Như ở những lần bàn thảo trước, Bộ luật Dân sự vốn được xem là luật gốc tiếp tục là một trong những căn cứ pháp lý đối chiếu. Theo Điều 692 bộ luật này thì “việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Từ đây Luật Đất đai cũ lẫn mới đều có những quy định tương thích.
Chuyện sẽ không có gì phải bàn cãi nếu Luật Nhà ở năm 2005 và tới đây là Luật Nhà ở sửa đổi cũng tính như thế cho việc mua bán nhà. Bởi lẽ nhà thì bắt buộc phải gắn với đất nên thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cũng ắt phải tương ứng với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Chưa kể, nhà-đất của một chủ hiện vẫn được cấp một giấy chủ quyền duy nhất nên không thể có chuyện người mua cả nhà lẫn đất chỉ được quyền sở hữu nhà mà chưa được quyền sử dụng đất hoặc ngược lại. Thế nhưng như đã nêu ở trên, Luật Đất đai (do Bộ TN&MT chủ trì soạn thảo) quy định một đằng, Luật Nhà ở (do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo) cứ quy định một nẻo. Để rồi những căn nhà của chúng ta như thể đang ở giữa lưng trời tựa như các khinh khí cầu chứ không phải nằm trên đất!
Nhiều công chứng viên đã đề nghị dự thảo Luật Nhà ở phải được chỉnh sửa cho khớp với Luật Đất đai theo hướng tính từ thời điểm đăng ký mà như vậy đối với đất thì là đăng ký quyền sử dụng đất, đối với nhà thì là đăng ký quyền sở hữu nhà. Thực ra, Bộ Xây dựng cũng đã tiếp nhận góp ý này từ cuối năm 2013 nhưng rồi dự thảo mới nhất đã không đưa vào. Giải thích thêm, Bộ Xây dựng nêu một lý do khiến nhiều người có thể chưng hửng: Pháp luật hiện hành không bắt buộc người dân đi đăng ký quyền sở hữu nhà. Cụ thể, khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. Thành thử, nếu thống nhất tính từ lúc đăng ký thì phải sửa điều luật này trong khi Luật Đất đai 2013 chỉ mới có hiệu lực hơn hai tháng!
Với hai bộ đứng đằng sau Luật Đất đai và Luật Nhà ở thì đăng ký đất khác với đăng ký nhà. Thế nhưng với số đông người vừa là chủ đất vừa là chủ nhà thì hai việc này là một để có thể cùng lúc chuyển nhượng và hiện các cơ quan chức năng cũng đang làm gộp thông qua việc cấp một giấy chủ quyền với tên đầy đủ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Vậy nên chăng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà chính là thời điểm mà người mua (hay người được tặng cho, được thừa kế nhà) được cấp hoặc được ghi tên trên giấy này (trường hợp chủ nhà không phải là chủ đất thì là giấy sở hữu nhà) để tránh được chuyện “ông chằng bà chuộc” dằng dai?
Bất nhất giữa các quy định về đất, về nhà xuất phát từ sự cát cứ trong quản lý và mỗi bộ chỉ chăm chăm đến lợi ích của ngành mình mà thiếu sự phối hợp, nhất quán. Chuyện dài nhiều tập này cần sớm có hồi kết vì nhà và đất phải luôn gắn chặt với nhau chứ làm ngược ngạo hoài coi sao đặng!
THU TÂM
