Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA), nhìn toàn cục, thị trường BĐS mười tháng đầu năm 2017 vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, vẫn giữ được sự phát triển tương đối ổn định nhưng trong trạng thái chững lại.
HoREA cho rằng thị trường BĐS vẫn còn dấu hiệu tiềm ẩn những yếu tố rủi ro như đã có tình trạng thiếu cân đối sản phẩm nhà ở, lệch pha cung-cầu. Nguồn cung nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền rất thiếu. Trong lúc phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng cao cấp có dấu hiệu cung vượt cầu.
Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của người mua nhà) đổ vào thị trường BĐS rất lớn, có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và vào phân khúc BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời với việc gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đánh giá thị trường BĐS TP.HCM vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững do đang còn vướng năm “điểm nghẽn”. Thứ nhất là “điểm nghẽn” về tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế “xin-cho” mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.
Thứ hai, “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có giải pháp xử lý phù hợp.
Thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều "điểm nghẽn".
Thứ ba, “điểm nghẽn” về chuyển nhượng dự án BĐS do Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi có những dự án thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do vậy chưa tạo điều kiện để chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới thay thế, khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, trong lúc đây là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp.
“Điểm nghẽn” thứ tư là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn. Tính đến nay mới chỉ có một quỹ đầu tư BĐS trong nước là Quỹ đầu tư TCREIT thuộc Techcombank thành lập tháng 7-2016.
Lãi suất cho vay BĐS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm); chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên (loại nhà vừa túi tiền); Ngân hàng Nhà nước chưa đề xuất gói tín dụng nhà ở theo Nghị quyết 46/2017/NQ-CP của Chính phủ và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho bốn ngân hàng lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; người mua nhà ở xã hội đến nay vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm.
Cuối cùng là “điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Ví dụ: Khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng) trước đây đều phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng để xin cấp giấy phép xây dựng. Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng đã phải bao hàm công tác thẩm định thiết kế nhưng lại bị tách ra thành hai quy trình rất là nhiêu khê.
Hơn nữa, rất cần thiết và hợp lý nếu phân cấp cho Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, giúp dự án sớm triển khai thực hiện và góp phần làm giảm giá thành nhà ở.
Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 42/2017/NĐ-CP ngày 5-4-2017 đã quy định cấp tỉnh được thẩm định thiết kế các công trình cao tầng đến 24 tầng, có chiều cao đến dưới 75 m (việc điều chỉnh, sửa đổi này là quá ít). Như vậy, tất cả công trình trên 24 tầng (75 m) cũng vẫn phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng thuộc Bộ Xây dựng thẩm định.
Trong lúc năng lực đội ngũ cán bộ ngành xây dựng các thành phố trực thuộc trung ương hoàn toàn có thể đảm đương việc thẩm định các công trình cao tầng đến 100 m. Và tất nhiên cũng sẽ có tỉnh có nhu cầu cần sự hỗ trợ của Bộ Xây dựng để thẩm định các công trình cao tầng cho cả trường hợp thấp hơn 75 m do năng lực của cán bộ Sở Xây dựng các tỉnh không đồng đều.
