Những trụ cột tạo động lực tăng trưởng cho bất động sản

Các chuyên gia cho rằng để vực dậy doanh nghiệp (DN) nói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) nói chung rất cần sự hỗ trợ của nguồn vốn, quỹ đất và chính sách, hành lang pháp lý.

Những dấu hiệu lạc quan

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty Chứng khoán KBVS nhận định năm 2024 Vinhomes sẽ tiếp tục bứt phá, nối tiếp thành quả đã đạt được trong năm 2023. Đây có thể xem là một trong những DN phát triển BĐS hàng đầu tại Việt Nam với quỹ đất lớn, năng lực triển khai dự án mạnh và tình hình tài chính tốt.

Tương tự, Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc có quỹ đất gối đầu liên tục, đảm bảo tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn. Kinh Bắc đang triển khai và có kế hoạch triển khai tiếp nhiều dự án, thực hiện thủ tục pháp lý cần thiết để tiếp tục được phê duyệt mới các dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong năm nay yếu tố chính sách pháp luật tiếp tục đóng vai trò then chốt và mang tính quyết định khơi thông nguồn cung bất động sản. Chủ trương phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ sẽ là động lực cho thị trường tăng trưởng.

Theo TS Cấn Văn Lực, năm 2024, kinh tế Việt Nam được dự báo có những bước tăng trưởng mạnh mẽ nhờ tiềm năng xuất khẩu, DN kinh doanh dễ dàng hơn vì môi trường lãi suất thấp, niềm tin đầu tư kinh doanh tiêu dùng phục hồi, chính sách tài khóa mở rộng trọng tâm… Đó là niềm tin cho sự phục hồi của thị trường BĐS.

Các chuyên gia phân tích Vietnam Report thì đánh giá quỹ đất chính là cơ sở để các dự án bất động sản hình thành, được quy hoạch và phát triển. Ngành BĐS phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn, tài nguyên đất đai và khung chính sách. Khả năng tiếp cận vốn đầy đủ cho phép DN đầu tư dự án, từ đó tác động trực tiếp đến khả năng cạnh tranh và phát triển của DN trên thị trường.

Cùng với chính sách, hành lang pháp lý sẽ định hình thị trường bất động sản. Những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2023, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,89 triệu tỉ đồng, tăng 0,23% so với cuối năm 2022 và chiếm 21,46% tổng dư nợ nền kinh tế. BĐS cũng là một trong hai lĩnh vực ghi nhận mức tăng trưởng tín dụng dương trong hai tháng đầu năm 2024. Hiện tại, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ, bắt đầu tiếp cận được khoản vay mới để tái khởi động.

Những nỗ lực trong cải cách chính sách gần đây được coi là xung lực mạnh mẽ để vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng.

Cơ hội bứt phá

TS Lê Xuân Nghĩa nhận định thị trường sẽ bứt phá vào nửa cuối năm 2024 nếu như nguồn cung nhà ở giá rẻ, đặc biệt tại các TP lớn tăng mạnh.

Để làm được điều này, các cơ quan quản lý nhà nước phải hỗ trợ và không làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển dự án, không buộc họ phải chịu ràng buộc bởi các chính sách về đối tượng được thụ hưởng. Các chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, kể cả chính sách tín dụng. Có như vậy nguồn cung nhà ở giá rẻ mới tăng và khủng hoảng cơ cấu phân khúc mới sớm được khắc phục. Trên nền tảng đó, bất động sản có mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường.

“Tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng cho phân khúc cao cấp vì thị trường bất động sản sẽ phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong khi người cần nhà mà tài chính hạn chế lại không thể mua được” - TS Nghĩa khuyến nghị.

Theo TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, thị trường BĐS Việt Nam phát triển dựa vào vốn tín dụng. Kể cả cổ phiếu, trái phiếu cũng chỉ đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu sử dụng, còn lại 70% là huy động từ bán BĐS hình thành trong tương lai. Tức là người mua trả tiền trước cho DN xây dựng BĐS mà mình sẽ mua. Chính sách pháp lý nhanh và kịp thời không chỉ tháo gỡ nguồn cung mà còn tác động đến nguồn vốn phát triển dự án. Do đó, để phục hồi và phát triển thị trường theo hướng bền vững thì giải pháp quan trọng là cải cách việc xây dựng pháp luật, môi trường đầu tư và thủ tục hành chính.

TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đánh giá hiện DN rất mong muốn được bơm nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, các khoản nợ cũ chưa được thanh toán nên nhiều DN không tiếp cận được nguồn vốn từ ngân hàng do chưa đủ điều kiện vay. Trong khi đó, một nguồn vốn quan trọng là huy động từ trái phiếu cũng chưa nhiều khởi sắc. Để thị trường phục hồi thì cần bổ sung nguồn vốn mới ra thị trường để DN tiếp cận; đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, thúc đẩy thanh khoản và lượng giao dịch, giúp DN có nguồn thu để trả nợ, cơ cấu lại sản phẩm và dòng vốn, cân đối tài chính.

“Quan trọng hơn cả là chỉ khi năng lực tài chính của DN được cải thiện thì mới có thể lấy lại niềm tin của khách hàng, làm tiền đề cho sự phục hồi bền vững của thị trường” - TS Cường nhận định.•