Thị trường bất động sản TP.HCM hiện có nhiều dấu hiệu phục hồi tích cực thể hiện qua nguồn thu gần 81.000 tỉ đồng từ các hoạt động kinh doanh bất động sản trong bốn tháng đầu năm.
Tuy nhiên, trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế (ảnh), cho rằng để thị trường phát triển bền vững, TP cần có những giải pháp hướng nguồn cung vào nhu cầu thực.
Nhiều bệ đỡ
. Phóng viên: Cục Thống kê TP.HCM vừa cho biết bốn tháng đầu năm TP.HCM thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 81.000 tỉ đồng. Theo ông, nguồn thu tăng có đồng nghĩa thị trường bất động sản có chiều hướng tăng tích cực?
Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền
+ TS Huỳnh Thanh Điền: Lý do đầu tiên khiến nguồn thu bất động sản TP.HCM tăng trong những tháng đầu năm 2024 là do giao dịch bất động sản phục hồi, vì đơn giản có giao dịch thì mới có nguồn thu.
Tại sao giao dịch bất động sản phục hồi thì đến từ nhiều yếu tố. Thứ nhất là chính sách mở rộng tiền tệ vào bất động sản được mở từ tháng 10-2023. Trước đó, do lãi suất tiền gửi cao nên những dòng tiền nhàn rỗi này không chảy vào bất động sản. Giờ lãi suất tiền gửi hạ, họ rút ra đầu tư. Có thể thấy ngoài chứng khoán, vàng thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư mà đa số người dân có tiền nhàn rỗi lựa chọn.
Bên cạnh đó, để bán được hàng, các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chiết khấu cao 20%-40% giá trị bất động sản, đi kèm với đó là chính sách thanh toán ưu đãi như không phải trả lãi vay trong 1-2 năm đầu. Chính những chính sách này đã kích cầu, thu hút được khách hàng, các giao dịch thành công mới trở lại trong bốn tháng đầu năm.
Ngay chính chủ đầu tư cũng được lợi, giúp họ vượt qua những thời điểm khó khăn nhất. Lãi suất giảm, giãn, hoãn trái phiếu và tín dụng bất động sản mở ra, ngân hàng cũng cho cơ cấu lại nợ để các doanh nghiệp không bị nợ xấu...
Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng cũng như bất động sản cả nước nói chung đều có nhiều điểm tích cực, có giao dịch nhờ chính sách tiền tệ mở ra, không thắt chặt. Vì vậy, ngân sách TP sẽ tăng thêm nhờ nguồn thu từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp, lệ phí trước bạ.
“Chính sự hình thành Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc dự án của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã góp phần giúp nhiều dự án bất động sản tái khởi động trở lại.”
. Sắp tới các luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản và Các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực. Đặc biệt với TP.HCM còn có Nghị quyết 98 thí điểm những cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Ông đánh giá ra sao về những yếu tố này đối với thị trường bất động sản?
+ Các luật này khi được thực thi sẽ bảo đảm tính đồng bộ, liên thông và tính nhất quán cho thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung. Chính hành lang pháp lý rõ ràng tạo ra tâm lý thoải mái cho chính chủ đầu tư BĐS lẫn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, phải nói rõ là những luật này đều nhằm bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho người mua nhà, ổn định thị trường. Chẳng hạn, các luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở đều tập trung hạn chế đầu cơ, bảo vệ người mua như siết phân lô, bán nền, quy định đặt cọc không quá 5% giá bán… Điều này cũng đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có năng lực mới có thể phát triển dự án.
Luật Đất đai khi có hiệu lực sẽ giải quyết thủ tục hành chính rất tốt, “cởi trói” thủ tục cho người dân khiến việc hợp thức hóa nhà đất dễ dàng hơn. Luật cũng quy định rõ Nhà nước phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất nên chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện. Mặt khác, luật này cũng quy định các phương pháp định giá đất rõ ràng, cụ thể các dự án triển khai thuận lợi. Nhà nước đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, rồi giao đất, tránh chạy chọt dự án, giảm tiêu cực, tạo sự minh bạch, công bằng.
Tuy nhiên, các luật trên đang được đề xuất sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7, như vậy chưa được triển khai nên hiện mới tác động tích cực về mặt tâm lý cho thị trường nhà đất.
Về Nghị quyết 98, dù có nhiều cơ chế đặc thù dành riêng cho TP.HCM nhưng vẫn đang trong quá trình triển khai. Và có cơ chế gì chăng nữa, yếu tố quan trọng nhất chủ đầu tư dự án bất động sản phải làm đúng quy định pháp luật. Khi chủ đầu tư làm đúng thì những vướng mắc mang tính thủ tục hành chính mới được tháo gỡ nhanh.
1,7
tỉ USD là tổng số vốn đầu tư nước ngoài chảy vào bất động sản trong bốn tháng đầu năm. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, trong bốn tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đã đầu tư vào 17 ngành trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân của Việt Nam. Ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 1,7 tỉ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 78% so với cùng kỳ năm 2023.
Cần hướng tới nhu cầu thực, chặn đầu cơ
. Hiện vẫn còn rất nhiều dự án bất động sản “giậm chân tại chỗ”, theo ông, cần có những giải pháp nào để đẩy nhanh quá trình gỡ vướng mắc pháp lý, khơi thông nguồn cung bất động sản?
+ Phải công nhận chính sự hình thành Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc dự án của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương đã góp phần giúp nhiều dự án bất động sản tái khởi động trở lại.
Hiện nay, theo báo cáo của UBND TP.HCM, TP đã triển khai giải quyết theo thẩm quyền 33/72 dự án do Tổ công tác của Bộ Xây dựng yêu cầu; đã giải quyết 44/148 dự án do Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp kiến nghị.
Với nhiều chính sách mới sắp có hiệu lực, thị trường bất động sản sẽ phục hồi tích cực. Ảnh: TÂM NGUYỄN
Hiện nay, Tổ công tác của TP đang tiếp tục triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 143 dự án, trong đó 39 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành; 104 dự án theo tổng hợp kiến nghị của HoREA.
Khi các dự án khởi động, bán hàng sẽ có giao dịch thì TP.HCM mới có nguồn thu. Tuy nhiên, số dự án được tháo gỡ vướng mắc chỉ mới hơn 30% thì vẫn còn quá khiêm tốn. Để đẩy nhanh quá trình gỡ vướng thì cần phải làm rõ các vướng mắc của từng dự án. Như tôi nói ở trên, nếu dự án làm đúng quy định pháp luật, như do chồng chéo quy định, quy định không rõ ràng thì vẫn sẽ gỡ được.
Nhưng dự án làm sai quy định hoặc phù hợp với luật này lại không đúng với luật kia, dẫn đến tình trạng khó có thể gỡ vướng được vì cán bộ có tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy. Muốn gỡ vướng phải có một quy định chuyển tiếp, ví dụ ban hành một số quy định mới, với những trường hợp nào, dự án nào đang thực hiện không đúng quy định cũ thì có thể thay đổi cụ thể ra sao…
Do đó, theo tôi để gỡ vướng thì phân ra thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan liên quan. Như nội dung nào của dự án thuộc thẩm quyền của TP.HCM, nội dung nào thuộc thẩm quyền của bộ, của Chính phủ… thì mới giải quyết được.
Thị trường bất động sản có chiều hướng tăng tích cực
Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội tháng 4 và bốn tháng đầu năm 2024 của Cục Thống kê TP.HCM cho biết bốn tháng đầu năm 2024, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trên địa bàn TP ước tính đạt 367.000 tỉ đồng, tăng 12,0% so với cùng kỳ.
Trong đó, thị trường bất động sản có chiều hướng tăng tích cực khi các chính sách của Nhà nước phát huy hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm, doanh thu lĩnh vực kinh doanh bất động sản ước tính đạt 80.845 tỉ đồng, tăng 9,8% so với cùng kỳ.
Như vậy, so với con số 61.000 tỉ đồng trong quý I, TP đã thu thêm gần 19.800 tỉ đồng trong tháng 4. Theo đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục đóng góp khoảng 22% tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ của TP, đứng sau bán lẻ hàng hóa. Ngoài ra, trong bốn tháng đầu năm, các khoản thu về nhà đất của TP cũng đạt 3.300 tỉ đồng, tăng 37,1% so với cùng kỳ năm trước.
TÚ UYÊN
. Để bất động sản vừa mang đến nguồn thu bền vững vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, theo ông cần những giải pháp nào?
+ Khi chính sách tín dụng được khơi thông, cởi mở thì cũng đặt ra một thách thức cho bất động sản, đặc biệt là bất động sản TP.HCM.
Cụ thể, dòng tiền chảy vào bất động sản, đồng nghĩa các chủ đầu tư gia tăng nguồn cung, nhà đầu tư cũng dễ vay để đầu tư. Khi đó đáng lo nhất là tăng giá bất động sản, đầu cơ tăng theo.
Thực tế, hiện nay nguồn cung bất động sản tại TP.HCM chiếm đa số là phân khúc cao cấp, thậm chí cho giới nhà giàu. Điều đáng nói là bất động sản vẫn sẽ có giao dịch tốt, tỉ lệ hấp thụ cao ngay cả khi giá bất động sản tăng cao vì mục đích khách hàng mua vào để đầu cơ, chờ giá tăng nữa bán thu lợi. Từ đó, dẫn đến thực trạng nguồn cung bất động sản chỉ phục vụ đầu cơ, họ mua nhà nhưng bỏ không, không có người ở.
Do đó, chính sách tín dụng, thậm chí chính sách về tài khóa của TP.HCM cần có sự điều chỉnh hướng đến nhu cầu ở thực. Thậm chí TP.HCM cần đề xuất có chính sách thuế ngăn chặn đầu cơ nhà đất.
Cụ thể với những trường hợp người dân TP.HCM khi mua căn nhà thứ hai không để ở thì phải đóng thuế cao hơn khi chuyển nhượng. Và trường hợp người mua nhà nhưng chỉ trong một thời gian ngắn đã bán ra thì cần có mức thuế cao hơn đối với những bất động sản thời gian dài mới chuyển nhượng…
. Xin cảm ơn ông.•
Ông NGUYỄN XUÂN QUANG, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long:
Tập trung vào phân khúc vừa túi tiền
Thị trường bất động sản (BĐS) đầu năm có những thuận lợi khi lãi suất cho vay mua nhà đã giảm xuống mức thấp, thấp hơn cả trước thời điểm dịch COVID-19. Doanh số bán hàng của Nam Long trong quý I-2024 rất tích cực, đã đạt 1.160 tỉ đồng, gấp năm lần so với cùng kỳ.
Trong năm 2024 cũng như các năm khác, nhu cầu nhà ở thực luôn ở mức cao, tức BĐS phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội (NƠXH) sẽ được quan tâm nhiều hơn trong năm 2024. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất cho vay giảm, cùng luật mới được ban hành (như các luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Đất đai). Cùng đó, Chính phủ sẽ tiếp tục kiến tạo, tháo gỡ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững là những yếu tố hỗ trợ thị trường.
Do đó, trong năm nay, chúng tôi sẽ tập trung phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu của thị trường, đẩy mạnh triển khai các chính sách về hỗ trợ khách hàng…
Tuy nhiên, trong năm nay thị trường BĐS sẽ đối mặt với thách thức lệch pha cung cầu tại các phân khúc BĐS khác nhau, khủng hoảng niềm tin vẫn còn và hàng tồn kho còn nhiều. Về tài chính, rủi ro và khủng hoảng nợ vẫn tiềm ẩn trong khi pháp lý dự án thì chậm.
Thị trường BĐS muốn phục hồi, khơi thông nguồn cung, dòng tiền thì cần giải pháp tổng lực. Trong đó, phải tập trung gỡ vướng các vấn đề về pháp lý dự án. Vì nếu các dự án tiếp tục chậm trễ về pháp lý khiến doanh nghiệp thiệt hại rất nhiều về tài chính. Đối với các chủ đầu tư phải làm ăn uy tín, minh bạch để tạo niềm tin cho khách hàng.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA):
Cần cho phép chủ đầu tư tiếp tục huy động vốn, giảm bớt khó khăn
Giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án BĐS, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Trong đó, TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, nhờ có hoạt động tích cực của Tổ công tác của Chính phủ (nhất là Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ) đã phối hợp chặt chẽ với tổ công tác của các địa phương, cùng với tinh thần hợp tác của các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở nên có khoảng 100 dự án đã được gỡ vướng. Riêng TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc.
HoREA đề nghị các địa phương xem xét giải quyết cho phép chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30%-50% sản phẩm nhà ở còn lại của dự án. Trừ phần diện tích kinh doanh thương mại, dịch vụ cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.
Hơn một năm qua, nhiều địa phương trong đó có TP.HCM đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn 50% sản phẩm của dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung. Nguyên nhân chủ yếu là do vướng mắc trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Nay Nghị định 12/2024 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất) đã cơ bản tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Vì thế, hiệp hội đề nghị các địa phương xem xét cho phép các chủ đầu tư được tiếp tục huy động vốn đối với 30%-50% sản phẩm của dự án (còn lại) để giảm bớt khó khăn. Tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm phần giá trị tài sản của chủ đầu tư dự án đủ để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.
TS HUỲNH PHƯỚC NGHĨA, chuyên gia kinh tế:
Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội
Muốn tăng thêm nguồn thu thì cần phải tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, trong đó có các dự án NƠXH. Hiện nay, các dự án NƠXH vẫn còn nhiều vướng mắc chứ chưa nói đến nhà ở thương mại tại TP.HCM cũng như nhiều địa phương.
Do đó, Nhà nước cần có chính sách thu hút các chủ đầu tư là về mặt quy định của pháp luật, các điều kiện và các tiêu chuẩn khác để phát triển dự án NƠXH. Hiện nay, mức lợi nhuận NƠXH cũng đang bị ràng buộc, thủ tục hành chính liên quan đến ưu đãi, miễn, giảm thuế còn phức tạp.
Vì vậy, để phát triển NƠXH cần phải xem xét từ gốc là cần sử dụng nguồn lực chính sách nhà ở quốc gia. Hiện nay, chúng ta đang làm NƠXH theo kiểu khuyến khích chủ đầu tư tham gia, nửa thị trường, nửa chính sách dẫn đến nhiều vướng mắc.
Nhà nước nên có chính sách riêng chứ không thể xen cài trong phát triển dự án thương mại hay các dự án khu đô thị vốn dựa trên lợi ích về giá cả. Theo đó, Nhà nước có hỗ trợ về vốn, lãi suất thấp kéo dài 20-30 năm. Bên cạnh đó có cơ chế, chính sách tạo hành lang pháp lý thuận lợi nhất để xây dựng nhanh NƠXH thì chắc chắn các chủ đầu tư sẽ tham gia.•
