Vài năm trở lại đây, ngày càng xuất hiện nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản (BĐS) đưa ra các ứng dụng trực tuyến (app) mời gọi nhiều nhà đầu tư mua chung một căn hộ, nền đất hoặc một dự án để cùng chia sẻ lợi nhuận.
Có vài triệu vẫn có thể mua nhà
Gần đây, có một hình thức mua chung mới được quảng cáo là đầu tư BĐS công nghệ blockchain. Theo đó, đơn vị kinh doanh BĐS sẽ chẻ nhỏ giá trị sản phẩm thành hàng trăm, hàng ngàn cổ phần với giá trị thấp nhất có thể chỉ tầm 1 triệu đồng/phần. Nhà đầu tư có thể mua chung một căn hộ, nhà phố, đất nền… bằng cú click chuột hoặc giao dịch đặt cọc ngay trên điện thoại.
Một công ty đang rao bán BĐS bằng công nghệ blockchain cho biết đã gọi vốn thành công một sản phẩm nhà phố ở huyện Cần Giờ (TP.HCM) và hai lô đất nền ở huyện Bảo Lâm (Lâm Đồng).
 |
| Một ứng dụng mua chung bất động sản thông báo kêu gọi vốn thành công. Ảnh: Q.HUY |
“Lô đất nền dự án ở huyện Bảo Lâm vừa được 23 nhà đầu tư góp vốn. Lô đất trị giá hơn 1,1 tỉ đồng được chia nhỏ thành 1.000 phần. Dự kiến nhóm sẽ đầu tư trong sáu tháng, lợi nhuận kỳ vọng thu về hơn 18%” - nhân viên này nói.
Để tham gia mua chung, nhà đầu tư phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của doanh nghiệp. Sau đó khách hàng nạp tiền vào ví điện tử, quy đổi thành token để mua BĐS. Mỗi khách hàng được cấp tài khoản theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư. Sổ hồng, thông tin về BĐS được công ty đăng tải đầy đủ trên website và ứng dụng.
Khi nhà đầu tư muốn bán tài sản sẽ thực hiện biểu quyết trực tuyến, quyết định được đưa ra theo số đông, lợi nhuận phân bổ theo tỉ lệ suất đầu tư.
Trên một ứng dụng mua chung BĐS khác có tên gọi Infi., mỗi BĐS được chia thành 80-150 phần giá trị bằng nhau. Nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra khoảng 20 triệu đồng để mua một phần sản phẩm muốn đầu tư. Người mua có thể chốt lời bất cứ lúc nào qua sàn, bán cổ phần hoặc toàn sản phẩm.
Anh Thanh Tú, một chuyên viên tư vấn đầu tư mua chung BĐS trên ứng dụng, cho biết công nghệ này được xây dựng trên nền tảng smart contract (hợp đồng thông minh) với nền tảng blockchain.
Các giao dịch được thực hiện và ghi nhận vào hệ thống bằng hợp đồng online. Hợp đồng khi được ghi nhận thì không thể sửa hoặc thay đổi nên sẽ đảm bảo tính công khai, minh bạch của giao dịch và sự toàn vẹn của thông tin.
“Đây là một hình thức mới nên nhà đầu tư cần lựa chọn đơn vị uy tín” - anh Thanh Tú tư vấn.
Nhu cầu nhiều, cần quản lý chặt
Đại diện một tập đoàn BĐS có trụ sở tại TP.HCM cho biết cũng đang nghiên cứu hình thức này nhằm đáp ứng nhu cầu thật của nhiều nhà đầu tư.
Thực tế là nền tảng công nghệ blockchain đã được nhiều ngành nghề sử dụng và thu được hiệu quả cao. Hình thức này giúp nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với số tiền khiêm tốn và khá thuận tiện.
Tuy nhiên, sở hữu tài sản là BĐS ở Việt Nam có nhiều quy định pháp luật liên quan. Trong khi đó, hình thức này lại quá mới, cần có quy định chặt chẽ, cần những đơn vị uy tín đi tiên phong, cam kết đảm bảo quyền lợi thật sự cho khách hàng.
“Để phát triển hình thức đầu tư này cần phải có các điều kiện kèm theo như xếp hạng tín nhiệm chủ đầu tư, đánh giá độ tín nhiệm các dự án trước đó… Dù đã có nền tảng smart contract nhưng cũng cần có đơn vị thứ ba giám sát tài sản đó an toàn” - đại diện tập đoàn này đề xuất.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, mua chung BĐS được quy định rõ tại Điều 98 Luật Đất đai. Theo đó, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó. Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hình thức mua chung BĐS trên các ứng dụng công nghệ theo dạng chẻ nhỏ cổ phần chưa được pháp luật quy định cụ thể, người mua có thể gặp nhiều rủi ro về pháp lý.
“Người mua bỏ tiền thật mua một phần giá trị căn nhà nhưng tài sản này chưa chắc bán được vì vẫn thuộc quyền sở hữu chung với người khác. Quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể nhà đầu tư mà chính là chủ doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bán tài sản đó đi hoặc doanh nghiệp phá sản thì rất khó truy cứu trách nhiệm” - luật sư Hậu phân tích.
Chưa kể nhà đất có sổ nhưng tiềm ẩn nguy cơ thuộc diện giải tỏa hoặc có tranh chấp. Theo luật sư Hậu, các cơ quan quản lý cần giám sát, kiểm tra chặt chẽ hoạt động những công ty bán BĐS theo hình thức này.
Luật sư TRẦN ĐỨC PHƯỢNG, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Nhà đầu tư cần suy tính kỹ
Thực ra đây chỉ là công nghệ fintech về huy động vốn dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh, người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên BĐS, cũng không sở hữu phần vốn (hoặc cổ phần) của công ty. Thực chất chỉ là chẻ nhỏ BĐS thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn.
So với kiểu huy động vốn bằng mua phần vốn góp (hoặc cổ phần) thì rủi ro hơn vì blockchain BĐS không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hay quyền biểu quyết về công ty như với tư cách thành viên/cổ đông. Công nghệ đang làm nhà đầu tư dễ dãi hơn, một phần cũng do số vốn bỏ ra ít nên họ chưa tính toán so sánh, lâu dài.
BĐS theo quy định là không được phân chia về sở hữu nên việc chia nhỏ (tách thửa) chỉ khi được cơ quan hành chính phê duyệt hoặc bản án của tòa khi tranh chấp phân chia tài sản chung. Vì vậy, nhà đầu tư cần suy tính kỹ trước khi mua các cổ phần BĐS được chẻ nhỏ này.
TS ĐINH THẾ HIỂN,chuyên gia kinh tế:
Thế giới có mô hình quỹ tín thác BĐS
Hiện nay, trên thế giới có một mô hình áp dụng công nghệ blockchain vào lĩnh vực BĐS là quỹ tín thác BĐS. Quỹ này hoạt động minh bạch như quỹ đầu tư cổ phiếu, chịu sự giám sát chặt chẽ của ủy ban chứng khoán và nhà nước. Thay vì đầu tư vào chứng khoán như các quỹ tài chính khác thì quỹ này chỉ đầu tư vào BĐS. Nhà đầu tư góp vốn bằng cách mua cổ phiếu của quỹ. Cổ phiếu này được bảo đảm bằng những BĐS quỹ đầu tư. Sau đó, quỹ sẽ bán BĐS để chia lời cho nhà đầu tư.
Ưu điểm lớn nhất của quỹ là hoạt động theo quỹ mở, khi giá trị của quỹ lớn lên, thấy có lời thì nhà đầu tư có thể bán cổ phiếu và rút ra. Tại Việt Nam, từ năm 2010, Hiệp hội BĐS đã đề xuất xây dựng quỹ tín thác BĐS để tạo ra mô hình cho nhiều nhà đầu tư ít tiền nhưng đến nay vẫn chưa triển khai được.
Ông NGÔ ĐỨC SƠN, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings:
Thị trường tự đào thải
Đây là xu hướng đầu tư BĐS mới chưa có hành lang pháp lý quy định. Quyền lợi của khách hàng phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư uy tín thì đây là cơ hội cho nhiều nhà đầu có cơ hội kiếm tiền từ BĐS mà không tốn công đi lại, kiểm tra pháp lý… Với số vốn nhỏ, họ vẫn có thể kiếm lợi nhuận nếu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết. Còn những đơn vị làm ăn không chân chính sẽ tự đào thải khi không thu hút được nhà đầu tư.
Nhiều nước không có mua chung BĐS “blockchain”
Ở các quốc gia như Mỹ, Anh và Canada… cũng có hình thức mua chung BĐS và đang gia tăng, song chỉ là giữa những người thân quen, bạn bè… theo hình thức truyền thống.
Theo trang sàn BĐS điện tử CoBuy, năm 2021, ước tính có khoảng 25% tổng số ngôi nhà ở Mỹ được bán theo hình thức mua chung. Trong khi đó, theo số liệu thống kê của trang RankMyAgent tại Canada, tỉ lệ nhóm người tự mua BĐS riêng lẻ đã giảm xuống còn 42% vào năm 2019, thấp hơn 7% so với hai năm trước. Những người chọn mua chung với nhau có thể đồng sở hữu bất kỳ tài sản nào như nhà, căn hộ, thậm chí là thuyền hoặc tài khoản ngân hàng.
KHÔI CHƯƠNG
