có dự án được duyệt trong khoảng thời gian trên để thực hiện rà soát làm cơ sở xây dựng phương án thì thực hiện thu thập thông tin tại quận, huyện lân cận có các điều kiện tương đồng để cân đối hệ số K theo quy định tại QĐ 28.
Nên bổ sung quy định việc thuê tư vấn thẩm định giá đất
Ông TRẦN MINH THƠ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường GPMB, Sở TN&MT
Trước thời điểm có NQ 27, sau khi ban hành thông báo thu hồi đất của dự án, các địa phương mới thuê tư vấn để tính giá đất lập phương án BTHTTĐC để lấy ý kiến của người dân (gọi tắt là giá T1).
Để ra được giá T1, các quận, huyện phải thuê đơn vị tư vấn khảo sát để ra chứng thư thẩm định giá. Sau khi thông qua chứng thư này, địa phương sẽ trình cho Sở TN&MT, Sở TN&MT lấy ý kiến của Hội đồng thẩm định giá đất (thường trực là Sở Tài chính). Sau đó, Sở TN&MT sẽ có văn bản chấp thuận mức giá T1 này để các địa phương lấy ý kiến của người dân.
Sau khi lấy ý kiến của người dân xong, các địa phương sẽ tổng hợp, báo cáo lại Sở TN&MT, sở này có ý kiến xong sẽ chuyển qua Hội đồng thẩm định giá đất (do chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND TP chủ trì). Căn cứ vào văn bản kết luận của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở TN&MT mới làm hồ sơ trình TP ban hành văn bản duyệt giá đất để BTHTTĐC (gọi là giá T2).
Sau khi có NQ 27, quy trình xác định giá sẽ được bắt đầu chuẩn bị từ trước khi có thông báo thu hồi đất của dự án. Khi có thông báo thu hồi đất thì đã có giá T1 nên các bước tiếp theo trong việc bồi thường GPMB sẽ được đẩy nhanh hơn.
Ông Thơ cho rằng TP nên bổ sung quy định việc thuê tư vấn thẩm định giá đất ngay trong quá trình đề xuất đưa vào danh mục dự án có thu hồi đất để sau khi được HĐND TP thông qua thì đã có giá T1 trước khi có thông báo thu hồi đất.
Ông TRẦN MINH THƠ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường GPMB, Sở TN&MT
Vẫn còn những băn khoăn
Ông Trần Minh Thơ, nguyên Trưởng phòng Bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), Sở TN&MT, cũng đồng tình với những “điểm cộng” nêu trên. Ông Thơ cũng cho rằng hệ số K cao hơn năm trước sẽ có lợi hơn cho người dân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, vẫn còn một số nội dung cần xem xét lại.
Thứ nhất, một số quận, huyện có cùng vị trí, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khả năng sinh lợi và có mặt bằng giá chuyển nhượng nhà đất tương đương nhau nhưng theo QĐ 28 thì khung hệ số K chênh lệch với nhau khá lớn. Chẳng hạn, tại quận Bình Thạnh là 2-5, có mức trần bằng với khung hệ số điều chỉnh của quận 1 là 4-5. Tuy nhiên, khung này lại thấp hơn rất nhiều so với quận Gò Vấp là 8-10 hoặc TP Thủ Đức là 6-15.
Theo ông Thơ, QĐ 28 hiện nay TP chỉ duyệt “khung hệ số K” rồi giao cho các địa phương căn cứ vào đó xác định cụ thể hệ số K cho từng vị trí đất trong dự án để lập phương án BTHTTĐC để lấy ý kiến của người dân. “Điều này là chưa phù hợp với nội dung NQ 27, bởi khoản 1 Điều 1 NQ 27 chỉ giao cho UBND TP ban hành hệ số K chứ không phải giao cho các quận, huyện và TP Thủ Đức được ban hành hệ số K” - ông Thơ nói.
Để làm đúng theo tinh thần NQ 27, ông Thơ cho rằng vào đầu kỳ hằng năm, TP sẽ duyệt hệ số K theo danh mục dự án có thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai do HĐND thông qua vào cuối năm trước. Theo đó, trong danh mục này, chỉ những dự án nào đủ điều kiện triển khai thu hồi đất, BTHTTĐC (như về pháp lý dự án, vốn chi trả BTHTTĐC, quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư…) thì sẽ được TP duyệt hệ số K để các địa phương làm cơ sở lập phương án BTHTTĐC để lấy ý kiến của người dân.
Ngoài ra, ông Thơ cũng cho rằng để rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, GPMB theo tinh thần NQ 27 thì đi kèm với QĐ 28, TP cần ban hành quy trình phối hợp thực hiện giữa các sở, ngành và các quận, huyện, TP Thủ Đức trong việc lập, thẩm định, phê duyệt hệ số K tính BTHTTĐC sau khi lấy ý kiến của người dân. Như vậy mới khắc phục những hạn chế, yếu kém hiện nay và mới có cơ sở đạt được mục tiêu rút ngắn thời gian thực hiện công tác BTHTTĐC các dự án có thu hồi đất trên địa bàn TP.•
Từ năm 2015 đến nay, có 676 dự án đầu tư công chậm thực hiện
Đánh giá tại buổi giám sát của HĐND TP về kết quả đầu tư công năm 2022 ngày 24-8, Chủ tịch UBND TP Phan Văn Mãi cho rằng một trong những nguyên nhân dẫn đến chậm thực hiện các dự án đầu tư công trên địa bàn TP là nằm ở khâu bồi thường GPMB. Một số trường hợp tổ chức lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá không đủ năng lực nên chứng thư thẩm định giá lập chưa đạt chất lượng về việc thu thập thông tin thị trường, xây dựng tỉ lệ chứng minh, đề xuất cân đối giá cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định phê duyệt phương án giá bồi thường.
Khi báo cáo đề xuất phương án hệ số K để tính tiền bồi thường, các đơn vị thực hiện công tác bồi thường GPMB chưa báo cáo cụ thể và đầy đủ các pháp lý có liên quan đến việc thực hiện dự án như chủ trương đầu tư công, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch vốn, tái định cư… dẫn đến chậm phê duyệt hệ số K để tính bồi thường.
