Mấy ngày qua trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng đề cập đến vấn đề từ ngày 1-8, người mua chung cư phải nộp tiền sử dụng đất theo Thông tư 76/2014 của Bộ Tài chính và cho rằng thông tư này đã chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng.
Thông tin trên gây không ít hoang mang cho người mua nhà chung cư và cả nhà đầu tư. Tôi khẳng định hướng dẫn phân bổ tiền sử dụng đất cho từng đối tượng sử dụng nhà chung cư tại Thông tư 76 không hề chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất tại các chung cư từ chủ đầu tư sang người mua nhà như một số báo đã đưa tin.
Không phải quy định mới
Sau đây, tôi xin được đưa ra quan điểm về các vấn đề liên quan theo quy định pháp luật:
Thứ nhất, việc hướng dẫn phân bổ tiền sử dụng đất đối với công trình xây dựng hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với nhà ở được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng (trừ trường hợp mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước) không phải mới hướng dẫn tại Thông tư 76 (có hiệu lực từ ngày 1-8) mà có từ 15-8-2011 tại Thông tư 93/2011 của Bộ Tài chính ngày 29-6-2011 sửa đổi bổ sung Thông tư 117/2004. Khoản 2 Điều 1 Thông tư 93 đã hướng dẫn “Đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng như sau:
- Hệ số phân bổ được xác định bằng tỉ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.
- Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ”.
Thi công xây dựng một dự án nhà ở tại quận 7, TP.HCM. Ảnh: HTD
Người mua không nộp tiền trực tiếp cho cơ quan thuế
Thứ hai, hướng dẫn trên không hề chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng. Đối với nhà chung cư, người mua nhà không nộp tiền sử dụng đất trực tiếp cho cơ quan thuế mà chủ đầu tư “được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c, d, đ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Sau đó chủ đầu tư sẽ thu hồi tiền sử dụng đất từ người mua nhà theo cách thức phân bổ tiền sử dụng đất như hướng dẫn trên vào giá bán nhà.
Như thế vẫn bảo đảm nguyên tắc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền sử dụng đất (người mua nhà) phải chịu tiền sử dụng đất như luật định.
Giải quyết rốt ráo tranh chấp về tầng hầm
Điều 6 Thông tư 76 giữ nguyên hướng dẫn tại Thông tư 93 chỉ bổ sung thêm vào điểm b hai ý:
“Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.
Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư.
Thông tư hướng dẫn thêm cách thức xác định phân bổ tầng hầm như nêu trên giúp cho việc phân định rạch ròi sở hữu chung - riêng đối với tầng hầm. Đồng thời việc hướng dẫn tránh được tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về sở hữu diện tích tầng hầm - một dạng tranh chấp phổ biến hiện nay trên thực tế tại các nhà chung cư.
LS NGUYỄN THỊ CAM, Công ty Luật TNHH Đất Luật, Ủy viên BCH Hiệp hội
Bất động sản TP.HCM
