Định giá đất cũng là một vấn đề vô cùng khó khăn. Thế giới có các chuyên gia định giá chứ không phải ai cũng định giá được.
Nếu bây giờ đưa vào luật, ai cũng định giá được, người nào cũng biết giá mảnh đất của mình là bao nhiêu thì khi đấy, hoặc Việt Nam mình là thiên tài, phá toàn bộ hệ thống định giá thế giới; hoặc không thì chúng ta bất chấp không theo quy luật thị trường. Chúng ta đừng kỳ vọng luật này sẽ đưa ra một phương pháp hay quy định định giá đơn giản, để ai cũng định giá được.
Tuy nhiên, dự thảo hiện nay lại đang đi theo hướng này.
 |
ĐBQH Hoàng Văn Cường. Ảnh: quochoi.vn |
Dự thảo luật quy định các phương án định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Ngoài ra, dự thảo nêu hai phương án: quy định phương pháp thặng dư hoặc bỏ phương pháp này.
Khi bỏ phương pháp thặng dư, hầu như tất cả các loại đất đai sử dụng phương pháp thặng dư phải sử dụng phương pháp hệ số điều chỉnh. Lý do bởi phương pháp so sánh chỉ dùng cho những bất động sản có thể trao đổi, mua bán tự do trên thị trường nhiều, khi đó mới có được “đầu vào”, mới so sánh được. Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng với đất nông nghiệp, hoặc đất không được thay đổi mục đích nên rất ít sử dụng.
Trong bối cảnh đang phát triển, đang đô thị hóa, công nghiệp hóa, đang quá trình đầu tư… như Việt Nam hiện nay, phần lớn quỹ đất đai đưa vào phát triển nằm ở nhóm “thay đổi mục đích” và phải sử dụng phương pháp thặng dư, tính xem hôm nay sử dụng thế này, trong tương lai phát triển thì giá trị ra sao.
Bây giờ bỏ phương pháp thặng dư đi, nghĩa là chúng ta sử dụng phố biến phương pháp hệ số điều chỉnh. Phương pháp này chỉ Việt Nam có, các nước không có.
Phương pháp hệ số điều chỉnh rất đơn giản, lấy bảng giá đất nhà nước công bố nhân với hệ số chính quyền, địa phương công bố là ra giá đất. Chính vì đơn giản nên địa phương nào, tỉnh nào cũng đề nghị phải sử dụng, vì phương pháp này dễ làm, an toàn cho người quản lý. Như vậy thì có thực sự bảo đảm yếu tố thị trường hay không?
Cá nhân tôi không phản đối phương pháp hệ số điều chỉnh. Trong bối cảnh chúng ta chưa thực hiện ngay được tất cả các phương pháp, và đặc biệt khi bảng giá đất hiện nay đang bất hợp lý thì phải sử dụng phương pháp này. Tuy nhiên, luật đang quy định bảng giá đất tới đây phải công bố hàng năm, điều chỉnh kịp thời và phải sát với giá trị thị trường. Khi bảng giá đất đã sát giá thị trường thì hệ số không còn ý nghĩa.
Hệ số chỉ có ý nghĩa hiện nay, khi bảng giá đất không thực tế. Tôi đề nghị nên cân nhắc phương pháp thặng dư, không nên bỏ đi mà nên coi đó là phương pháp phổ biến.
