TP.HCM: Không đăng bộ, sang tên được vì… chờ bảng giá đất mới

Chia sẻ với PV, một số người dân cho biết kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm (1-8), khi thực hiện mua bán nhà đất, dù họ đã thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng nhưng lại không thể làm thủ tục sang tên. Điều này gây nên nhiều rắc rối vì không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Vướng khâu đóng thuế nên không thể đăng bộ sang tên

Chia sẻ với PV, chị Ngọc (ngụ TP.HCM) cho biết, thời gian qua chị nhận ủy quyền thực hiện các thủ tục pháp lý về nhà đất cho khách hàng tại TP.HCM nhưng hồ sơ từ 1-8 đều bị vướng ở khâu thuế, nên đến nay chưa thể thực hiện được việc đăng bộ sang tên cho người mua. Lý do là nhiều trường hợp người bán chưa thể đóng thuế thu nhập cá nhân, người mua thì chưa thể đóng lệ phí trước bạ.

"Khách hàng sốt ruột 1 thì tôi sốt ruột 10 vì làm dịch vụ cho khách cần đảm bảo nhanh, đúng hạn, dù đây là điều bất khả kháng nhưng cũng sẽ ảnh hưởng đến công việc của tôi", chị Ngọc nói.

Còn theo anh TĐĐ, gia đình anh có mua một căn nhà ở quận Bình Tân, sau khi ký công chứng và mang hồ sơ qua cơ quan thuế để thực hiện nghĩa vụ tài chính thì hồ sơ đến nay vẫn chưa được giải quyết. Hỏi thì được biết là do đang chờ TP ban hành bảng giá đất.

Cụ thể, theo văn bản gửi người nộp thuế ngày 2-8, Chi cục Thuế quận Bình Tân cho biết cơ quan này nhận được chỉ đạo của Cục thuế TP.HCM về vấn đề giải quyết hồ sơ thuế.

Theo đó, kể từ 1-8, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ nhà đất sẽ chờ Quyết định của UBND TP ban hành Quyết định điều chỉnh quyết định số 02/2020/QĐ-UBND (về bảng giá đất giai đoạn 2020-2024), Bảng giá mới áp dụng từ 1-8-2024.

Do đó, chi cục Thuế quận Bình Tân thông tin đến người nộp thuế được biết có một số loại thủ tục hành chính thuế được tiếp nhận từ ngày 1-8-2024 có thể không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng thời hạn quy định do đang chờ ban hành bảng giá đất mới.

Mới đây, ngày 29-8, Cục thuế TP.HCM cũng đã có công văn khẩn gửi UBND TP về vấn đề này.

Theo Cục thuế TP.HCM, từ ngày 1-8-2024 đến ngày 27-8-2024, cơ quan thuế đã tiếp nhận tổng cộng 8.808 hồ sơ liên quan đến việc thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản...

Cục Thuế TP kiến nghị UBND TP sớm ban hành Quyết định điều chỉnh bảng giá đất và có hướng dẫn, chỉ đạo việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật (bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ phần trăm tính thu tiền thuê đất,...) để cơ quan thuế kịp thời tính nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với các hồ sơ phát sinh từ ngày 1-8-2024...

Nhiều hệ quả phát sinh, ảnh hưởng tới người dân

Theo anh TĐĐ, việc không thể đóng thuế để hoàn thành nghĩa vụ tài chính khiến nhiều kế hoạch của gia đình anh đảo lộn, công việc gặp khó khăn.

Cụ thể, vì vấn đề tài chính nên khi mua nhà anh lên kế hoạch thế chấp chính căn nhà đó. Thế nhưng vì chưa thể đóng thuế nên không đủ hồ sơ thực hiện thủ tục đăng bộ sang tên. Vì vậy, anh cũng không thể hoàn thành thủ tục thế chấp vì tài sản chưa đứng tên anh, người bán cũng không thể nhận tiền vì ngân hàng phong tỏa khoản tiền mua bán (theo hợp đồng ba bên) cho tới khi các bên thực hiện đầy đủ thủ tục.

Nói thêm, luật sư Trương Ngọc Liêu (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), cho biết việc người dân không thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính cũng gây nên nhiều bất cập khác.

Hệ quả đầu tiên có thể thấy là gây tốn kém thời gian, công sức cho người dân khi phải chờ đợi thủ tục hành chính được hoàn thành. Việc tồn đọng hồ sơ trong một khoảng thời gian dài sẽ dẫn đến hiện tượng gây quá tải khối lượng công việc do ứ đọng hồ sơ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất và chất lượng công việc của cán bộ công viên chức.

Bên cạnh đó, trên thực tế đối với các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, bên mua thường thỏa thuận giữ lại số tiền từ 5% - 10% giá trị hợp đồng. Số tiền này sẽ được giao cho bên bán khi đã hoàn tất khâu ra Giấy chứng nhận (sổ hồng) đứng tên bên mua. Do đó, một khi hồ sơ bị vướng tại khâu tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ sẽ dẫn đến bên bán chưa được thanh toán số tiền này.

Và thực tế là nhiều trường hợp thanh toán toàn bộ tiền thì cũng không thể đứng tên, thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu tài sản, người sử dụng đất. Điều này gây thiệt hại không nhỏ.

Một hệ quả khác liên quan đến các quy định của pháp luật trong lĩnh vực về thuế, chuyển tiền tệ qua biên giới. Đối với bên bán là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài… có ý muốn chuyển số tiền có được từ việc chuyển nhượng nhà đất sang quốc gia sở tại, thì có nguy cơ sẽ gặp vướng mắc, vì những người này chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động. Tương tự, khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 cũng quy định điều này.

Điều này có thể hiểu, kể từ thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã có biến động về quyền sở hữu nên phải đi thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng bộ sang tên). Đây là nghĩa vụ bắt buộc mà người sử dụng đất phải thực hiện.

Như vậy, với những người đã nộp hồ sơ từ 1-8 , tính đến nay đã quá thời hạn 30 ngày mà luật nêu. Cũng theo Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu có vi phạm về thời hạn thực hiện đăng ký biến động thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính nếu trong thời gian 24 tháng trở lên kể từ ngày quá thời hạn quy định mà không thực hiện đăng ký biến động.

“Mặc dù, việc chậm đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày Luật định đã xảy ra. Tuy nhiên, có thể thấy trong trường hợp này, người sử dụng đất “không có lỗi”, một trong các yếu tố bắt buộc phải có đối với hành vi phạm hành chính. Hơn nữa, sự kiện người sử dụng đất không thể thực hiện việc đăng ký biến động trong thời hạn là do sự chậm trễ giải quyết từ phía cơ quan hành chính nhà nước.

Vì vậy, đối với người sử dụng đất, đây được xem là sự kiện bất khả kháng và thuộc trường hợp không bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 4 Điều 11 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012”, luật sư Liêu giải thích thêm để tránh người dân lo lắng.